核心二三線樓市火爆 三季度或成調控政策出台窗口期

近日，對於核心二三線城市樓市來講，比如蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廈門（樓盤）、石家莊（樓盤）、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）等，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現快速上漲的趨勢，甚至在近期「日光盤」頻現，樓市成交呈現火爆態勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地「地王」頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出台調控政策，但是，這些政策較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，多輪「救市」政策之後，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，「自住需求+改善需求」兩股力量入市，導致上述城市出現「日光盤」的現象。同時，「日光盤」使得不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

從上述 「日光盤」頻出的城市來看，地方政府並沒有明確表態用行政手段制止，或者即使出台調控措施，政策面也較為「溫和」，甚至在公積金貸款、普通住宅標准、住房補貼等方面繼續定向寬松，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經濟的增長。從這個角度來看，由於宏觀經濟「下行」階段的經濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產挽救宏觀經濟。因此，我們也就不難理解為何上述城市「日光盤」頻出。這是上述城市近期「日光盤」頻現的背後的深層次原因。

此外，從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示着上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應節奏尤其是今年的供地計劃來看，也並無太多實際行動增加供應的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，「地王」仍然會頻出。這才是合肥、南京、蘇州、廈門等城市房價快速上漲與「地王」頻出的最真實市場方面的原因。

那麼，上述核心二三線城市樓市「日光盤」頻現與「地王」頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調控政策出台「窗口期」，下半年這些城市或將步入調整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出台，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為「分城施策」，那麼，也就意味着，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪「溫和」的調控政策出台，如果上述城市樓市繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。

其次，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標准或調整，預計開始「認房」；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由於貸款余額不足而被動收緊。）已經准備充分，只不過等待時機發布而已。

從預期的發布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；二是，待上半年經濟數據結果出來之時，如果經濟基本面下行趨勢結束，那麼，經濟對於樓市的依賴度降低，此時樓市調控政策收緊的可能性加大；從政府出台政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之後，比如蘇州、南京等，下半年已經無太多指標上的壓力，三季度成為政策收緊的「窗口期」。

第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前四個月表現出，繁榮景象，「日光盤」和「地王」在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，「日光盤」也就很難頻現了。

換一句話來講，2015年 「330新政」以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市「日光盤」會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪「救市」政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的「日光盤」頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

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