中國房地產巨頭紛紛出國投資 出海目的各有盤算

房地產巨頭為何紛紛出國投資

樓市風聲鶴唳，官方統計數據進一步坐實了國內樓市下行趨勢。2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，7月當月樓市銷售總額降至5182億元，環比下滑30.5%，創今年最大月度跌幅。

而與這個趨勢不同的是，以萬達、萬科、綠地、中海、碧桂園等為代表的大型開發商掀起了一股出海投資浪潮，他們在東南亞、歐美等國家購置寫字樓，競拍土地，或者和當地開發商合作，投資建設新的房產項目。

根據某研究機構統計，2008年，中國房企境外投資數額大約是6900萬美元，而到了2013年投資額度飆升到150億美元，2014年上半年這個數據已經達到120億美元，2014年全年可望超過200億美元。與此同時，中國個人在海外購置物業也出現井噴，據說2013年4月至2014年3月財年，中國人在美國購房金額約220億美元，中國個人和機構頻繁的海外投資活動，十分抓人眼球，一些財經媒體甚至拿日本當年海外投資浪潮相提並論。

開發商出海投資這個日益凸顯的現象，說明隨著全球化的深化，國際經濟競爭格局發生變化，原來傳統上以勞動力和土地環境等資源參與國際分工和競爭的中國，慢慢地在資本、管理、技術等領域也開始有了一定的發言權。從勞動密集型產品的出口到資本輸出，也說明中國經濟體效率在提高，有能力在國際經濟舞臺和眾多同行同臺競技，這也會強化中國和全球經濟的互動和相互依賴，中國經濟體必須按照普世市場規則和法治體系來運轉並證明自身的價值，這會引導中國社會走上更良善的路徑，無疑是讓人欣慰的現象。

不過，開發商出海看起來美妙，但實際運作起來將會困難重重。文化差異、團隊能力、項目管理能力、對境外稅收法律勞工環境等的理解，都需要時間，需要成本，需要磨合，其中的不確定性因素會比國內更多。由於國際資本格局的變化帶來的匯率風險，對於中國開發商來說，其潛在影響尤其巨大。

除了一般的商業環境和交易成本之外，像歐美這樣的成熟市場，土地供應不由地方政府操控，規劃設計體系規範化程度很高，融資工具非常多元化，而市場需求也相對穩定，房地產是一個高度競爭性行業，並沒有太高的盈利空間。因此，國內房產企業成批出海，並不是一個從紅海轉向藍海的輕松旅程。一些出海企業，高調張揚項目盈利前景，似乎境外房地產開發是一個誘人金礦一般，反而讓人覺得其中或許有貓膩。

當然，國內房地產企業經過這么多年市場培育，也形成了一定的競爭能力和優勢，比如建筑成本、管理效率和規模優勢等等，不排除對於特定的項目，國內企業可以抓住一些機會。但從市場競爭程度來看，我們認為這只能是特例，而不是一般態勢。

那么，激發這股房地產企業出海的基本動力是什么？

國際形象可能是這些開發商出海的表面理由。目前出海的開發商，以業內巨頭為主。比如萬科、萬達、綠地、碧桂園、富力等等，對於這些大企業來說，樹立一個國際公司形象當然有重要的價值。在海外投資一兩個項目，所需資金不過幾千萬幾億美元，即使運轉效果不佳，也不至於虧損太多，但在對外宣稱上，則可以高調宣傳國際化進程，提升公司形象。

搭建境外融資平臺則是房企更直接的動力之一。在宏觀調控政策影響下，金融機構對開發商限貸惜貸非常普遍，而國內樓市成交額下降又導致開發商資金周轉減速，資金壓力大增。雖然國內大型房企可以通過信托債券等市場進行融資，但這些渠道的融資成本往往大幅高於銀行類金融機構，和國際融資成本相比，海外的開發貸和資金使用、融資成本遠遠低於國內，更是高出一大截。因此房企蜂擁海外的背后，是眾多金融機構、中介的助推作用。

境外設立平臺公司，可以通過內保外貸的方式進行低成本融資，也就是境內銀行為境內公司的境外投資子公司提供對外擔保，境內公司反擔保境內銀行，最後境外銀行給境外子公司發放相應的貸款。而境外獲得融資后，在必要的時候，可以反哺境內公司。這當中雖然還有外匯管制這樣的政策性障礙，但通過境內境外兩個平臺，可以繞開國內嚴格管控的金融環境，獲得伸向國際資本市場的一個觸角，而國際金融市場利率水平低，可以對沖相應的交易成本，提升公司的持續經營能力。

以萬達集團為例，通過收購香港上市公司恒力商業地產，再把境內公司資產部分地裝進去，把恒力改名為萬達商業地產，成為萬達集團的香港融資平臺。搭建好這個平臺后，萬達集團在國際債券市場上的融資能力大幅度提高，2013、2014年已經發行了兩次總額超過10億美元的債券，這些債券的融資成本幾乎和國內的銀行貸款相比產不多，顯然比國內的信托融資要低很多。

有了海外平臺，這些海外平臺不再受國內政策和法律約束，他們可以按照更普遍的全球商業規則行事，而不必配合政府的臉色行事，不但可以分散市場風險，客觀上，海外平臺可以成為對國內政策反制的一個杠桿。從這個意義上來說，開發商出海有一種用腳投票的后果，對國內商業環境，尤其是特定行業的商業環境，起到某種競爭作用。這對政策決策層和市場監管無疑構成了某種壓力，是對恣意的行政權力的一種牽制。

當然，目前出海的開發商中，不同產權結構和治理結構的公司，其出海投資的目的可能各有側重點。像碧桂園這樣有家族色彩的公司，除了融資頻道和資產安全考慮之外，投資項目必須能經受商業合理性考驗，因此其首批選擇的項目是馬來西亞，不僅土地價格十分低廉，商業環境和大陸本土差異不同，潛在客戶群體都和碧桂園之前的有所重疊，因此開發風險相對較小。

而像萬科這樣的企業，其國際化過程目的似乎更多是為了獲取國際經驗，提升公司全球化管理能力，因此其步驟相對低調和謹慎，萬科目前的海外投資規則是，必須尋求當地合伙人，以求把風險降到最低。

像綠地這樣的大型房企，一方面在國內攻城掠地，激烈爭奪業界老大的地位，為管理層帶來政治收益。另外一方面，綠地這樣的企業並不缺乏資金，海外拓展並不以融資平臺為目的，更多的是為了國際形象，商業合理性的考慮反而是次要的，依靠很多非市場化資源的支援，變身成為一個跨國發展的集團，最後或許成為一個商業怪獸，甚至會成為市場規則的破壞者。

總之，開發商海外投資熱潮涌動，但其出海目的各有盤算。要真正在歐美成熟市場站穩腳跟，成為國際級開發公司，目前還看不到跡象。