溫州房價26月連降背後：多家企業受互保拖累 實體經濟空心化待解

每經記者 徐傑 浙江溫州攝影報導

「近100套房源，單價為16990元/平方米以下；近50%房源，單價為17990元/平方米；近2/3房源，單價為18990元/平方米以下」，本月底，溫州房企中梁地產即將推出香緹公館樓盤，其低價風暴進一步折射出溫州樓市境況。

與之相對的是，幾年前溫州市區房價幾乎都在每平方米三、四萬元以上，而如今，溫州「萬元房」又重現市場。

高價樓盤滯銷、普通樓盤降價，溫州樓市陷入價格戰，面臨巨大的去庫存壓力。

11月18日，國家統計局公佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，各個城市新建商品房價格普遍上漲，同比下降的只有溫州，降幅為1.5%；而環比上，截至今年10月，溫州房價已連續26個月下降。不僅如此，新建住宅、新建商品住宅、二手房價格，各項指標均創最低。

與溫州房價「跌跌不休」息息相關的是，溫州實體經濟空心化，以及不少企業飽受的互保風險。

樓市遇冷，資本撤離，斷供、棄房不斷，溫州樓市將何去何從？它將給其他城市帶來怎樣的警示意義？《每日經濟新聞》記者將為您一一揭曉。

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樓市：地王項目滯銷 價格猛降

談起溫州經濟，不能不談房地產，而談起溫州房地產，溫州本土龍頭房企溫州置信房地產開發有限公司（以下簡稱置信地產）旗下兩個項目是繞不開的典型樣本。

《每日經濟新聞》記者近日調查發現，置信地產兩個項目均存在銷售不佳、價格跳水現象。而在溫州，更多樓盤則直接降價。

單價地王項目滯銷

置信廣場是置信地產開發的溫州城市地標綜合體項目，為浙江省住宅第一高樓，分為住宅和寫字樓。溫州市房地產市場系統顯示，該項目住宅部分2011年12月開盤時均價為5.44萬元/平方米。

「目前起價3.5萬元/平方米，優惠根據付款方式不同區別對待，單價最高時曾達到6萬元/平方米，一套售價最高達到上億元，最低也有上千萬元。」11月24日，對於價格變動，售樓處人員表示。

溫州市房地產市場系統記錄顯示，今年以來，置信廣場已有四次價格調整，最早一次是2月25日，該項目8樓和20樓銷售單價為3萬元/平方米左右；最近一次是11月12日，這次價格調整顯示，1001號房源單價為2.6萬元/平方米。

儘管價格屢次下調，溫州市房地產市場系統顯示，置信廣場43套可預售房源中，截至11月24日，開盤兩年來，已售套數僅為1套，已登記5套，還有37套處於公開發售狀態；商業辦公樓方面，434套可預售房源中，還有283套處於公開發售狀態。

「投資型辦公樓（銷售）還可以，但純自用的寫字樓賣得並不好，生產型、製造型企業都選擇在自己公司場所辦公，而一些貿易型的皆喜歡選擇上海、杭州等城市。」置信廣場開發商溫州置信房地產開發有限公司有關負責人向《每日經濟新聞》記者解釋稱。

11月中旬，《每日經濟新聞》記者在置信廣場工地上看到，該項目主體工程的地下工程已基本完工，工人們正在施工建設地上幕牆等部分，而售樓處前來諮詢購房的人士並不多。

此外，置信地產另有一處項目名為置信原墅售價更高。置信原墅位於溫州鹿城學院中路，開盤信息顯示，2012年5月23日領出預售證，開盤均價57230元/平方米。日前，售樓處銷售人員介紹稱，該項目目前在售單價為5萬元/平方米 （毛坯），戶型面積多為300平方米，開盤以來價格沒有出現大幅下降。

不過，溫州市房地產市場系統顯示，置信原墅項目共573套房源，除19套屬非銷售房源，還有223套處於公開發售狀態，已登記329套，已售僅2套。

值得一提的是，2010年11月29日置信原墅項目所在地塊正式出讓，引來江蘇華城、中通置業、置信房產等房企爭奪，最終，置信房產以總價37.02億元競得，溢價超過90%，樓麵價高達37020元/平方米，成為2010年全國宅地單價地王，至今仍只有少量地塊樓麵價超越。

