任志強：樓市或將年底小幅回暖

華遠董事長任志強

和訊房產訊息 10月28日下午，第十二屆中國財經風云榜暨第五屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。本次論壇主題為“大並購時代啟航”，著名經濟學家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、華遠地產(600743,股吧)董事長任志強、首創集團董事長劉曉光等經濟學領域精英、地產行業一線大腕齊聚一堂，就地產新經濟時代的話題展開深度思考與交流。和訊房產全程進行了報導。

會上華遠董事長任志強作了退休前的最後一次主題演講，他指出“（此處提煉觀點一二）”，以下是會議實錄：

任志強：主題是“大並購時代啟航”，中國最大的問題就是誰來決定什么時代？我個人覺得中央政府在決定讓你成為什么時代，你就是什么時代。是並購時代也好，是房地產時代也好，金融時代也好，完全取決於中央采取什么樣的相關政策。大家開始把投房子的錢投到金融上去了，我個人認為中央政府早就應該打開金融的頻道，讓更多的人通過金融手段去分享房地產在改革中或城鎮化發展中獲取的紅利，而不應該讓所有人都把現金投到購買實物房子里面去，造成了錢少的人買不起房子，錢多的人買好多房子，最後貧富差距越來越大。如果早就有這個金融手段，那么錢不夠買房子的人但是他可以用錢去買那些和房地產相關的金融產品，而從中獲利，可能我們更多的人不用天天看房子，只要天天看基金，從網上就可以操作了，那么現在的貧富差距可能也沒有那么大了。

是誰造成這樣的結果呢？就是中央政府。剛才我用的題目叫“可能不再下滑了”，李教授講講宏觀經濟有這樣好，那樣好，也可能7%、8%，我們前幾天討論的時候有人提出一個很形象的邏輯，中國經濟是插著吊瓶的經濟，在醫院看很多人在打吊瓶。昨天晚上跟人聊到，一個人正常體溫是36度，但是外界情況發生變化，比如有春夏秋冬，人們根據36度的恒溫體溫決定穿什么衣服。只有中國經濟不是，中國經濟是決定經濟是吊瓶里打什么藥。如果經濟上去了，就打減壓的藥，讓溫度降到34度、33度。如果經濟下來了，就給你打增壓的藥讓你體溫達到37度、38度，發燒，是這樣的結果形成現在可以看到的情況。什么情況呢？就是大家都在猜中央在干嗎？我們李教授也會猜，說明天是不是降息了，后天是不是降準了，大后天是不是降這兒，降那兒了。或者提出一些好的建議，中央經濟下去了我們就弄高一點，上去了我們就弄低一點。這么多年幾乎都是這樣一種狀態下。

中國經濟最自由發展的階段實際上是改革初期的前十年或者十多年，尤其鄧小平南巡講話以后，92年以后。我們取消了一些對左派、右派階級斗爭等等的爭論，只強調了一個發展經濟，那時候沒有什么招數，抓住耗子就是好貓，也沒有調控措施，於是就呼呼往上走，非常簡單。

突然往上了以后，有人覺得應該這樣，應該那樣，往吊瓶里面打各種各樣的藥，這種藥有些是專家意見，還有經濟學家意見，還有官員意見，各種不同意見打的不同的藥。我們的房地產也同樣，所以我們過去說房地產是一個夜壺，當不需要的時候就踢到床底下，需要的時候就拿出來，這兩天發現宏觀經濟不行了，又把你拿出來了。李教授舉了一個數據，如果16%以上的增長，如果保持20%的增長，可能差0.6個點，而不是0.3個點。為什么去年19.8%，今年降到12點幾，原因在於我們的政策決定的。

當宏觀政策不斷決定這樣那樣的時候，有的人想說市場的力量大於宏觀政策力量，有時候是。當我們中央政府出臺了一些非市場化的因素的時候，確實導致了我們許多人用市場力量超越了政府的限定條件。比如說一個人只能買兩套房子，如果說讓買兩套房子，那就離婚了，離婚把政府治了。北京市又出了一個政策，要交夠五年的社保才能有買房資格。昨天我在國稅局，我們現在有大量的，北京有20萬人交多少個人所得稅呢？1.6元錢。為什么要交1.6毛錢的所得稅呢？就是要獲得一個我五年連續繳納的個人所得稅的購房資格。你們都想象不到吧，就是100塊錢以下的個人所得稅，交納者將近20萬人，干嗎呢？就是為了獲取在北京購房的資格。

