誤解掛牌文件 旭輝退自住商品房地塊

每經記者 尚希 發自北京

「京七條」後首輪地塊出讓的火爆場面還歷歷在目，但時隔不到一個月，曾高調出讓、並「拍」成自住型商品房用地的平谷地塊，近日被開發商退地了。

北京市土地整理儲備中心網站日前公佈了一則退地公告，指出北京旭興隆置業有限公司（以下簡稱旭興隆），通過掛牌方式以72000萬元競得北京市平谷區大興莊鎮A04-02、A04-05地塊R2二類居住用地、C2商業金融用地 （配建限價商品住房）國有建設用地使用權，由於對地塊《掛牌文件》存在重大誤解，經雙方協商一致後取消其競得資格，並退還其已經交納的13000萬元競買保證金。

根據資料顯示，上述地塊是旭輝集團旗下的旭興隆，於11月4日通過掛牌方式以7.2億元、現場競報自住型商品房面積110299平方米競得。「據瞭解是企業在拿地前後瞭解到的信息不對稱造成，之前核算還是存在盈利空間，但與最終的情況出現了較大差異。」北京一位房地產行業知情人士對《每日經濟新聞》記者表示。

對於退地事宜，旭輝地產並未作出正面回應，僅表示會持續關注北京土地市場以及自住型商品房用地。

「這個價錢怎麼算都賠」

從拿地到退地的二十多天裡究竟發生了什麼？

11月4日，北京市一連推出8宗地塊。《每日經濟新聞》記者瞭解到，其中順義新城第7街區地塊以及上述平谷地塊，甚至將所有商品房面積全部競為自住型商品房。

當時，平谷地塊競拍第一輪觸頂地價上限後，轉而進入自住型商品房的面積競拍，但意想不到的是，房企之間的互不相讓最終導致除25000平方米的限價商品住房面積外，剩餘所有面積全部變成自住型商品房面積。

隨後平谷地塊又重新回到競地價環節。最終，旭輝以7.2億元奪得該地塊。根據出讓公告，25000平方米的限價商品住房的回購價為6000元/平方米，110299平方米的自住型商品房最高限價為11000元/平方米，而剩下的1.5238萬平米的回購房，限價為3500元/平方米。「對比7.2億元的拿地成本，限價房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。」拿地後，旭輝地產的相關人士曾告訴記者。

「但其實按照這個價錢，怎麼算都是賠。」一位不願具名的房地產分析人士給記者算了一筆賬，自住型商品房的建安成本大約在4000~5000元/平方米，即便是限價房和回遷房的建安成本大約也要3000~4000元/平方米。「這之後還有幾千萬元甚至接近一億元的財務成本，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來已經接近14億元。」

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退地結果皆大歡喜

「奇怪的是，企業在拿地之前是會經過縝密的利潤分析與測算，不太可能出現拿完地之後又覺得虧本再退地的情況。」該人士表示，對於是否是因為虧本而反悔的猜測他持有保留意見，「如果真有問題，是不會返還土地出讓金的，據瞭解按照之前的測算是有一定的盈利空間，但後來看到的文件差異比較大。」

對於前後文件為何會有差異，具體差異在哪裡，該人士表示不方便過多透露。不過，單看這次土地部門的處理結果似乎也是皆大歡喜，公告中寫到：雙方協商一致，該局決定取消旭興隆公司的競得資格，並退還其已交納的1.3億元競買保證金。

據記者瞭解，目前旭輝還未進入繳納土地出讓金的階段，對於此次退地，旭輝方面並未正面回應。有接近旭輝的房企人士告訴記者，北京市場依然是旭輝關注的重點，對於自住型商品房地塊也並不會就此放棄。

11月23日，旭輝地產董事長林中在接受媒體採訪時表示，旭輝絕不會「亂拿地、拿錯地、拿貴地、拿地王」，買地一旦買錯，對百億規模的房企，損傷最為明顯。

雖然無法判定林中此言是否意在提前回應此事，但可以肯定的是，這塊地對於旭輝來說不是一個正確選擇。至此，旭輝退地的真正原因也許很難判斷清楚，也可能僅僅只是個案，但放大到整個自住型商品房地塊來看，對於房企來說，是機會但也意味著風險。

一家標竿房企的北京區域負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，在其看來，未來的1~2年，一部分高價搶地的開發商或將面臨風險。「所以我堅決不趟這個渾水，連亦莊都可以拍到5萬多，這不正常。」

自住商品房是把「雙刃劍」

「亦莊5萬多的樓麵價勢必不可能做普通住宅產品，一定會是高端豪宅，但未來購房者可以買得起的普通商品房將會慢慢消失。」中國中央別墅區發展研究院院長劉東在接受記者採訪時指出，房企為了拿地不惜以最大面積的自住型商品房競得，所剩無幾的普通商品房部分由於地價較高，承載了獲取利潤的重擔，勢必通過高端項目走高溢價路線，「對於沒有資格或條件購買自住型商品房或者保障房的剛需來說，他們買得起的商品房會越來越少。」

「除非不拿地，否則就無法避免要去爭搶這類政策性用地，房企的利潤率已經在逐年下跌，一旦停止拿地就意味著無路可走。所以只能通過其他配建的商業或普通商品房來取得利潤。」上述房企人士對記者說道。

「從未來市場價格走勢來看，目前市場普遍預期自住型商品房的面市對於穩定房價漲勢將起到積極作用。不可否認，其較低的限價無疑將拉低未來整體市場的成交價格。但是在實際操作中，由於自住型商品房的地塊供應直接佔據了商品住房地塊的額度，使得未來純商品住房用地及二級市場供應大幅減少。」分析人士指出，一旦自住型商品房的分配機製出現問題，不能完全保證公平，那麼大量輪候人群則不得不又重返商品住宅的購買當中，此時商品住宅市場必將出現更加嚴重的供需倒掛，對於價格的控制並不能起到預期作用，反而有可能促使該部分市場價格出現進一步上漲。