億元賭局馬雲勝算大 電商大戰商業地產 萬達擬關10百貨

傳王健林旗下的萬達商業正準備關閉10家經營不善的萬達百貨。  圖片來源：香港文匯報

在電商會否取代商業地產上，曾和阿里巴巴主席馬雲作1億元(人民幣，下同)對賭的萬達集團董事長王健林正面臨挑戰。面對電商的衝擊，萬達商業(3699-HK)除開設萬達電商正面迎戰外，內媒昨(7)日傳出萬達於受日漸壓迫的實體百貨中亦會作出一定調整，正準備關閉10家經營不善的萬達百貨，同時壓縮20多家百貨的面積。所騰出的空間將會引入與電商較小競爭的飲食及體驗式業務，以增加旗下百貨的人氣。

香港《文匯報》報導，早在2012年12月，在CCTV中國經濟年度人物頒獎現場，王健林與馬雲共同設立一個1億元的賭局，約定到2020年，如果電商在大陸零售市場佔比超過50%，王健林將輸給馬雲1億元，否則馬雲將輸給王健林1億元。至賭局結束雖然還有5年時間，但電商咄咄逼人之勢愈來愈強橫。

大陸《第一財經日報》消息指，王健林旗下的萬達商業正準備關閉10家經營不善的萬達百貨，該等百貨位於寧波、青島、瀋陽等地，同時壓縮20多家百貨的面積。消息人士透露，萬達百貨因地理位置以及招商問題等，導致經營一直面對不同問題，所以萬達打算調整旗下百貨布局以激活商業。

萬達於大陸有超過80家百貨公司，大部分配合萬達商業地產發展，即在萬達廣場的大樓內開設。萬達廣場除百貨外，一直有引入其他餐飲及服飾，然而人氣卻未如理想，這亦是萬達決定重整百貨業務的主因。集團經過一輪評估，決定關閉部分三四線的萬達百貨，並引入人氣較盛的飲食業及體驗式商業。

消息人士續表示，「說到底就是實體商業受到電商的衝擊太大」，因過去服裝業乃最受購物中心歡迎的業務類型，銷售盈利高之餘，承租力亦非常強。不過在電商衝擊下，服裝業卻是最受打擊的一批。消息人士更舉例，「假如說服飾店每平米每天租金是10元以上，那麼餐飲每平米每天的租金僅3元至5元。」

所以引入餐飲業亦是一面雙刃刀，因會拖低廣場的收入，不過消息人士認為，幸運的是萬達經營電影院等無法取代的體驗式業務表現不俗。該等能聚集人氣的業務，例如大陸人氣十分高的飲食品牌「外婆家」，幾乎是廣場求餐廳進駐的。可想而知，萬達決定壓縮百貨，引入飲食及體驗式業務的原因，正是吸引人氣。

除招商問題外，另一個萬達廣場面對的問題是，廣場面積非常大，一般超過10萬平方米，所以與一般位於市中心的百貨公司不同，只能建設於一線城市郊區或三四線城市，於地理位置上先輸一仗。雖然不少三四線城市為吸引大品牌進駐，均會給予不少優惠政策，但卻造成反效果，發展商或因而減少有關地理位置上的考量。部分綜合發展項目的經營動力更低，因發展商一般已從樓盤中回本獲利，發展購物中心需投入大量資本及時間，令發展動力相對較低。

萬達商業7日發布的去年業績快報顯示，從物業持有面積上看，截至2014年底，萬達商業總計持有已完工物業面積為2,157萬平米，接近全球最大物業持有地產商美國西蒙地產。(接下頁)

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萬達商業在去年上市前持有的物業面積為1470萬平米，也就是說萬達商業在2014年下半年持有的物業面積新增近700萬平米。如按這速度增長計算，業內人士預計萬達商業自持物業面積可能在2015年上半年超越西蒙地產，躍居全球自持物業面積最大的商業地產商。

長期以來，萬達商業地產「以售養租」模式的可持續性一直受到業界質疑：即用物業銷售帶來的現金流支撐物業持有，這就導致萬達雖然持有物業體量極大，但其出租的收益佔比卻很低。

此次，萬達商業在業績快報中指出，2014年該公司的物業租賃業務保持快速增長，全年租金回款達110.8億元(人民幣，下同），同比增幅為32.7%，租金回款完成率達100%；從佔整體收入的比重來看，這一比例已從3年前的7.4%提升到了2014年上半年的22.3%。

有分析認為，2014年全年這一比例可能會更高。萬達亦真正從銷售型地產公司向持有物業型地產公司轉型。從資本市場估值角度來看，主要依靠租金收益的香港老牌房企如恒隆、太古，其市盈率會高過萬科等銷售型房企。

在收入增長的同時，萬達商業的租金收益率亦有所提升，公司2014年自持物業租金營業利潤全年達67億元。如果按招股書披露的全年核心淨利潤預測數據推算，萬達商業租金帶來的淨利潤貢獻應會超過公司核心淨利潤的1/3。

截至2014年6月30日，萬達商業地產在大陸29個省(市、區)的112個城市布局了178個商業項目，涵蓋萬達廣場、購物中心和豪華酒店。

從全行業來看，受到2014年中國房地產市場整體低迷的影響，大陸房地產企業業績普遍下滑。目前A股已發布業績預告的26家上市公司當中，有14家公司去年業績預料會出現下滑或虧損。此前萬達集團董事長王健林曾表示，大陸房地產行業的高速發展時期已經結束，面對新常態，整個萬達集團將向文化、旅遊、金融和電子商務方向轉型，萬達集團亦預計在1月17日公布未來的轉型計劃。