當然有的認不是，我們不能說交這個錢少的都是為了這個，可能里面有2萬、3萬、5萬，但是起碼有一部分人利用這個辦法故意交那么一點點，或者很少的錢，個人所得稅獲取這個資格。換句話說，就是我們中央政府老想讓你這樣吧，你那樣吧，就是瓶子里打藥，最後市場不按照他說的。就出現一個問題，下滑這個題目是會議給我的題目，說下滑了怎么辦？我們就想了一個問題。當我們宏觀經濟處於下滑的時候，政府會不會甘心讓它下滑？如果我們的中央政府不甘心讓它下滑，就會采取各種各樣的措施讓它不下滑。我們中央政府有沒有這種能力？有。我們中央政府有比世界上發達國家更充足的手段和能力。比如說歐洲，現在歐洲的存款利率是負的，美國是零。美國是準備調，還沒有調起來，日本也同樣，都是低的。

我們很清楚，我們還有三點幾，李教授說大家很幸福，3時代，可以拿很高的存款利率。說明中國的政府完全有能力運用金融各種各樣的手段，讓經濟不滑下去。我們的余地大得多，我們還有三點幾的存款利率，歐洲這幾個月是負的，那就是很清楚，他們是逼著所有人不要把錢放到銀行吃利息，而是要用於實體經濟中，促進消費，把錢花了。我們不是，我們還是希望你們把錢存到我這兒了，於是我們有了淘寶，淘寶變成4點幾，還有利息資金，在座很多基金，我們用更高的金融杠桿，就是利率來，你把錢給我，我去干別的，說明什么？說明中央政府完全有各種各樣的手段讓經濟不下滑。如果我們的民間都能有這么多的手段讓大家坐在那兒可以獲得存款的收益，說明實體經濟還有其他一些余地。

倒過來我們需要討論的就是，我們的中央政府到底在做些什么？9月份我們出現了問題是，大家說政府在救市，我個人認為它不是在救市，而是在回歸，是它把市場搞成這樣的。利率或者是限購、限貸不是你出的，鄧小平時代沒有這些東西，你們非要在鄧小平時代自由市場化，或者建立一些框架情況下，現在就取消了，三中全會又提出希望它市場化。在市場化過程中，就要把非市場化的因素取消掉？你們以為救房地產，它就是救它自己，這就是李稻葵教授剛才給大家講的一番道理，就告訴你中國宏觀經濟不是為了救房地產，是為了讓我們的宏觀經濟變得更加平穩過渡。

就房地產來說這種情況是不是會繼續下滑呢？個人覺得不會計劃下滑，前提條件是已經出臺的政策用好、到位。如果已經出臺的政策不用好或者不到位就沒準了，就是當政策沒有像我們公布的條款那樣實施或者落實，那就很難判斷在這種政策下出現什么。

今年的常態是什么，政策的經濟周期越來越短，而不是越來越長。我們最復雜的時候房地產政策一年出四種，但是宏觀經濟政策或者貨幣政策出了多少，今年宏觀政策涉及到貨幣政策出了多少東西？兩次降準，然后就是救濟性銀行貸款，機動性銀行貸款，一萬億的棚改錢，還有調整利率和限購等等，這些都和房地產有關，和宏觀經濟有關。然后我們又可以看到最近更加充分的金融市場改革，中票越來越活躍了，中票數據不斷擴大。上市公司企業特別是地產公司企業債可以繼續發了。再融資問題開口子了，如果我們不動產個人貸款證券化能夠實現，這個問題是2007年的時候開始跟銀行討論，央行通過完了以后上報，2008年在年初政府工作報告上，溫家寶明確commit全國人民代表大會，開始實施到現在有140億的兩支，銀行間的證券化沒有鋪開，如果證券化鋪開可能有十萬億，可能有幾十萬億。

還有確定13到14億的gdp水平，中國現在只是相當於gdp的10%幾，如果相當於美國這種水平的話，就意味著我們最少有40萬億的個人住房貸款證券化。在現在基礎再翻3倍以上。住房個人貸款證券化起到作用，就是李教授剛才講的，人們可以通過金融手段獲取更高的分紅和收益。

