潘軍：房地產行業第二個春天現在才真正到來

金融界網站訊 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。花樣年控股集團有限公司主席兼首席執行官潘軍發表了題為“互聯網思維開啟社區服務新紀元”的主題演講。

以下為文字實錄：

主持人：感謝陳風楊先生帶來的精彩演講，接下來有請下一位演講嘉賓，花樣年控股集團有限公司主席兼首席執行官潘軍先生，潘軍先生的演講題目是“互聯網思維開啟社區服務新紀元”，掌聲有請潘軍先生。

潘軍：非常感謝諸位，感謝觀點地產給我一個機會來分享一下關於花樣年在社區方面的一些實踐。開始之前我想就現在的地產談三個觀點。今天很多朋友都問我的腿怎么了，我的醫生告訴我，像你這么體重，你的腿半月板出事的幾率是80%，所以我想說的意思，對現在中國的地產行業來講，我們面臨的風險也是這樣的，企業為什么會垮？企業垮，在國內最大的幾率是負債過多，資金周轉不靈，我們想吃得太多，所以就會很胖，這樣就會壓垮你的基礎，這是第一個觀點。所以我們做企業，要控制風險。第二，要想活得好，人要健康，就應該體重正常，就應該減輕負擔，就應該讓自己身輕如燕，這樣的人一定是長壽的人，不容易得病。所以我們覺得企業要練一些軟功夫，就是說要把自己做成一個輕資產的行業，我們過去拼了太多的成本、技術、資金，但是這又不是我們的專長。第三，做企業應該把自己的內功練好，有點獨門的絕技，有點自己的粉絲，這就是我想談的，關於我們對於房地產的思考。

所有的企業都面臨一個問題，你現在身處什么樣的時代。我們現在講房地產是剛需，剛需是誰在買呢？80後、90后的。那么他們是什么生存狀態？大家先看一幅圖片，這是他們的生存狀態，他們在聚會的時候，在進行移動互聯。我們通過這個想說明什么？實際上進入到現在，我們談自己談得很多，談客戶談得很少，這個時代變了，80後、90后是有個性的群體，不僅僅是做點園林、立面、戶型就行了，更多的還要考慮他們對生活的體驗，和我們50后、60后、70后不一樣。不要用我們的標準去要求他們。我們花樣年在12年前就在開始做客戶體驗，我們提出了三點，第一是如何讓我們的剛需用戶喜愛我們，第二，他們怎么能參與到社區里面來，第三，他們的體驗是我們工作的目標，而不是我們管理得順不順手，所以我們歡迎投訴，歡迎業主參與我們的產品，這樣只有的話，我相信我們才能有一點自己真正的硬貨。

房地產企業掙的都是一次消化，掙一筆大錢，外界稱我們叫大款，所以我們對行業的領軍者叫大佬，網絡稱我們是土豪。但是很不幸，土豪現在面臨的是屌絲面臨的問題，我們很痛苦，我們壓力很大。所以我們開始一個對問題的思考，這是我們面臨的問題，所有的成本都在漲，而我們的利潤卻在下降。我相信你去年買的地，今年再賣，你一定不掙錢，你掙錢了，我們大家也知道那是怎么回事，我相信你的現金流、利潤都會有問題。所以我們要看我們生產的是什么。在花樣年，我們生產一個社區，生產了一個空間，但是這不是我們的目標，我們的目標是服務。當花樣年不斷在提的時候，我很欣喜地看到，我們的行業在我吶喊了12年之后，從今年開始，諸多的集團都轉型了，都在談輕資產，我覺得這是一個方向。現在很多人問我，我說我不希望別人再說我是開發商。開發商的核心能力是什么呢？在我走過15年的開發商經歷之后，我認為基本沒有核心能力，原來我們的核心能力是了解客戶，現在是拿地、弄錢，產品都標準化了，現在很多大公司都這樣，6000套房子就兩個戶型，這個時代是一個去標準化的時代，但是我們都在研究怎么標準化我們的產品，然后快速生產，把它賣給消費者，而且讓他們最好不要有投訴。我們現在想做的是最大的社區服務運營商，開發環節我仍然做，但是我做的是房地產開發業務，而不是開發商。開發商的核心是什么？搞定政府。每個公司的開發部都在干嗎？搞定政府、跑程式。那么我怎么看開發這個環節？我們叫社區制造商，對我來講是一個社區制造商，對於制造來講，5%的利潤可以接受，因為我掙錢不再完全靠開發掙錢。

