陳淮：不明白為什么要拯救中國房地產

金融界網站訊 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮做主題演講。

陳淮表示，不認同中國的房地產處於下行頻道。中國的房地產市場是全球規模最大，增長最快的市場，面對這樣一個市場的產業需要拯救？想不明白，不知道為什么要拯救。

中國的城市化、城鎮化剛剛拉開帷幕，走過初期而已。我們不過在21世紀第一個10年開了個奧運會，上海開了個世博會，把沿海幾個大城市的基礎設施臉面上的工作做到位了而已，我們的二三線城市還嚴重滯后於現代化、國際化、區域經濟中心的水平，老百姓的步伐還停留在脫困階段。

提出這個話題的人，他們心里頭意識和沒意識到的是希望拯救那些在新常態的市場經濟下不能存活的個體。

但是，陳淮認為，我們的政策體系需要拯救。過去10年，中國房地產業蓬勃發展的過程中，我們的政策體系是嚴重滯后，對客觀規律的主動把握嚴重不足。如果我們在今後向市場經濟轉變過程中，不能夠把握市場發展的客觀規律和脈搏，那么我們永遠不能夠在這個市場經濟里頭成為一個主動改變者。

以下為演講實錄：

今天大會給了我一個奇怪的題目，該不該拯救房地產？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產怎么了，需要拯救？需要拯救的是那些省部級以上的高官。今天上午單偉豹先生講到，他強烈不認同這個下行頻道，我非常贊同他的觀點。為什么？中國的房地產市場是全球規模最大，增長最快的市場，面對這樣一個市場的產業需要拯救？想不明白，不知道為什么要拯救。中國的社會發展到了這樣一個階段，住房正在成為人們消費需求彈性最高的一個指向。說一個專業的詞，一個年輕人掙3000塊，買不起房，他每月只能拿出600塊租房。當他收入增長到4000，收入只要增長33%，他每月可以拿出1200用於解決自己的住房需求。收入增長33%，他的住房消費能力可以增長100%。我們大多數的城市居民正處在這樣一個高彈性、高敏感階段。經濟學怎么就發現人們不同的消費有不同的敏感度和彈性？比如說老板提拔你，讓你從財務總監到集團副總，收入增長30%，你吃飯也增長不了30%。因為它處於不敏感、無彈性階段。一個社會收入高敏感、高彈性的需求指向的產業需要拯救？我不理解。

中國的城市化、城鎮化剛剛拉開帷幕，走過初期而已，我們不過在21世紀第一個10年開了個奧運會，上海開了個世博會，把沿海幾個大城市的基礎設施臉面上的工作做到位了而已，我們的二三線城市還嚴重滯后於現代化、國際化、區域經濟中心的水平，老百姓的步伐還停留在脫困階段，就是北、上、廣、深這兩年到城里看海的故事也不斷流傳。國務院今年上半年開的常務會提到，未來10年大規模改造我們國家城市的地下市政管網、基礎設施。剛剛拉開帷幕而已，你就不得了了？這個產業為什么需要拯救？我不明白。我們的社會發展到今天，老百姓的利益訴求正在從提高收入向提高收入與私人財富的累積並重這樣一個階段過渡。什么叫全面的小康？就是大多數人有產的小康，人人都在從無產階級向有產者階段進發，這個過程中的房地產業需要拯救？我不明白。

提出這個話題的人，他們心里頭意識和沒意識到的是希望拯救那些在新常態的市場經濟下不能存活的個體。他說你看我這個企業資金鏈都緊張了，我高價拿了地了，我的銷售都減緩了，我的資金鏈都要斷了，所以要拯救這個。這叫常態，春夏秋冬不能適應，只能是春天或者夏天存活的個體，你可能是這個群體素質進化過程中第一輪就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那個舊體制下已經遠不能適應深化改革要求的土地財政，中央與地方的稅負關係，或者我們現在的土地制度。你說地方政府都活不下去了，你得讓他賣地為生，這是需要改的，不是需要救的。

有沒有需要救的？有。哪些需要拯救？我們的政策體系。過去10年，中國房地產業蓬勃發展的過程中，我們的政策體系是嚴重滯后，對客觀規律的主動把握嚴重不足。如果我們在今後向市場經濟轉變過程中，不能夠把握市場發展的客觀規律和脈搏，那么我們永遠不能夠在這個市場經濟里頭成為一個主動改變者。

過去政策體系有4個重要的缺陷。第一大缺陷是不斷強化政府權力，背市場機制的力量而行。仔細想想，過去10年，我們這個博鰲房地產論壇每年都在討論這個，一上臺說下一步出什么政策，說了10年，這10年真正影響房地產業發展的第一因素是什么？決定著我們房地產業的成交規模、價格、空間分布、買房的水平是什么？是國五、國八、國十條，還是市場經濟？是市場。市場頑強地按照它的自有軌跡運行。第二個是高成本低效率，滯后性、主觀性、被動性明顯。第三，沒有在改革問題上做任何動作，包括政府土地制度的調整、中央與地方財稅關係的調整，以及城市結構的調整等根本問題上，總是以維持退燒藥能治病。當然還有其他的，比如說我剛才說到的，我們有些政策還是起到作用的，比如說抑制投機性需求，比如說完善市場交易制度，比如說完善保障體系起了作用，但是這些起了作用的政策，事后想也是低效率和高成本的。這幾項需要改造。十八屆三中全會說了個關係，市場主導、政府引導。我們新一屆政府正在逐步走向市場主導。剛才有人說為什么取消限購，這是救市。在我們媒體中頗有這樣的言詞，不斷有記者問，取消限購能對市場有多大刺激作用。錯了。取消限購是因為它沒必要存在了。什么時候才需要限購呢？限購的最初動因是抑制投機性需求。只有在長期持續的供不應求的時候才需要限制需求，春運的時候才需要限制，每人只能買兩張火車票。火車票富於的時候，有黃牛黨買火車票嗎？當你血壓不高，你吃降壓靈干嗎？限購和救市沒什么。第二個需要拯救的是金融體系，在過去一些年，一個和尚挑水吃，兩個喝水擔水吃，三個喝水沒水吃。中國缺錢嗎？中國從進入21實際第二個10年已經是資本外溢的國家，中國是美國第一大債權人。前兩天王健林見CNN的記者，他跟記者說，你回去問你們老板CNN賣不賣，你要賣我就買了。缺錢嗎？缺的是融資的渠道。銀行本來就是最保守的貨幣供應者，房地產就不應該靠它吃飯，或者主要靠它吃飯。十八屆三中全會講得明明白白的，大力發展債市，發展直接融資，這樣一個體系已經不能夠適應日益蓬勃發展，過去10年是，今後10年還將是中國國民經濟支柱產業的房地產業發展。我們這個產業的發展規模、速度和質量，直接決定著未來10年、20年中國經濟的發展規模、速度和質量。第三個需要拯救的是改革。