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價格戰下庫存巨大

事實上，置信地產旗下兩個項目或只是溫州豪宅項目的縮影。以鹿城廣場為例，2011年價格最高峰達9萬元/平方米，現在已下跌至4萬元/平方米左右；另一較為典型的項目香緹半島，價格則由5萬元/平方米下降至3萬元/平方米上下。截至目前，這些項目還有不少房源處於可售狀態。

更多普通樓盤則直接降價。11月份後，溫州城區的德信泊林公館、中梁公園天下和華鴻中央公園二期，新房均價分別約為每平方米15500元、18500元、19500多元，紛紛跌破兩萬元關口。

對於溫州房價前後的懸殊，溫州大學房地產研究所研究員向洋表示，濕地板塊的鉑金家園、香緹半島、橡樹灣當時的開盤價格都在每平方米三四萬元左右，如今同板塊的萬科金域成交均價卻在24000元/平方米左右，君庭領墅甚至以「起價13980元，最高單價23300元」叫賣。

臨近年底，價格戰越打越激烈，開盤價一個比一個低。「不少開發商拿地成本很高，但開盤時售價接近成本價或者低於成本價，這樣的項目並不少。」對於溫州樓市目前的尷尬，溫州置信地產副總經理葉郎加向《每日經濟新聞》記者表示。

與此同時，溫州房價還面臨著巨大的庫存壓力。溫州房地產信息系統顯示，截至11月24日，溫州可售房源為40687套，涉及477萬平方米預售面積。根據三角洲房產策劃機構數據顯示，未來幾個月內將有超過200萬平方米的新盤上市，如果按照溫州每年100萬平方米的平均歷史去化速度，完全消化至少要6年左右。

如今在溫州，炒房者的心態已經發生變化，與此同時，地產商的開發理念與操盤方式也在發生變化，更為強調市場和節奏性，他們會擇優選擇操盤團隊，會更為理性地做開盤等銷售安排。

《每日經濟新聞》記者在溫州採訪時獲悉，即便市場如此，溫州開發商依然看好房地產行業。葉郎加的心態可能代表了溫州當前一部分房地產商：「房地產行業比製造加工業、外貿等傳統行業要好，後者受到的衝擊更大。」

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房企：受累互保 破產顯現

伴隨溫州房價的高位下跳，多家房企出現破產風險。加速企業走向破產之路的，為溫州互保怪圈。

企業間的聯保、互保，使得更多企業被牽連其中。在葉郎加看來，溫州當地開發商多為當地的財團抱團組成，這種做法確實比較激進，一旦出現問題，實體企業、房地產企業都難免遭受互保拖累。

又一家房企陷入破產

11月的溫州已漸入寒，在溫州龍灣區上莊村委會斜對面，一處圍牆內的地塊擱置數年，只有空地上的雜草週而復始地生長枯萎。

這處空地上計劃建起的項目為「金域灣·怡嘉錦苑」，開發商為溫州中鐵置業有限公司，土地性質為「出讓」，土地面積為1.5萬多平方米，土地用途為「綜合商住用地(住宅、商服)」，住宅土地使用年限為「2079年11月24日止」，商服土地使用年限為「2049年11月24日止」。按照原規劃，該項目建成後一共4幢高樓，開發成88平方米至125平方米的精緻戶型。

日前，記者實地探訪發現，該土地早在2009年就完成了出讓，但至今可見的只是已施工的少量水泥樁基。

這個項目為何遲遲沒有動工？《每日經濟新聞》記者獲悉，「金域灣·怡嘉錦苑」項目已完成樁基工程，但工程款尚未交付。與此同時，因為與建築商牽涉到擔保，開發商背負了一起官司，沒錢還債。

記者進一步獲悉，2011年4月14日~2011年5月30日，溫州中鐵建設工程有限公司（以下簡稱溫州中鐵建設）因資金周轉需要，先後7次向上海浦發銀行溫州分行借款，合計1.2億元，溫州中鐵置業為此借款擔保，並以「金域灣·怡嘉錦苑」項目所在地塊的國有土地使用權作為抵押物，抵押給上海浦發銀行溫州分行。

然而，還款期限已到，溫州中鐵建設未能如期歸還借款。2012年5月，上海浦發銀行溫州分行將溫州中鐵建設、溫州中鐵置業一併告上法院，法院審理判決，溫州中鐵建設償付銀行借款本金1.2億元及利息，溫州中鐵置業承擔連帶清償責任，但是判決生效後，兩公司均沒有依照判決履行還款義務。

