奧克蘭的狂熱：房地產泡沫的故事永遠都一樣

奧克蘭的房價又大幅度上漲了，上面這幅統計圖標告訴你，全球主要城市2015年房價上漲排行榜中，排名第一位的是股災之後的我天朝的深圳，但排名第二位的就是全世界不為人所關注的新西蘭的奧克蘭了，2015年全年漲幅漲了25%遠遠的把上海甩在了後面，不僅僅是這樣，2016年3月份奧克蘭更是創下了房價環比上漲10%的令人驚訝的壯舉！

這也導致新西蘭聯儲最近已經對房子的事情變得無比的頭疼，周三(5月11日)新西蘭聯儲(RBNZ)表示，對新西蘭過熱的樓市「越發感到擔憂」，樓市過熱構成金融穩定性風險，新西蘭聯儲將「認真」考慮進一步的宏觀審慎舉措來抑制借貸。

自從新西蘭的房地產市場取代了沒落的乳制品市場成為了大紐村的第一大問題以來，工黨一直以來認為是中國人為多數的海外買家炒高了奧克蘭房價，給國家黨施加輿論壓力。

其實這話說對也對，說不對也不對，我們就從人口的方面仔細的分析一下，房地產真正的買家和投機客是誰，也來看看幾百年都沒有變過的『郁金香『的游戲其實都是一樣的循環。

澳洲經濟處於強盛周期的時候，新西蘭人大量流入到澳洲去就業，當澳洲經濟下滑的時候，這些新西蘭人就會回流，而同時部分澳洲人會開始流入到新西蘭來找工作。

但真正的房地產投機的因素，我想從移民的角度來看，並不僅僅是這個因素。

目前從新西蘭凈增移民的總數上看，中國已經是移民最大的來源國家，約占到了17%，緊隨其後的是印度人16%，英國人占到了11%，從留學生的角度上來看，8.5萬的留學生中，27%來自於中國，50%的移民和留學生集中在奧克蘭，而如果單純的看中國人方面，這個比例幾乎將近80%

而在2001年到2006年期間，華人人口上升速度為40.5%，從2006年到2013年，華人人口上升了16.2%，目前華人數量應該突破20萬人，70%集中在奧克蘭地區，約14萬華人集中在奧克蘭，奧克蘭總人口150萬左右，目前華人的比例已經約占到了奧克蘭總人口的10%左右。這個華人包括了中國大陸、香港地區和台灣地區。

印度人緊隨其後約占到了17萬左右，70%住在奧克蘭地區，約為12萬印度人集中在奧克蘭，也約占到了奧克蘭總人口的8%左右。這樣中國人加上印度人總數約占到了奧克蘭總人口的18%左右，據新西蘭人口普查數據，1996年到2013年，在移居到奧克蘭的人口中，有36%來自亞洲國家，主要是中國和印度

雖然新西蘭人自己的做的調研結果顯示，海外買家對房地產的推動力只有3%，這其中中國的買家約占到了30%左右，而如果濃縮到奧克蘭的話，海外買家約占到4%左右，來自於中國的買家約占到了60%左右，

但是要注意，這里面統計的所謂的海外買家的意思是：非新西蘭公民，居民、學生或工作簽證持有者，好了，也就是說，這部分海外的買家並不是真正的華人購房的主力大軍，真正購買房屋的是那些在新西蘭公民的亞裔或許更為准確一些

東方人文化的驅動或者是這些移民的投資理念更強一些，買房用於出租，租金用於還貸，只要鬼佬們（對本國白人的尊稱）寧願租房子且把『花100紐幣買啤酒喝』而不願意買房去付房貸的話，這樣的理財方式往往都是海外中國人永遠的首選投資方式。

在每一輪房市周期，房價一旦有上漲勢頭之後，投資需求，投機需求，自住改善型需求就自然而來的跟上來了，看着不斷上漲的房價和不怎麼上漲的工資，在新西蘭這種投資渠道嚴重缺乏的國家（貌似投資渠道缺乏也是目前全球的通病），購買房產自然是為數不多的選擇了。

當這樣的投資方式利潤可觀的時候，加槓杆的時候就到了，多多申請房貸，多買幾套房用於出租，很快，市場上房屋的供應開始發生變化，房價開始小幅度的上漲，隨後，租金價格的上漲也開始傳導，買房租房子還房貸，此時房屋價值還增值，利潤開始擴大。於是乎，更大的加槓杆行為開始出現，炒房開始變成一種可以獲取更好利潤的方式。

