地價猛漲 房企融資創10年新高 業內籲警惕風險

5月的土地市場在住宅成交回暖的背景下異常火熱，眾房企搶拍、溢價率飆升、地王頻出的現象連番出現。因此，順勢而上的6月土地市場也頻現高價地。在土地市場熱情高漲背景下，房企融資額也達到近10年新高。

業內人士表示，在關注地價高企的同時，還應注意到地價高企引起房企集中融資所帶來的風險；同時，也應注意到在目前經濟形勢不樂觀背景下，地方政府仍寄希望於以「賣地」來緩解財政壓力，促使土地出讓價格大幅增加。

中新網引述《經濟參考報》報導，近日，南京市國土局推出多幅地塊，其中位於浦口新城的兩幅純住宅用地地塊吸引了諸多開發商目光。據了解，此兩幅地塊在2012年10月曾掛牌出讓，但隨後的11月因故暫停出讓。因此，此次招拍挂是此兩幅地塊時隔8個月後再次整裝上陣。

值得注意的是，此次兩幅地塊除編號為G 39地塊的土地出讓資訊由原來包含少量商業項目改為純住宅項目外，建設面積、規劃和容積率等方面均未發生任何改變。但其掛牌初始價格卻從2012年的掛牌總價19.55億元(人民幣，下同)，漲至現在的掛牌總價27.65億元，漲幅高達41.4%。

據悉，此兩幅地塊分別是G 39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊，出讓面積為105352.9平方米，容積率為2.5，起拍底價由第一次起拍價的11.42億元漲至16.03億元；另一幅編號為G 40的浦口新城鎮南河路以北、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米，容積率為2.7，起拍底價由第一次起拍價的8.13億漲至11.62億元。

住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，正是看到土地市場向好，房價具有較大漲價空間，地方政府才選擇提高地塊起拍價。

近月來，土地市場頻傳佳績。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前5月，全國四個一線城市合計土地出讓金收入高達1411.8億，相比2012年同期的314.4億，上漲幅度達到350%。

端午前夕，長沙土地市場爆出熱門，地塊成交溢價率超過500%。9日，開福區4宗佔地面積共為401680.47平方米，其中由綠地地產集團長沙置業有限公司和廣州雅生房地產開發有限公司拍 得 的2宗 普 通 商 品 住 房 用 地 為237405.52平方米。雅居樂同時參與了開福區湘江大道020、021兩宗地塊的競拍，該地塊2億起拍，雅居樂舉牌人在出價2.6億後，突然一次性加價9億，出價11.5億，溢價率高達500%。(接下頁)

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「麵粉貴，麵包一定會貴；但麵粉便宜，麵包卻不一定會便宜，地方政府正是根據這一理論，提高起拍價。」趙路興認為，眾多房企對未來房地產市場判斷樂觀，認為仍有較大漲幅空間。地方政府就是利用此契機提高起拍價，因為知道會有人買。

據媒體報導，雖然南京兩幅地塊起拍價已上漲超過4成，但萬科、綠地等房企已有意願參與競拍。

事實上，南京並不是今年以來首幅起拍價上漲地塊。5月10日，上海發佈公告出讓位於青浦一地塊，與南京此次出讓地塊相類似的是，此地塊是在終止出讓四個月後又重新掛牌出讓，但與之前掛牌價格相比，地塊起拍價飆升了31億元。公開資料顯示，該地塊終止出讓後僅僅4個月，在土地用途從商業修改為商辦、出讓年限從40年修改成商業40年、辦公50年後再次出現在土地交易市場，其掛牌起始價也從此前的13.68億元飆升至44.23億元，上漲幅度高達223%。國土部地價勘測研究所所長趙松表示，除了土地市場熱度不同影響地價有所改變外，該地塊土地用途稍作變更後，盈利性較之前更強，因此，地價再次隨之提升。

「部分地方政府也會為回避國土部對地價溢價率的嚴格監控而提高起拍價。」趙松指出，由於土地市場熱度再起，國土部收緊對土地溢價等的監管，因此，為避免高溢價出現，地方政府選擇主動提高起拍價。除此之外，趙松認為，由於地塊地理位置較好，即使起拍價較低，也會引來眾多企業參與，甚至會引起更加激烈的競拍。