這是花樣年的理念，我們希望按照互聯網的理念提供有趣、有味、有料的生活空間體驗。我們形成了兩個大的平臺，一個平臺是彩生活，另外一個平臺是我們打通的一個解放區，為什么叫解放區？它就是從傳統領域走出來的。

下面我想談談彩生活的實踐。這是2004年，南方都市報和深圳商報的報導，關於物管零收費的問題。為什么可以零收費？因為零收費可以聚集客戶，這是整整10年前的報導，現在我們不再直接這么刺激這個行業，而是提出用我們的積分做支付物業管理費的手段。這個大家都能理解。我們想做的事就是把傳統的我們對物業簡單的服務、管理轉變為對人的服務。彩生活經過12年的努力，我們已經成為中國最大的社區服務商，並且在2014年6月30日在香港主板上市。

我們做的是什么？大家現在都在談輕資產，彩生活從不盈利的行業里面找到了一個盈利模式，去年我們的管理利潤是1個億，今年預計盈利兩個億，這個公司從出生到現在，平均每年的復合增長率是85%。我剛開始做房地產的時候，那時候最怕的是客戶投訴，所以那時候我都讓物管公司的人給我頂住，有投訴你們給我搞定，最好不要再我這里來爆發出來，但是現在不一樣，我們現在鼓勵業主投訴，這樣可以共同把企業做好，我們從物業管理到智慧社區管家，到房屋管家，我們管著這100多億的資產，在這里面你做了哪些增值服務？你跟這些人天天見面，居然沒從他那里掙到利潤，這在互聯網上是一個不可想象的事情。騰訊的用戶號稱6億，而且95%以上不知道這個人長什么樣，但是這個公司的市值到現在是12000億港幣，是萬科的10倍。除了幾棟樓，若干服務器，沒有任何的資產，但是它每年產生數百億的利潤。我們的房地產服務方面還有太多可做的事情。

花樣年通過彩生活，通過諸多的社區，可以衍生出更多的創新型的行業。在這里我舉個例子，這是我的發明，就是把快遞行業怎么在社區提高它的效果，變成不需要當面簽字，通過社區的見證，通過互聯網，最後通過密碼等等設計，提高了快遞行業40%的效率。后來我把這個方法告訴了我一個供應商，現在這家公司上市了，市值比彩生活還高，去年最高市值120億。這一點表明在社區里面，在房地產實體的邊緣有太多的客戶沒有被滿足的生活需求，我們如果只是單純的生產房子是沒有價值的。

花樣年未來在社區里面可以產生的需求是遠遠大過房地產的開發所形成的利潤，比如說社區養老、社區商業、社區文化旅遊、社區金融，包括我們的社區制造、社區教育。我們做開發商在創業的時候都是一群非常有想法的人，其實我們是做輕資產的，我們就是一群管理者、資源整合者。輕資產可以有很多方式，生產完了以后可以有很多的后續服務，我們可以打通一個全國統一的平臺，來和電商合作，我相信這個行業O2O的時代真正到來。

總結一下，房地產行業第二個春天現在才真正到來，當我們關注客戶體驗的時候，我們的哲學理念發生變化，我們的管理就會上一個臺階。當我們關注長期盈利，關注利潤的時候，我們的競爭力就自然提升。只有實施專業化，只有大家整合起來，形成你們的客戶意識，你就最終能夠獲得勝利。所以用我們講“開啟社區服務的新紀元”，如果我們的觀念轉變了，我們的春天，我們的新紀元就到來了。