去年12月31日，上海浦發銀行溫州分行向鹿城區法院申請強制執行，請求依法對抵押物進行拍賣、變賣。兌現後，銀行優先受償。今年8月29日，鹿城法院計劃拍賣，不過，據鹿城區法院工作人員向《每日經濟新聞》記者表示，因為開發商目前申請破產，該項目土地使用權拍賣已被暫緩。

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互保怪圈

溫州中鐵置業的破產風險並非個例。在此之前，溫州市鹿城房地產開發總公司便以資不抵債為由主動向鹿城區人民法院申請破產清算；7月25日，溫州市鹿城區法院正式裁定受理破產清算一案。

根據審計報告顯示，截至2012年3月31日，該公司總資產合計3.82億餘元，債務合計3.91億餘元，已經資不抵債。公司辦公樓也於2010年10月被溫州市中級人民法院強制拍賣，公司賬戶已被查封，無法正常經營。

實際上，溫州市鹿城房地產開發總公司在當地曾是一家明星公司，先後獨家或合作開發建設了溫州市豐收住宅區，吳橋一、二期工業園區，溫州市人民中路八組團和飛霞南路改建區等多個項目。

與溫州中鐵置業相同，導致溫州鹿城房開公司最後走向破產之路的，也是被捲入互保。溫州市工商聯房地產商會書記兼副秘書長卓學松向《每日經濟新聞》記者表示，溫州鹿城房開公司為其商會的聯繫企業，主要受到擔保牽連，以及自身經營不善，以致負債纍纍，資不抵債。

根據溫州法院網數據，近年來，由於溫州鹿城房開公司為北京裕金房地產開發有限公司提供擔保，被法院判決承擔2290萬元債務、拖欠銀行到期貸款1741余萬元無法償還、無法支付施工單位巨額工程款1.7億餘元、拖欠稅款1179萬餘元。

在溫州，還有一些爛尾樓出現，比如《每日經濟新聞》曾報導過的溫州平陽鰲江「泰宇花苑」、海林軒等。

實質上，此前溫州大量實體經濟的資金通過「大企業造樓、小企業炒房」進入樓市，已為此埋下了「地雷」。數據顯示，2004年溫州銀行業貸款統計，溫州當年貸款資金大為增加，增加的四成多進入了房地產，溫州不少實體企業也開始分出資金炒房地產。

到了2008年，溫州有100多家規模以上的實體企業涉足樓市，在實業資本的推動下，地王頻出，2011年溫州市區新建商品住宅價格高達34674元/平方米，遠超北上廣。

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實業：勞動力與投資現外遷

2013年8月，是溫州樓市值得紀念的月份。溫州樓市數據顯示，8月全市商品房成交3321套，成交面積388475.56平方米，環比分別增長39.3%、42.9%。這是自今年1月以來，單月成交又一次突破3000套，這一數據讓張軍（化名）等了兩年多時間。

拯救房地產

張軍既是溫州房地產行業協會領導，也是當地開發商代表。他告訴《每日經濟新聞》記者，自2010年下半年開始，他就多次以協會名義向溫州市政府「請願」，希望對現行的樓市調控政策作些調整，「前後共有20多次」。

直到今年7月，張軍接到了相關部門的通知，他被邀請參加7月24日的房地產提案座談會，此外參會的還有溫州市住建委官員，被樓市套牢的實業企業主和開發商代表。

會上，很多被樓市套牢的企業主大吐苦水，張軍也重申了關於放鬆限購的提議。會議最後的討論結果是，溫州市住建委會向上級匯報再作決定。而在此次會議前，新任溫州市委書記陳一新曾在多個公開場合表示，將振興溫州實體經濟放在第一位。

8月6日，溫州正式放鬆限購令：2011年3月14日後已購買一套住宅的，即日（8月6日）起還可以再購買一套；同時限購範圍縮小，即在甌海、鹿城、龍灣城區有房子的，雖然不能在本區域買，但可以到轄區內的縣級城市平陽、樂清、永嘉購買，而這些縣級城市居民在本區域限購，但可到溫州市區購房。

