國稅總局：房企巨額欠稅系誤讀

每經記者 吳文坤 尚希 發自北京

「房企欠稅門」事件在持續發酵，房地產行業權威組織終於坐不住了。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，中國房地產業協會11月26日下午兩點召開緊急座談會，中國房協副會長朱中一、中國房協副會長兼秘書長苗樂如、華遠集團董事長任志強等出席了會議。

任志強在會上指出，此次將以行業協會名義與央視交涉。在會議現場，全聯房地產商會也就此事發佈了《對於央視「多家房企欠繳巨額土地增值稅」報導的鄭重聲明》。

昨日，國稅總局財產行為稅司負責人針對「房企欠稅門」表態稱，近日引起社會關注的有關人員對土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，對稅收政策和徵管方式存在誤解誤讀。昨日晚間，萬科也發佈公告稱，公司在土地增值稅繳納與核算方面符合稅法和會計準則的相關規定。

行業協會抱團「正名」

昨日上午，北京某房企相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，將受邀參加由房協組織的關於土地增值稅的緊急會議，並稱受邀企業包括萬科、SOHO中國、招商地產、合生創展、融創等。但上述被邀請企業缺席，華遠集團董事長任志強「單刀赴會」。

不過，任志強並未令眾房企失望，他進一步詳述了央視報導中存在的問題，並稱「目前已經有十幾家房企發了正式通告，估計明天所有企業都會發公告。」任志強在現場指出，這次將以協會之名保護整個行業，挽回名譽。

隨後，全聯房地產商會針對央視的「欠稅門」報導也發佈了鄭重聲明。《每日經濟新聞》記者從聲明中看到，「目前報導披露的信息，尚不足以推論出漏稅結論，更不用說數額之巨，不免有聳人聽聞之嫌疑，為此我會已決定聯合有關機構，徹查相關房地產企業納稅情況，並盡快將調查結果公諸於眾。」

聲明中同時指出，「若經過我會及相關企業之查證，確認央視之報導誤導公眾，將聯合企業依法維護權益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關經濟損失。」

[NT:PAGE=$]

對此，中國房協副會長朱中一在現場表示，「我們還是要求企業能夠及時依法進行清算，如果項目完了，就依法進行清算。」朱中一補充說，在清算過程當中難免遇到各類扣除成本的複雜性，房企應該和稅務部門協商解決好這個問題。

就在該會議結束後不久，國稅總局也就此事公開回應稱，土地增值稅欠稅金額巨大一說存在誤讀。我國土地增值稅在近幾年徵管力度逐步加強，今年1至10月收入2710.78億元，增長22.2%。

業內：數據來源不充分

此前，輿論關注的焦點在於拖欠的巨額稅費是否存在？如果存在誤讀，誤讀的關鍵問題在哪裡？

值得注意的是，任志強在講話中引用了昨日新浪樂居上發表的一篇文章中的相關內容。記者隨後查閱到了這篇名為《專家解讀房企3.8萬億欠稅榜單：數據混亂存在重大偏差》的文章。

在「欠稅榜單數據來源混亂存在重大偏差」這一部分內容中，根據央視報導中提供的上市房企欠稅排行榜，通過逐一比對這些公司2012年財務報告中可能相關的各科目之後，該文總結出央視所指的「欠稅金額」來源有三種情況。

第一種為適用國際會計準則的中國海外、恆大、龍湖、碧桂園、世貿、華潤置地、綠城、萊蒙8家公司，媒體所指的「欠稅金額」，為其財務報告中「應付所得稅」科目的數字；其次，適用國際會計準則的雅居樂、SOHO中國、富力3家公司，媒體所指的「欠稅金額」，為其財務報告中「應付所得稅」之次級科目 「應付土地增值稅」的數字；第三為使用中國會計準則的萬科、華僑城、招商地產3家公司，媒體所指的「欠稅金額」，為其財務報告中「應交稅金-應交土地增值稅」和「其他應付款-預提土地增值稅」科目的加總數值。

對此，該文章中未具名的受訪人士認為，在上述公司中，媒體報導在採集數據時，並未採用統一口徑。尤其是同樣採用國際會計準則的11家公司，數據出口也不一樣，其中恆大、雅居樂、富力、萊蒙4家公司，均同時披露了一級科目「應付所得稅」和二級科目「應付土地增值稅」，但報導在採集數據時，恆大、萊蒙採用了前者，而雅居樂、富力則採用了後者。

據瞭解，在國際會計準則下，一級科目「應付所得稅」包含的內容，除二級科目「應付土地增值稅」外，還包括兩項，分別為預提中國企業所得稅，以及預提境外分紅企業所得稅。

[NT:PAGE=$]

「正是由於數據來源的錯亂，導致了以中海為主的8家公司，被媒體所指的欠交稅款均明顯高於雅居樂及萬科等6家公司。其應付所得稅科目亦被理解為拖欠土地增值稅。」該文章中未具名的受訪人士表示。

資深財務專家、中央財經大學研究生客座導師馬靖昊昨日接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，3.8萬億元這個數據來源可能不是很充分。他表示土地增值稅一般在二級科目中核算，如果純粹依據上市公司報表，很難推算出土地增值稅的實際情況。他表示，如果是利用反推的辦法推算出3.8萬億元，那也需要公佈反推的具體辦法和依據。

爭議關鍵在繳稅時點

任志強指出，企業在項目預繳土增稅時，必須預提應交未交的土增稅成本並列入公佈的科目中說明這些應交而未交的稅項，「但在未達到稅法規定的結算條件時，可以不交，並不違背稅法，也非拖欠。」

在昨日國稅總局財產行為稅司負責人就土地增值稅政策和徵管情況答記者問中，也對土地增值稅清算條件進行瞭解讀，包括兩類：一是必須清算的情形，包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的；取得預售許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人註銷登記的。在項目達到清算條件後進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較後，多退少補。

其中第二種情況引人關注，在業內人士看來，從某種程度上來說，這為房企「拖延」土地增值稅繳納提供了操作的空間。「爭議的關鍵其實在於土地增值稅繳納的時點。」馬靖昊表示，這個時點就是「清算」，「很多年沒有清算的也有。」在他看來，如果房企通過對清算時點的把控和調節，就可以延緩土地增值稅的繳納，這也是目前房企一種普遍的避稅現象。

在 《每日經濟新聞》記者採訪時，任志強直言，不排除個別小房企會通過人為控制銷售速度來操控清算時間，「但大的上市房企基本不可能，一方面是項目本身銷售就很快，另一方面如果每個項目都留百分之十幾不銷售，對於較多項目的大房企來說得不償失。」

對此，中原地產研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，房企在目前的規則下，的確不存在偷稅漏稅，只是按照正常的合理延遲繳納稅費，「出現這一誤解的主要原因是房地產價格持續暴漲，導致這一稅費的預征與清盤結算差距比較大，所以有大量的待徵稅費延遲。」