吸取泡沫經濟的歷史教訓

摘自《徐滇慶再論房價》 作者：徐滇慶出版社：機械工業出版社

如果有人信誓旦旦地說，房價馬上就要跌，而且還聲稱，房價一跌就要跌30%甚至50%。你信不信？

這不是什麼天方夜譚，而是出現在中國的真實的故事。前幾年已經出現過好幾個這樣的人物。由於這樣的論調迎合了部分群眾的想法，被譽為「替老百姓(603883,股吧)說話的英雄」。可是，房價非但沒有按照他們的預言降下去，反而不停地漲。難道聽信了這些話的人就沒有一點上當受騙的感覺嗎？世界上的聰明人並不是不犯錯誤，而是盡量不要在同一個地方跌倒兩次。為什麼有些人就是不肯吸取教訓呢？

盡管在局部地區，個別樓盤的價格可能會波動，但是就總體上來看，房價依然保持一個上升趨勢。作為一個經濟學者，如果看不清楚這個大趨勢，若不是學術素質太差，就是心存疑慮，生怕一說房價還會上升就招來是非，甚至被人罵成「資本家和暴發戶的走狗」。

在高房價的壓迫之下，中等收入和低收入的老百姓已經夠可憐的了，難道還忍心看着他們繼續被不負責任的謊言所欺騙嗎？

另外，倘若房價真的驟然下跌30%，整個中國都要陷入金融危機，難道這也是好玩的？究竟在什麼情況下房價會突然暴跌30%？很簡單，只有人賣房子卻沒有人買，想賣的人不得不「割肉」、「放血」，人們被恐慌所支配，無論房價如何下跌都要將房子賣出去，房價才會跌得這麼慘。為什麼會出現有人賣而無人買的局面？原因可能有很多，但是，能夠確定的一條是賣掉房子的人已經拿着錢跑掉了。這些資金的出路包括把錢投入股市、存入銀行或者本人干脆跑到外國。房地產市場和股市有着千絲萬縷的聯系。從世界上發生過的金融危機來看，在房地產市場崩潰之時，股市肯定一片混亂，其狀況也好不到哪里去。銀行按揭貸款的首付通常控制在20%。如果房價跌幅超過了20%，一旦購房者沒有能力支付按揭貸款，即使銀行收回抵押的房屋，拍賣之後也難以回收貸款，導致不良貸款劇烈上升。銀行也必定處於風雨飄搖之中。在金融危機中首當其沖受到沖擊的就是銀行。因此，在大多數情況下，從房地產市場中撤出的資金通過各種渠道跑出國去，這就是我們通常所說的「資金外逃」（Capital Flight）。毫無疑問，當房價暴跌30%時，伴隨而來的一定是一場金融危機。

在判斷房價變化態勢之前，有必要探討一下導致房價上升或下降的原因。

正如恩格斯所指出的那樣，社會需求比任何力量更有效地推動了學術研究。在2000～2004年期間，除了日本和德國之外，西方各國房價都大幅度上揚，使得房價研究再度成為熱點。在2000年北美IT產業泡沫崩潰之後，許多報刊和雜志紛紛傳言，房地產是北美的下一個即將崩潰的泡沫。北美許多著名雜志上刊登了一些文章，題目為「泡沫危機」、「泡沫城堡」……好像北美的樓市馬上就要崩潰了。許多人擔憂是否在北美出現了類似日本在上個世紀80年代的泡沫經濟。

人們記憶猶新，在1985年以後，隨着日元大幅度升值，日本的房價漲了好幾倍，房地產總值甚至超過了美國。在很短時間內日本人似乎變得非常富有。可是，在1990年泡沫經濟突然崩潰後，日本經濟一頭栽了下來，至今還沒有能從衰退的泥淖中掙扎出來。

日本的教訓使得經濟學家們非常警惕，他們普遍認為，房價上漲也許會導致泡沫經濟，隨之而來的可能是一場意料不到的災難。有鑒於1990年日本的泡沫經濟崩潰和1997年東亞遭遇金融危機的慘痛教訓，許多學者把注意力集中於研究房地產市場上的投機活動，分析投機需求如何導致房地產泡沫經濟，剖析房地產投機和金融危機之間的聯系。許多學者研究了推動房價上漲的基本要素，另一些學者則試圖解答北美高速上漲的房價和泡沫經濟的內在聯系。這些研究正在繼續進行之中，並且取得了不少階段性成果，為深入探討當前中國房價飛漲的內在機制提供了很好的參照體系。