中國社科院:住房供求已失衡 房價面臨全面失控

根據國家統計局統計,2013年3月,全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。據《中國企業報》報導,近日,中國社科院財經戰略研究院公佈的報告指出,房地產市場再次出現全面反彈,表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。

報告警告稱,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進改革,那麼市場還將出現大起大落。只有在堅持調控不放鬆的同時,加速推進房地產市場制度的綜合改革,才有可能走出「屢高屢調」的歷史怪圈,實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。

然而,據瞭解,業內普遍認為,在目前的商品房市場調控政策方面犯了方向性的錯誤,用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地產商品住宅交易市場,只能造成失調,根本不可能實現調控目標。

香港文匯網報導,進入5月,多個城市「國五條」細則陸續滿月。最新數據顯示,當前主要城市樓市成交量開始下行,但房價仍呈上漲之勢。

5月2日,中指院發佈4月份房地產市場「百城價格指數」。數據顯示,百城住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲,漲幅縮小0.06個百分點;同比則是連續第5個月上漲,漲幅擴大至5.34%。來自中指院數據顯示,4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米,環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲,24個城市環比下跌。此外,本月價格環比下跌的城市個數增加8個,環比上漲的城市則比上月減少8個,其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個,較上月減少11個。

從嚴厲的程度上,可以看出此次政府調控的決心,然而,為什麼結果仍然是房價不降反升呢?

「又成空調」卓達集團副總裁、大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜用簡單的四個字形容。「『國五條』經過差不多兩個月市場的適應期,現在負面影響已經被市場逐步消化,市場已經進入了原有的理性,從結果看,總體的房價,仍然在持續上漲勢頭,經過一段時間的遲疑,又恢復了緩慢上漲的勢頭。」

在分析房價上漲的原因時,柏文喜認為主要是三個因素,第一,地方政府財政壓力的倒逼,讓其以各種方式消解了「國五條」對房價的壓力。從結果看,目前只有北京市一個城市在執行20%的交易稅規定,其他城市都以各種方式進行了規避。

第二,從長期因素來看,決定房價因素主要還是供求問題。他認為,中國基本實現了一個家庭有一套住宅居住的狀態,但房產持有不均衡,經常是有房子的人持有兩套到三套以上,沒房子的人、剛需一族仍然是規模巨大,而且城鎮化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎,在相當長的一個時間段內,因為人口向城市集中,尤其是向大中城市集中,還是讓剛性需求有較大的市場,另外,改善性的需求也有較大的市場。(接下頁)

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第三,中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發行量的影響,中國的貨幣發行量又受制於西方主要貨幣發行量的影響,在西方量化寬鬆貨幣政策的情況下,人民幣要保持資金不外流,也被迫採取相應的量化寬鬆的政策,這樣會導致大量的人民幣釋放出來,進入貨幣市場,引起資產價格上漲。房產作為中國人持有的財富裡面最主要的價值形式,在貨幣超發的情況下,價格當然不會下降,而且還會上漲。

美林國際(香港)有限公司執行董事劉芮東同樣提到了「空調」說法,「從現在情況看,房價還會漲,新的『國五條』,如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實,還要有各地政府堅定的落實,肯定能起到抑制房價的作用,關鍵是,地方政府的態度。」劉芮東認為,從總體來看,調控是沒有打在房地產的「七寸」上,只靠行政上的對策與方法,肯定會造成「屢調屢高、屢高屢調」的現狀。

中國旅遊地產服務集團副總經理王路,則用了調侃方式婉轉地提醒政府一直在商品房市場調控方面犯了方向性的錯誤,「目前這些計劃性措施,實際上反而起到了讓房地產開發商賣出更高價格的作用。」他認為,是政府用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地產商品住宅交易市場,但在關鍵的土地供應市場上沒有限價,土地供應規模也沒有放開,生產成本不斷上升,再加上銷售價格人為限底,銀根又持續緊縮,反而加劇了供應短缺,限價變成了剛性漲價。

