趙強:預期7到9月份樓市會第二輪下降

中國銀河證券房地產行業首席分析師趙強

金融界網站訊? 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。中國銀河證券股份有限公司研究部執行總經理、房地產行業首席分析師趙強在論壇上做主題演講。

他認為，數據證明，今年房地產的市場比去年差，但是比2011、2012年要好。如果下半年市場沒有什么好轉的話，我們預期7到9月份應該是第二輪下降。

趙強表示，今年市場比較好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如說南南寧、西北的蘭州這些地方，這些城市過去的需求沒有完全釋放，所以還在需求釋放的過程中。但是過去一直領跑全國樓市的地方，像浙江、江蘇，包括廣東的一些地方都出現比較嚴重的問題。所以相對來說，中西部的地方反而是強的。

以下為演講實錄：

趙強：各位早上好，主辦方給我的題目，我在演講最後來回應一下，之前我還是先把我平時工作的一些情況跟大家匯報一下，因為我們在公司主要是做股票的研究，焦點是關注房地產行業。

現在還是簡單地過一些數據，講一些樓市的狀況。今年截止到6月份，全國商品房銷售面積和金額都是同比下降的，我們主要是關注一些大城市和二線城市，39個城市平均降了18%左右，國家統計局的數字降幅沒有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么樣，總體上來說，量都是萎縮的。數據證明，今年的市場比去年差，但是比2011、2012年要好。如果從絕對量來看，今年上半年銷售的量和金額都是比2011年和2012年要高的。但是開發商的感受可能不太一樣，開發商感覺好像又回到了2011年或者說2008年，這可能是說它從2013年一下超預期的跌入到冰水里面，所以這種反差是比較強烈的。去年大家都說全國是分化的，今年大家說總體都是下跌的。2013年全國樓市都有上升，但是從2010年開始，上升的動力已經有點衰竭，所以到2012、2013年已經有點下滑。但是我們看到一線城市，尤其是像北京、廣州繼續高歌猛進，在不同的區域里面差別很大，過去兩天，我和一些開發商朋友也有交流，我們的數據也驗證了，總體上今年市場比較好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如說南南寧、西北的蘭州這些地方，這些城市過去的需求沒有完全釋放，所以還在需求釋放的過程中。但是過去一直領跑全國樓市的地方，像浙江、江蘇，包括廣東的一些地方都出現比較嚴重的問題。所以相對來說，中西部的地方反而是強的。根據我們觀察，房價下跌是從4月份開始的，前三個月不太明顯，雖然開發商已經感受到一些壓力，但是真正下調是在4月份開始。如果下半年市場沒有什么好轉的話，我們預期7到9月份應該是第二輪下降。庫存方面，我們長期跟蹤十來個大城市，現在從庫存的絕對值來說，是創了幾年的新高，和2011年相比，現在已經超過了2011年最差的時候，2011年全球經濟也是收縮期，現在庫存壓力對開發商來說是史無前例的大。另外一個就是去化率，現在去化率也是明顯顯示出市場供大於求。

總結來看，房地產市場還是有周期的特征，當然周期有長周期和短周期，從短周期來看，我們認為2012年到2013年是一個短周期的上升階段，它主要的推動因素是政府對首套剛需政策的扶持，包括信貸的相對寬鬆。而2014年是對這兩年的一個調整期，它主要的原因是整個信貸有一定的緊縮，同時宏觀經濟也出現了一個回落，所以房地產也跟著有一個下調的周期。這是我們對短周期的判斷。