此時銀行體系外的加槓杆開始變成了一種職業：例如在新西蘭就開始有了很多華人開立的『金融公司『，其實就是來充當房地產狂熱事業的夾層槓杆。

例如100萬的房子，銀行只給你貸60萬，需要你付款40萬，而你只有20萬，此時就可以找華人的金融公司去用這個還沒有買到的房屋做抵押來借20萬，雖然在銀行的體系內看到的首付款是40萬，但實際上體外的循環已經把槓杆加高多了一倍。

當然白人的鬼佬也並不傻，當這樣的趨勢出現的時候，其實老外也悄然的加入到了炒房團的大軍里，甚至有些歐洲的鬼佬發現，歐洲的借貸成本如此的低廉，借貸歐元負債，流入新西蘭，買房出租，買股票拿股息，這種套利不要太爽歪歪啊，於是乎這些聰明的鬼佬的加入也進一步的扭曲着奧克蘭的房地產市場。

於是，奧克蘭就出現了著名的炒房團，賣豆腐的華人炒房領軍人物，在奧克蘭Mt Roskill經營理財培訓公司Ronovationz的房地產專家羅恩•霍伊•方（Ron Hoy Fong），據說這哥們自己擁有30套出租物業，旗下的炒房團在奧克蘭區域控制着2000多套房屋。

當在奧克蘭，根據過去一年的薪酬和房價漲幅對比來看，如果你有一套房產，相當於平均每天有$230的利潤，等於是有一個初級醫生或者學校里的年級長在為你打工，在奧克蘭已然是一副打工不如養房態勢的時候，其實我們應該都知道，這樣的事情都只是『要出事『前的前奏。

這個時候房地產已經開始脫離了真實的需求，泡沫的瘋狂也就是這樣開始的，只要有人的地方就會有貪婪和瘋狂的槓杆造就的泡沫，美國當然2007年就同樣的模式玩崩了一次，香港當然也正在玩崩中，現在的奧克蘭恐怕也是ing中。

奧克蘭不是完全沒有監管措施，只是現在形同虛設。去年奧克蘭開始征收資本利得稅，兩年內購買的房屋再出售所得差價利潤要上稅；出租房屋要達到規定標准，不達標不可以出租，比如保暖棉、空調；外國買家必須用當地銀行賬戶還要有稅號……這些措施在剛實施時的確對當地房價產生抑制作用，然而現在，這種影響基本消失殆盡。

剛公布新規時，很多外國買家選擇用一兩個月來觀察政策落地之後房地產市場到底是什麼表現，順便用這個時間辦銀行賬戶、申請稅號（中國買家還用這個時間把資本想辦法轉移到國外），結果發現，這個市場還是在漲的，還是有利可圖的，所以在奧克蘭房價僅僅出現過一次跌幅0.8%之後，各色買家又大舉進入奧克蘭房地產，甚至在今年三月份出現了奧克蘭房價環比上漲10%。

當然會有所謂的房地產人士告訴我，房地產價格的上漲根本原因就是因為供不應求，供應短缺呀！呵呵你跟一個從事大宗商品多年的投機分子講價格的泡沫是因為堅實的基本面短缺的時候，估計只能夠換來白眼了，殊不知我們這行常掛在嘴邊的就是：『當價格漲的時候，永遠都是缺貨，當價格開始回落的時候你發現原本短缺的貨物忽然間就從各種犄角旮旯里都出來了，滿大街都是』，要記住索羅斯的那句話，瘋狂的泡沫永遠都是在自我驅動自我實現，一旦泡沫破裂的時候，負反饋的效果也是同樣的。

始與基本面觸發，大量資金涌入高潮入虛，市場自我強化自我循環，這個邏輯索羅斯大爺已經說了無數變了也在金融的長河里上演了無數遍，雖然每次觸發的都是不同的基本面因素，但每次相同的都是入虛後自我強化自我破裂背後的人性。

無論是4000點股市才是牛市的起點，還是螺紋鋼極度的短缺，事實證明泡沫只有破滅的時候才發現真正驅動的都是人性的貪婪。

奧克蘭的房價，最終也是逃不過的，無非就是什麼觸發點的問題，隨着成本的上升，移民遷入能夠承受的能力下降，房地產轉為居民負債，而經濟下滑對負債的壓力，又或銀行風險管理的收緊，或者政府行為的調整等等，能夠改變這樣膨脹的自我強化自我循環游戲的觸發點很多，無非是不知道會是哪個成為第一個出發點而已。

RBNZ對房地產的擔憂看來遠遠超過了對當前畜牧業和乳制品行業的擔憂，這才是新西蘭經濟的最大風險點。

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