房地產：降息助力短期回穩 樓市長期拐點難改

【銀河證券研究報告內容摘要】

核心要點:

1、事件

2014年11月21日晚6點30分，中國人民銀行網站發布公告，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍； 其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

2、我們的分析與判斷

（1）降息引導融資成本下行，新一輪貨幣寬鬆周期或到來 我們認為，此輪降息的背景有三點值得關注。其一，經濟對房地產的依賴有所削弱，結構調整的步伐在加快:7月份以來，房地產銷量持續回升，但行業終端銷量的改善對行業前端拿地開工的積極效應並未顯現，其時滯性可能還會被拉長（10月的同比增速需要剔除低基數的影響），三季度我們看到消費增長平穩、進出口形勢逐季好轉、固定資產投資增速放緩，顯示了經濟結構調整的步伐在加快；其二，經濟穩增長成為短期的工作重心:8月份以來相關經濟指標連續三個月下滑，固定資產投資完成額同比增速從二季度末的17.3%下滑到10月的15.9%，CPI 從二季度末的2.34%下滑到10月的1.6%，完成年度經濟增長目標的不確定性在明顯增加；其三，解決融資成本過高問題需配合價格工具:盡管今年以來央行采取諸多的定向寬鬆措施，但三季度我們仍然看到貸款利率持續上行，信托收益率也並居高不下。銀行在經濟下行期間惜貸情緒濃厚，資金仍然青睞於基建、地產和地方融資平臺，因此我們懷疑僅僅是在數量和結構上實踐的寬鬆對降低融資成本的效果有限。

11月19日“融十條”提出要增加存貸比指標彈性、改進合意貸款管理等政策，這一流動預期性的改變直接導致了上周銀行間回購利率出現大幅波動，因此這個降息的決策較可能是由國務院直接做出，從時點上看明顯早於市場的預期。結合我們此前對降息背景的分析，我們預計此次降息並非孤立的，后面還將有一籃子的政策出臺，新一輪的貨幣寬鬆周期提前到來。

（2）降息將進一步促進成交量、短期將明顯利好地產 降息首先會從心理上給與購房需求積極的暗示，在行為上也會促使購房利率下降、購房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。1998年以來我國共有兩輪明顯的降息周期，降息對樓市的提振表現是非常明顯的。

第一輪:2008年9月開始。2008年2月，在全球金融危機的背景下經濟迅速惡化，全國樓市銷量大幅下滑，同比由正轉負，2007年月均銷售面積6376萬平米，2008年1-8月月均銷量迅速下降為4498萬平米， 降幅高達29%。房價下降滯后約半年，自7月起同比出現由正轉負，並呈現持續下行的趨勢。央行於9月起至12月總共實施了5次降息，9月當月銷量即環比回升38%， 9-12月月均銷量迅速回升為6948萬平米。

第二輪:2012年6月開始。2010年，為抑制房價過快上漲“國十一條”及各地限購政策陸續出臺，2010年月均銷售面積8489萬平米，2011年下降為8775萬平米，下滑幅度3%，而2012年5月，月銷量僅為6546萬平米。房價從2010年2月的5580元/平米下降至2011年年底的4510元/平米，下降幅度達19%。此輪降息首次出現於2012年6月， 而在11年年底央行就實施了降準，但從銷量來看，降準對銷售的刺激並不顯著，2012年1-5月月均銷量為6389萬平米，6月宣布降息后，銷量才有明顯回升，6月當月即環比上升50%，6-12月月均銷量反彈至10416萬平米。回顧過去兩次降息周期，降息對樓市銷量的刺激可謂立竿見影。