劉曉光:房地產沒有崩盤 只是面臨洗牌
鉅亨網新聞中心 2014-08-07 16:17
首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光
金融界網站訊 8月6-9日,2014博鰲房地產論壇在海南再啟,本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”,金融界網站為您全程直播。首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光發表了題為“新格局下地產發展商的戰略轉型與商業模式”的主題演講。
他認為,中國地產市場將進入一個平穩發展的階段。從地產業在現有經濟結構中的比例、產業關聯度、政府收入、稅收比例、就業人員比例、居民收入及財政收入的比例,銀行放貸比例等等方面,從這里面可以清楚地看到它們對中國地產的作用。現在,信貸已經開始松動,市場的發展還是比較平穩的。中國的城市建設進入一個新的階段、住房的改善型需求持續在放大、區域經濟一體化等帶來新機遇,所以這種形勢下,房地產行業正迎來一種新的機遇。
接著,劉曉光談到了新的戰略轉型。一個是在新的戰略轉型中,要抓住機遇,城市化、區域一體化等等方面都有一些機會。今天說沒有面臨崩盤的危險,只是面臨洗牌的局面。第二個是要規劃好城市、建設好城市,這是我們地產商很大的歷史使命和責任。
最後他從幾個方面對商業業態進行了分析。一個是我們網絡化時代以后的商業地產格局,是綜合性更強的,比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起,這種趨勢應該是很明顯的。第二個是利用網絡平臺做的線下服務。第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。還有融親子購物、娛樂於一體的購物中心,這方面還是很有前景的。第四個是我在台北看到的情況,它有很小的超市、百貨店、飲食店,它是微型的,24小時營業,非常適合居民的消費需求。
以下為文字實錄:
主持人:感謝各位嘉賓為我們帶來的精彩討論,接下來繼續演講環節,掌聲有請下一位演講嘉賓,首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生,劉曉光先生的演講題目是“新格局下地產發展商的戰略轉型與商業模式”,掌聲有請。
劉曉光:大家好,我的題目是“新格局下的地產發展商的戰略轉型與商業模式”。這個題目比較大,想概括地講一講。前一段觀點雜志采訪我的時候,我講了一個觀點,房地產是最大的一個行業,它一定有需求,一定是中國經濟發展中最重要的基礎性行業。當時我講到,它未來的形勢和造成下行的原因,當時我做了三條分析。后來在另外一個會上我又做了9條分析,分析中國地產下行的原因,我覺得只有更好地分析,有更扎實的數據分析和極致的探討,我們才能把局勢把握得更加準確。我今天講的包含棚戶區、經濟適用房、商品房之間互相的影響。
今天我把重點放在轉型這方面。最後這個會議的主題我還是持保留意見,還值得商榷,因為下行頻道是一個定性的概念,這個還要再推敲。我覺得我們面臨一種新的格局,這種新的格局,下一步的市場化改革是一個主導方向,政府要逐步放棄行政性的控制手段,現在已經開始出現了很多新的信號,比如有些城市取消限購。取消限購以后,它會出現很多變化,地產價格和量會發生不同的變化。下一步市場改革會是地產方面的一個主導因素。
中國地產支柱的作用不容懷疑,市場將進入一個平穩發展的階段。從地產業在現有經濟結構中的比例、產業關聯度、政府收入、稅收比例、就業人員比例、居民收入及財政收入的比例,銀行放貸比例等等方面,從這里面可以清楚地看到它們對中國地產的作用。我們看到,信貸已經開始松動,市場的發展還是比較平穩的。
中國的城市建設進入一個新的階段,房地產也具有持續的推動力,包含中國城市化的推進,常住人口城鎮化與戶籍人口城鎮化的雙比例支撐,戶籍制度的改革使更多的農村居民變為城市居民。