限購政策「鬆綁」之後，溫州樓市為之一振，當月商品房成交出現前述的靚麗數據。「這是在給開發商解套，救贖」，溫州當地一位行業協會負責人認為。

有數據顯示，在「2009年浙江百強民營企業排行榜」上，與房地產沾邊的企業達70%，而在2010年溫州百強企業中，有一半涉足房地產。

先前，房地產的快速賺錢模式讓不少私營企業主放棄實體經濟，而如今，溫州試圖通過拯救房地產，進而拯救實體經濟。

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實體經濟救贖

柳市雖然只是個鄉鎮，卻是溫州工業經濟版圖中十分重要的一塊。在這裡誕生了諸如正泰、德力西、天正、人民電器、華通等中國製造業知名企業。如今走在柳市鎮的主幹道上，雖然仍能看到裝載集裝箱的貨車進進出出，但人流量已經今非昔比。

自今年下半年以來，溫州提出「振興實體經濟」與「溫商回歸」兩大戰略重點，柳市也在積極推行中，但在現實中遇到不少問題。其一便是近年來隨著外省務工人員不斷回流，勞動力新增量越來越小；同時，面對周邊麗水及福建、河南等招商引資，有些企業已經有了外遷的念頭。

陳一新在15日召開的溫州市委常委擴大會議上表示，溫州穩定看金融，金融業承擔著重要而艱巨的任務，這是年內溫州經濟工作的重點。

「這種發展不確定因素還很多，特別是企業的資金鏈、擔保鏈的風險仍在蔓延，銀行的不良貸款率還在迅速攀升。」陳一新說，必須通過分析研究，防患於未然，不讓2011年不良貸款率持續攀升的現象重演。

陳一新透露，目前溫州貸款明顯不足，除了金融界承諾的800億元貸款額度，目前尚有240多億元的缺口。

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警示：擴張過快房地產存泡沫

溫州房價已連續下跌26個月，是否會成為中國樓市未來走勢的預演，溫州房價的連降，給中國樓市、甚至中國經濟帶來什麼警示？

葉郎加認為，溫州房價「跳水」具有一定普遍意義，不少城市的房地產擴張過快，樓市存在泡沫，只是沒有被擠出來。

中國房地產業協會副會長朱中一11月20日在溫州表示，這是溫州房價理性回歸的表現，是由溫州市場的特殊性所決定的，之前的溫州房地產市場投資投機成分較大，而由於受樓市調控影響，投資需求得到有效抑制。

知名財經評論家鄭榮華認為，溫州憑藉小商品、大市場的發展特色被稱為「溫州模式，但而後逐步被以資本投資、民間拆借為主導的「新溫州模式」所替代，大量私營業主紛紛從傳統行業轉入資本投資領域，傳統製造業因利潤不高而被拋棄，導致產業升級動力不強，從而失去了競爭優勢。

在經濟模式上，溫州或是前車之鑑。「溫州房價下降的基本原因在於當地經濟不景氣」，浙江大學經濟學院一教授對 《每日經濟新聞》記者表示，溫州實體經濟與房地產之間，存在一榮俱榮一損俱損的關係，隨著經濟遭遇重創，房地產市場萎靡不振，房價一路領跌。

浙江厚道資產管理有限公司丁浚哲認為，溫州有其特殊性，屬於典型的資本輸入型城市，投資賺錢在外，消費卻在溫州，導致溫州當地房價等物價水平居高不下，而溫州本地民營經濟10年前已經顯示頹勢，隨著其他地方民營經濟整體低迷，溫州經濟成了無源之水，資本回流成了問題，無法支撐其當地的房價，所以導致豪宅價格出現「腰斬」。

丁浚哲還認為，與溫州異常發達的民營經濟有關，隨著眼下民營經濟不振，以及近年來物價水平高企，人口淨流入有所減緩，這種消費結構決定了溫州房價不存在長期上漲的基礎。

華通機電集團公司董事長李成文認為，市場經濟發展方向有兩種，一是以溫州模式為代表的民營經濟，二是蘇南模式為代表的集體經濟，但溫州經濟眼下出現的問題並不能說明溫州模式是不好的，其模式仍然是值得肯定的，它代表的是一種以市場作為資源配置的決定作用，但需要進一步提升和優化。

李成文認為，眼下溫州經濟要一手抓實體經濟，一手嚴厲打擊跑路、假破產、資產轉移、逃廢債等行為。

浙江省發展和改革研究所所長卓勇良認為，溫州經濟對於全國的警示還在於，在浙江這樣的改革領先及自然礦產資源相對匱乏的省份，什麼時候改革慢了，自然資源的制約就會加劇。