剛剛過去的4月,CRIC監測的10大重點城市中,除了杭州和武漢的成交面積環比出現10%以內的小幅增長,其餘8個城市環比全線下跌,平均跌幅達3成以上。其中下跌幅度最高的4位為廣州、成都、北京和上海,跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可見,在經歷了3月趕末班車式的集中釋放後,10大重點城市的交易量在4月出現了一波明顯的集體回落。

CRIC認為,這種回落是市場在3月爆發式的增長以後一個正常的回調,而不是像外界想像中新政見效的產物。數據顯示,10大重點城市中除了北京、廣州和成都3個城市外,其餘7個城市4月的交易量均高於該城市2012年的年均水平。

CRIC研究中心認為,本輪以「國五條」為標準的調控正面臨失效的尷尬。

從近日公佈的2012年報表看,房地產行業108家A股房地產上市公司共實現營業收入5492.28億元(+29%),實現歸屬上市公司股東淨利潤702.16億元(+19%),行業ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地產行業實現營業收入914.50億元(+40%),歸屬上市公司股東淨利潤114.72億元(+44%),行業ROE2.2%(+0.4%)。

中投證券李少明認為,從2012年及2013年第1季的財務數據來看,行業最壞時期已過,處於恢復性發展中。由於近期房價持續上漲,政策壓力大,地方政府依賴預售證價格監管控制房價,受此影響開發商延遲推盤,成交短期內或將小幅下滑。但中長期來看,全國性及開發普通住房優質開發商受調控影響小,行業集中度顯著提升。

「因為地方財政支出的壓力,使得地方政府設法出讓更多的土地,從土地出讓金中獲得財政來源,如果房價下跌,出讓土地就不會太順利,會造成地價下跌。」柏文喜者表示,「所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的,最多就是讓價格保持合理範疇,不要暴漲,也不要暴跌。」

業內普遍認為由於央地博弈的原因,市場化相對成熟的房地產行業正可以在夾縫中求生存。「目前這些計劃性措施,實際上反而起到了讓房地產開發商賣出更高價格的作用。」王路認為,「正是10年調控的結果,而這種方式明顯違背市場規則,為開發商們提供出供求失衡的漲價理由。」

「現在看來,政府控制的目標,只是希望房價不要過快地上漲,只能做到這一點。如果讓房價下跌,對於中國經濟來講,將是災難性的,這是政府不願意看到的,也是各方都不願意看到的。」柏文喜認為,「從目前各大地產商入市拿地的態勢看,現在又恢復了相對的活躍,說明市場目前已經把『國五條』的利空已經消化了。」

據介紹,目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點,而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。(接下頁)

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據劉芮東介紹,地產商拿地總體觀望的狀態,個別城市熱情高,總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認為,二三線雖然有小城鎮政策的刺激,都在做小城鎮建設的模式探索,但其實因為土地財政問題,地方政府早已經開始了小城鎮建設試點,已經有了一定的經驗,房地產企業之所以在這些地區沒有瘋狂拿地,是已經拿了很多地,大量土地在消化過程中。

劉芮東同時透露,美林香港正在北京全面佈局。

一直專注於赤峰這個三四線城市房地產開發的中瑞恆基(北京)投資控股有限公司執行副總裁崔振凱介紹,調控對於他們企業影響不大。

據崔振凱介紹,因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地,因此,當地房企去庫存壓力也不大,「調控肯定有影響,政府調控是打壓房地產投資,不是打壓剛性需求,房地產有居住的屬性,也有投資的屬性,原來老百姓買房,有投資願望,現在把投資屬性放大了,所以調控是打壓投資屬性。但現在我們的房子都是滿足剛性需求的。」

崔振凱也同時認識到,房地產行業面臨洗牌,將來房地產門檻相對會提高,對於產品研發能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求,「房地產行業肯定會由客戶被動接受產品轉向如定單式地產的趨勢,像歐美國家一樣。」

與此同時,另一個趨勢是,房地產企業一直在試水多元化發展方向,越來越多的房企紛紛高舉產業地產大旗,轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產數據顯示,最近一個月內,包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣佈進軍商業地產。

「旅遊地產、養老地產、商業地產、休閒地產……地產不得不與產業結合了!」皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

業內人士認為,房地產市場不斷細分是這個市場逐漸走向成熟的一種標誌,產業的細分化是必然趨勢。 


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