下面講一下上市公司的一些表現。今年上市公司總體上的銷售也受到了影響，但是龍頭公司的表現是明顯好於行業的表現。比如說萬科今年1—6月份的銷售金額增長了23%，但是全國的數字是下降的，保利是基本持平的，有一點點下降。我們這里列的主要是一些龍頭的公司，是行業的領先者，但是可能有很多二三線的公司的銷售情況就不太樂觀。我們也看到一線龍頭公司里面，有些公司今年出現了20%到40%的下降。前面的數字是銷售金額，這張圖是銷售面積的統計表，銷售面積比銷售金額要低，因為今年上半年的價格比去年是要高的，去年房價是前低后高，一路上漲，所以和去年同比，今年的房價還是高的。所以在今年上半年，成交的面積還是有所下降的。這是一個去化率的統計，即使是很多龍頭公司，它的去化率都在40%、50%左右，在1到6月去化不到70%，是比較令人擔心的。這是在A股上市的幾個龍頭公司的表現，我們看到表現比較好的是萬科和華夏幸福(行情,問診)。

再簡要回顧一下股票市場的反應，今年的樓市基本面是不好的，但是我們看到股市方面，今年地產板塊還是跑贏了大盤，說明股市還是有一個提前的表現。去年的地產板塊是大幅好過指數的，去年股市已經預見到今年樓市要降溫，或者是預見到了今年樓市的高歌猛進是難以持續的。我認為股市對整個經濟的預期還是有一個晴雨表，或者說它有一個提前發現的功能，所以做實業的朋友可以關注一下股市，根據我的經驗來看，股票市場基本上提前6個月就能反映整個行業板塊的表現，當然它這個行業可能在一兩個月之內有些被動，但是如果它形成了趨勢的話，應該是市場達成了共識，而這種共識可能會在未來6個月在實體得到驗證。

這里是A股市場一些地產公司上半年的表現，我們看到也是參差不齊的，但總體上是跌得多，漲得少，但有些龍頭公司漲幅是比較大的。我們觀察今年這個板塊里面表現最好的三個龍頭公司，它的股價上漲的北方，其實都有一些基本面的因素支援的，並不是偶然的。而我認為這三個案例又代表了房地產行業，或者房地產公司未來的一些特點，或者說資本市場正在對哪些因素進行投票。第一個是萬科，萬科今年銷售領跑行業，股價也領跑行業。萬科在上半年做了些什么事情呢？第一個，萬科在嘗試著進行公司的轉型，我們知道萬科過去的模式主要是規模擴張、高周轉，但是現在我們看到萬科開始在考慮怎么樣進行小股操盤，降低資本投入，但是能夠維持它的盈利水平不降。第二是嘗試進入新的領域，比如說物流地產、城市的配套運營服務商，做這樣的定位，這些嘗試在股價上得到了積極的反映。資本市場認為過去資本市場的這種高周轉模式，在將來是難以持續的，所以地產公司必須要尋找一個新的盈利模式。第三，在資本市場或者是市值管理方面，萬科也有很大的突破。萬科推出了事業合伙人制，這是一個很大的突破。作為一個股份公司，這么大的上市企業，在項目層面，讓一些公司的核心員工參與到其中來，和股東共進退，共同承擔收益和風險，在房地產進入下半場的背景下，我認為對股東來說是一個利好的因素，我們不想看到的是職業經理人只是為了個人的利益，把公司的規模搞得很大，但是股東回報率不理想，這樣的話，股東的利益和管理層就脫鉤了。萬科現在做的這個改革，我們是非常歡迎的。同時萬科對公司層面的高管進行了股票的增持，公司的高管拿公司的股票，項目層面的高管在項目層面投資，這是兩個不同的層面。這是萬科股價大幅跑贏板塊的主要原因。第二個案例是金地，金地的股價上漲的主要原因是保險公司對它的股票增持。保險公司在我看來是未來中國房地產的最大投資者，美國很多的大型購物中心，包括一些商場，它的持有者很大一部分是保險公司。保險公司的資金來源是長期穩定的，它來自於保費，這個資金投資周期也比較長，所以它跟房地產是天然的合作關係，所以我認為未來一段時間，保險公司和地產公司之間的合作、並購，或者一些戰略聯盟，是一個大的趨勢。第三個表現好的股票就是華夏幸福，這個公司過去三年多的時間股價漲了10多倍，今年它的表現還是很好，在北京市場銷售下降了3成多的情況下，它在北京的銷售逆市增長50%，它的房價只降了5%。