但趙路興表示，在房價高企、調控弱化的背景下，地方政府應減少釋放類似信號，以致地市熱度再次傳導至房市，帶來恐慌。

日前，住建部政策研究中心與高和資本聯合開展的民間資本調研發現，從開發企業的投資額和融資額兩個數字進行比較來看，房地產融資額目前是近10年來的最高水準。

中原地產數據顯示，截至目前，今年萬科、恒大、富力、華潤等10大標桿房企融資額度已達380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。

數據顯示，5月，萬科、恒大、富力、華潤等10大標桿房企國內外融資額已經超過88億元，較2012年平均水準上漲了160%。與此同時，近30家非標桿房企年內總融資額度也已接近800億元。

中國房產資訊集團(CRIC)研究員朱一鳴表示，一方面，房地產市場回暖，土地市場火爆使得房企投資需求增加，另一方面，多個房企近期有大量債務到期，還款壓力加大，造成此次企業的融資總量增長。

「綜合今年來房企融資情況看，土地成為房企融資非常重要的一個原因。」朱一鳴表示，以佳兆業為例，其今年1至5月份融資金額已經接近於去年全年水準，而拿地金額也與融資金額持平。

「正是房地產市場向好，土地市場火爆，引起房企大量資金需求，而房企業績的飄紅，也再度引起更多投資者興趣。」朱一鳴說。

朱一鳴指出，從房企融資方式則可看出融資難易。銀行貸款作為融資成本較為低廉的融資渠道，是企業的主要融資方式。但在調控背景下，銀行借貸難度不斷增加，但從近日來看，銀行借貸比例不斷攀升。其中，5月10日，金科集團發佈公告稱，其控股子公司與中信銀行、崑崙信託共同簽訂《銀團貸款合同》，貸款16億元，其中中信銀行提供8億元貸款，崑崙信託提供8億元貸款。5月15日，雅居樂地產通過銀團貸款43.68億港元(約合5.63億美元)，期限為三年，並已經得到七家銀行的參與。(接下頁)

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此外，在看到了萬科、金地H股上市的利好後，內地房企趨之若鶩，積極尋求海外上市。綠地借殼盛高置地正式落地，進一步提高了企業尋求香港上市的渴望，更多的房企也加入到申請行列中，廣東龍光地產、重慶協信集團、五洲國際、金輝中國、金山地產、毅德地產等6家內地房企已經提交材料排隊上市，爭取境外融資。

中原地產市場總監張大偉對此指出，儘管房企資金壓力有所減緩，短期償債壓力較小。但長期來看，由於過多資金沉澱于土地，一旦出現貨幣政策收緊的預期，房企將面臨較大還款風險。因此，應警惕房企借貸債務還款集中帶來的資金風險。

「從提高土地出讓起拍價也可以看出地方財政資金的窘迫。」趙路興表示，在中國財政體制未能改變的情況下，多地地方政府仍寄希望於以「土地財政」緩解地方財政壓力，促使土地價格上漲。

繼2011年普查公佈全國地方政府性債務後，審計署在2012年11月至2013年2月期間又對36個地方政府本級2011年以來政府性債務情況進行了抽查，日前公佈的審計結果顯示，截至2012年底，36個地方政府本級政府性債務餘額達到38475 .81億元，比2010年增加4409 .81億元，增長12.94%。

值得注意的是，多個城市以土地出讓收入為償債來源的債務餘額增長，但土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年，4個省本級、17個省會城市本級以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315.73億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍，呈現資不抵債。

此外，從5月份財政收入報告來看，5月全國公共財政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長6.2%。其中，中央財政收入7170億元，同比增長2.6%；地方財政收入(本級)5579億元，同比增長11.3%。而地方財政上漲最大因素便是受上個月房地產市場成交額大幅增加帶動。契稅方面收入315億元，同比增長40%，土地增值稅收入276億元，同比增長27.4%。

因此，在國內經濟增長仍然較緩的背景下，債務高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入。而土地出讓收入則決定於土地出讓的價格，土地出讓價格又決定於房地產市場冷熱，也正是由於以上種種關係，債務壓力、房地產市場、土地市場、地價、房價一系列問題形成了難解的「怪圈」。

對此，趙路興表示，應儘快進行財政體制改革，完善稅制稅種，建立房產稅、物業稅等持有環節稅費，只有有了長期稅收來源，才能降低地方政府一次性出讓土地或提價的積極性，降低對「土地財政」的依賴。