民生置於優先位置,住房的改善型需求持續在放大。現在有50%的家庭人均住房面積低於30平方米,很多居民還沒有買過商品房,全國還有很多購買需求,特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發達城市,可能改善性需求的量會更大。
區域經濟一體化也會帶來新的機遇。比如京津冀一體化,我們要轉移出一些東西來,要有新的住房需求等等。我覺得,我們更應該看到向上的因素,比如信貸比例的調整,49個城市中已經有30個城市房寬了限購條件,下半年很多開發商也會主動降價促銷,再比如企業發展環境會進一步寬鬆。產業與城鎮融合發展。
新的形勢下,一個是房地產行業正迎來一種新的機遇,我們要尋找向上的力量,我覺得主要體現在新型工業化、跨界資源整合等等方面,包含金融、教育、生活配套等等。另外一個,以園區開發為核心業務的產業地產發展的前景也是不錯的。未來的房地產市場將進入更加細分化的階段,要不斷地挖掘特色,完善產品服務,進行新的戰略選擇。當然具體方案我們還要細分,比如產品從單一走向融合,業態從開發商走向運營商、服務商,市場轉型從國內業務轉向海外業務,資源設定從低能級的設定走向高能級的設定。模式的轉化要從線下走到線上。線下平臺嫁接互聯網資源等等。這一部分主要是想說,新格局應該是什么樣的。
講完新格局,還要講講具體的,就是我們怎么樣有新的戰略轉型,有具體化的戰略轉型的模式。一個是在新的戰略轉型中,我們要抓住機遇,城市化、區域一體化等等方面都有一些機會。我們今天說沒有面臨崩盤的危險,只是面臨洗牌的局面。第二個是要規劃好城市、建設好城市,這是我們地產商很大的歷史使命和責任。這里有很多理論的東西我就不細說了,我覺得這里很重要的一點是要依靠模式轉變,來創造我們內生的前進的動力。我們除了地產之外,還有很多的產業的價值,這方面我們也做了很多的探索,包括商業地產、軌道交通上蓋、旅遊文化地產等等。就商業地產來講,如果做得不好,過剩了就會死亡。這里比較重要的一點是什么呢?我們應該有一個認真的分析,在轉變模式的情況下,把它分析得更加透徹。對於商業地產,我們對未來新的業態形式做了很多的分析。我們應該更加細地分析模式的轉變,有了更加深入的分析之后,才能做出好的模式和模型。比如我們在轉型,我們在建新的模式的時候,會有更深的分析。
我們簡單說說我們對商業業態的分析,做完分析之后,我們在轉型過程中形成一些模式,圍繞這個來進行我們的發展。我們分析了中國未來的商業地產,我覺得有幾個方面的,一個是我們網絡化時代以后的商業地產格局,是綜合性更強的,比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起,這種趨勢應該是很明顯的。第二個是利用網絡平臺做的線下服務。我的看法是,網絡平臺加一些小型的商業服務設施,通過線上線下的結合來做一些工作,結合我們自身的產業體系,比如小額信貸、擔保、項目的投融資等等。第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。還有融親子購物、娛樂於一體的購物中心,這方面還是很有前景的。第四個是我在台北看到的情況,它有很小的超市、百貨店、飲食店,它是微型的,24小時營業,非常適合居民的消費需求。另外我們看到法國巴黎所出現的寫字樓群,里面四個角都是商業服務業。還有在台北和基隆看到的小吃街的兩邊建了一些新商業設施,有冷氣,而且可以去點餐,也是一種新的商業模式。領域我在法國發現他們有一些大型的商業設施,它的生意很好。我一共分析了16種新型的商業形式和業態,圍繞這些東西說明我們的模式需要轉換。這個模式轉換的基本點就是把不同的產業價值點向地產來進行融合,模式的轉變,需要我們發現未來新的業態,通過模式轉變,建立我們新的發展方向。我們努力用自身的力量、向上的力量在中國下一輪房地產經營中完成我們的業績和歷史使命。
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