格上理財：各類房地產信托的風控要點

11月21日晚間，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。此次降息接軌之前“限購”、“限貸”政策的相繼取消，為低迷的地產行業再次注入了一劑強心針。而作為地產行業的重要輸血渠道，房地產信托則將再迎發展良機。當然，站在高位，信托對地產也必須持更加審慎的態度，以更專業嚴謹的態度為投資者保駕護航。對此，格上理財梳理了各類房地產項目的風控要點以饗讀者。

按用資階段分

前期拿地：指開發商處於土地獲取階段的融資需求，此時項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現融資。這類項目要重點關注土地款的繳納中信托融資與自有資金的配比比例、項目規劃以及各種證照的獲取時間點等要素。

建筑施工：處於建筑施工階段的房產項目融資途徑較多，融資方式也相對靈活。此類房產項目已進入正軌，要更加關注房地產規劃的執行情況以及預售情況。資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等因素會影響還款來源。

裝修經營：一般指成熟的房產項目的升級改造或者經營所需資金，常見於商業地產項目，還款來源多為商業物業的租金。此類項目基於已經建成且成功經營的房產基礎上，其主要考察點為項目本身的經營情況，比如入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。

按房產種類分

住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓等。此類項目要優選人口凈流入、房產庫存較低的城市，其次看其市場定位，一般剛需型房產(小戶型)優於改善型住房(大戶型)優於高階住宅(洋房、別墅等)，再看項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

商業地產：包括集中商業、寫字樓等。對集中商業來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對寫字樓來說，則主要看其招商入住率。

旅遊地產：旅遊地產指依托於旅遊資源，集旅遊、度假、居住為一體的房產項目。其顯著特點即旅遊與傳統地產的結合，因此此類項目要更加注重區域位置與品位，首當其沖的就是當地的氣候與人文環境。

特殊公用：除上述類別外，還有些特殊公用的項目，如醫院、學校、展覽館等，以及屬於特殊住宅的安置房等，因有國家、政府等信用支援，不涉及到后期市場銷售問題，這類房地產信托的風險相對較小。

按投資方式分：

貸款：貸款類信托操作相對成熟，運行成本較低，但融資項目要滿足 “四三二”條件，即“四證”齊全(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)、自有資本金投入達到30%、開發商或其控股股東具有二級及以上開發資質。

股權投資：股權投資是信托計劃優於銀行貸款的一大特色，資金通過收購股權或者增資擴股的方式向項目公司注入，信托公司往往會向項目公司派駐董事以及監管人員。此類模式在項目運作初期運用較多，能起到過橋融資的功能，使項目達到銀行或者信托的貸款要求。

組合運用：通常是指債權以及股權相結合的模式，具備貸款類和股權類房產信托的特點，融資方案設計靈活，但交易結構也相對復雜。股權部分可在項目初期進入，改善融資方資產負債結構，一般都設有回購條款；債權部分成本固定，不侵占開發商利潤。

財產權模式：指融資方將其持有的能產生穩定現金流的已建成物業房產信托給信托公司，設立財產權信托，然后由信托公司發行信托計劃募集資金購買融資方持有的財產權信托的受益權。融資方在不喪失財產所有權的前提下實現了融資，在條件成熟時，可以過渡到標準的REITS產品。