樓市將進入調整期 四類「地王」房企面臨生死劫

土地市場最熱點的話題莫過於「地王」的誕生了，尤其是去年下半年至今，隨着市場基本面的回暖，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等各地「地王」現象頻現，各大開發企業在一線城市、部分核心二線城市掀起了新一輪的「圈地運動」，導致地價屢屢創新高，重點城市「地王」頻出。

比如，5月11日，上海土地市場泗涇、南橋新城「地王」頻出，5月13日下午，葛洲壩(600068,股吧)、金茂、融創等房企又北上南京拍出南京河西南部「地王」，單價45213元每平米，超越上海建工(600170,股吧)「地王」42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是「地王」頻現。

同時，在全國范圍內，我們發現「地王」頻出之後，眾多開發企業開始利用「地王」營銷為自己樓盤銷售造勢，這些「地王」營銷主題不僅僅在客戶推薦會、新品發布會上頻頻出現，而且也明目張膽出現在各大主流媒體、自媒體的廣告或軟文上。同時，「地王」自己也為自己編故事，甚至連自己都說服不了的情況下還極力向其他人推銷它的「地王」之道。看到「地王」項目的操盤者如此自娛自樂筆者只能說呵呵了。當前來看，「地王」營銷正在盛行，這一定程度上會推升上述城市出現「日光盤」與買漲不買跌的行情，使市場表現有些虛火。

從房價上漲情況來看，2016年5月18日，國家統計局公布數據顯示，2016年4月新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%；與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有23個，上漲的城市有46個，持平的城市有1個。4月份，同比價格變動中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%，其中，漲幅最高的幾個城市分別為上海、南京、廈門（樓盤）、北京、合肥、杭州（樓盤）、福州（樓盤）。

分析上述城市房價上漲的原因，從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示着上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應節奏尤其是今年的供地計劃來看，也並無太多實際行動增加供應的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，「地王」仍然會頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與「地王」頻出的最真實市場方面的原因。

那麼，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市「日光盤」頻現與「地王」頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，京滬深出台樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊與貨幣政策從嚴預期等因素市場很快進入了調整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，「漲價需謹慎」！因為由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，上述核心二三線城市調控政策也即將出台（5月18日下午及晚間，南京、蘇州、合肥已經透露政策即將出台的信號），下半年這些城市房地產市場也將步入調整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出台，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為「分城施策」，那麼，也就意味着，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，京滬深出台樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，樓市在下半年尤其是第三季度後將進入明顯的調整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪「溫和」的調控政策出台，但是「溫和」的調控政策反而助長了市場瘋狂的情緒，導致上述城市樓市「地王」與「日光盤」繼續頻現，因此，從當前政策面走勢來看，南京、蘇州與合肥等城市樓市調控政策不得不繼續從嚴。

其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標准或調整，預計開始「認房」；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由於貸款余額不足而被動收緊；限購政策或因為樓市過熱而重返南京、蘇州和合肥這三個城市。）已經准備充分，只不過等待時機發布而已。

從預期的發布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；二是，待上半年經濟數據結果出來之時，如果經濟基本面下行趨勢結束，那麼，經濟對於樓市的依賴度降低，此時樓市調控政策收緊的可能性加大；從政府出台政策的時機來看，上半年還有一個月左右的時間，這些城市比如蘇州、南京、合肥等，土地市場與交易市場的成交量已經得到快速釋放，下半年已經無太多指標上的壓力，再根據最近這三個地方政府的正式或非正式渠道的信息來看，5-6月份成為蘇州、南京、合肥等城市政策收緊的「窗口期」。

第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前四個月表現出，繁榮景象，「日光盤」和「地王」在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，「日光盤」也就很難頻現了。

換一句話來講，2015年 「330新政」以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市「日光盤」會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪「救市」政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的「日光盤」頻現與買漲不買跌的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

那麼，在京滬深、南京、蘇州、合肥等城市調控政策開始收緊的市場背景下，市場基本面也將在下半年進入市場調整期，這些城市的「地王」生存狀況如何？「地王」企業的生存狀況如何？值得我們持續關注。

四類「地王」企業生死劫

筆者認為，作為發展與擴張的戰略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進的拿地，制造「地王」。拿去年下半年至今來講，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，以期短期內謀求上位，實現區域深耕或全國化布局。

但是，也正是由於這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與2016年下半年進入市場調整期相遇時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在樓市下半年即將進入調整期的市場背景下，標榜「高溢價」的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標准的企業等這四類拿過「地王」企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險，具體來講：

第一、標榜「高溢價」但很難實現「高溢價」的企業。

有這麼一類公司，公司定位於做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做「高溢價」，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿「地王」，也號稱可以通過「高溢價」實現「地王」項目的收益。但是，在今年下半年樓市進入調整期之後，「高溢價」就很難實現，同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致「地王」樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。

第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造「地王」，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重超支。這類房企在今年下半年樓市進入調整期的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的美夢破滅，同時，資本市場融資成本高居不下，此時，這類企業拿「地王」的快感不在，已經在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三、過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業遭遇資金鏈危機。比如歷史上受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團深陷資金鏈危機，青島（樓盤）君利豪集團有限公司董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四、沒有明確拿地戰略與風險評估機制，屬於市場跟風着，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨後市場瞬息萬變，這類企業對「地王」樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

地王企業「舍卒保車」過冬

不可否認，在今年下半年樓市進入調整期的市場背景下，京滬深、南京、蘇州、合肥等城市的成交量會出現普遍下滑，價格也會出現停漲，甚至個案樓盤會因為產品定位、資金面等問題而出現大幅降價的現象。按照這樣的發展態勢我們不難發現，短期內確實使令這些「地王」尚未開建便已「被破發」或難以以盈利方式推盤入市。那麼，從具體操盤策略而言，「地王」企業如何應對下半年樓市進入調整期的市場壓力？怎樣才可以立於不敗之地？同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

首先，「地王」企業應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產品、高端產品、「地王」頂級豪宅產品的之間的關系，在推盤和布局上采取「舍卒保車」策略。「地王」企業既要解決當前銷售業績的問題，又要謀求市場份額及長遠發展。

在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的「進攻性」的產品，以「現金為王」，其他產品尤其是「地王」樓盤可以作為中長期「防守類」產品。這些「防守類」產品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，要適度拉長項目的開發周期。伴隨着項目開發周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態。如果把控的好，這些產品反而可以為企業贏得一些溢價的收益，也為企業發展帶來峰回路轉的效應。

從2011年、2014年市場調整期的部分全國性企業的布局策略調整也可以看出，盡管當時市場交易量普遍下滑，企業多數項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優化公司在全國的整體布局的穩定性。

其次，「地王」開發商需要准備充裕的資金流支撐「地王」繼續生存。回顧去年以來的「地王」，要麼像央企、地方國企那樣擁有充裕的現金流與融資渠道作為支撐，要麼像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道，要麼企業的背後有銀行財團的大力支持。

第三、合作開發模式，市場資源優化配置，「地王」風險可規避。近期聯合拿地較為盛行，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系「地王」樓盤的繼續開發成為當下較為時髦的做法。通過合作拿地或合作開發，在樓市調控及即將進入調整期的市場背景下，房企由競爭轉為「競合」， 「地王」背後各地產大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置。