人民幣外債英國今年發行的只有3點幾的利率，比我們存款還低。為什么要到那兒去發？可是不能給國內0.7倍的個人貸款利率呢？連平說，我們的銀行要虧，可能到8.5才不虧，銀行背了一個巨大的包袱，是我們的勞動成本太高了。再從前十名世界最盈利的行業中看，中國四大銀行排在前十名的，而這前十名的中國銀行(601988,股吧)里最高的49點幾的利用率，最高的30點幾的利用率，我們再看看其他國家的公司最好的20%幾，最差的只有6點幾進入前十名，即使是石油和制造業，也只有10左右的平均利率，比銀行差好幾倍，就是政府和政策在不斷保護銀行，銀行卻不肯向老百姓施舍，不讓老百姓占便宜。0.7倍的利率下滑了，從4月份，劉行長代表央行去談，6月份檔案我們還沒看到檔案執行。他們老說虧，那好。要把它證券化了，那么歐洲、美國、日本的錢是不是都可以買3點幾、4點幾，再高一點現在6點幾、5點幾的錢呢？

證券化完全可以解放出來銀行巨大的錢，中國經濟不是8，而是9，或者10呢？中國政府讓我們的經濟變成了現在這種情況，也同樣如果我們用更開放或者更改革的辦法，中國政府同樣有辦法讓中國經濟變成另外一種情況。所以我說如果這些政策能夠全部落實，那么房地產可能就不再下滑了。下滑大概兩種指標，一種指標是投資增速下滑。我們可以看到投資還是在增長的，只是增長速度從19.8%變成了上個月的12點幾，年初我估計今年應該到10，就是進入個位數左右。9月份以后這個情況可能發生變化了，如果新的政策執行得好，能落實得快，也可能下個月的投資不是繼續下滑而是開始回升或者上漲。

投資類指標還有負的，我們新開工是負的，土地是負的。這兩個是無法保證投資繼續增長的，為什么增長？因為價格變化。這個是和我們的gdp密切相關的，因為gdp是看增加值決定的。另外一些因素是和gdp無關的，比如說我們的銷售，不管我們投資完成了多少，庫存多少，賣不出去也和gdp無關，只要完成了投資就行了，而這一部分指標在9月份最明顯的是8月份銷售面積負的8.9，9月份沒有任何變化，也是負的，至少從8月到9月是持平的，去年9月是上升的。如果去年9月是上升的，沒有出現金9，但是也沒有出現9月份的繼續下滑，這對市場來說應該是一個非常好的訊息。因為它在沒有政策條件出臺情況下出現一種銷售平穩。

9月份30日出臺的變化，我就一直想不通中央政府為什么老戲弄老百姓？它每次不是周六、周日就是十一放假才給你出臺政策，早幾天不行嗎？30日出臺的政策在十一或者十一以后發生了一些作用，產生一些影響。我們可以明顯看到主要大城市里頭二手房交易是首先開始回暖的，因為進行二手房交易很多都是改善性，它們被限購、限貸限制了，貸款結構改了以后就是認貸不認房，購買第二套房子的時候用的是首套房的30%的首付款，有能力買，否則要付60%就沒有能力買。釋放出來了一批，同樣東部沿海地區的信號也表明，銷售開始回升了，盡管回升的幅度不大。

倒過來我們看看9月份情況是什么？9月份是東部地區下降了15%，中部地區和西部地區是正的，是增長的。雖然增長很低，只有1點幾和2點幾，但是增長很低，可是是增長的。如果新的政策讓東部地區開始回升，從負的15%到負的10%，這種情況導致中部和西部不下降情況下整體開始出現回升。只要政策能夠落實，特別貸款能夠到位落實，今年可能8.9就是最低點，隨后到年底可能開始出現略有回升的狀態。

是不是有的企業說，我怎么沒有見好呢？別忘了大勢不管好不好，你的產品是最終決定的，你的產品價格效能比是決定你的產品是不是暢銷的。如果我們按照負的10%計算，就是再下一點，到年底大概還有12億左右的銷售面積，你才干多少面積，為什么你的樓盤賣不動呢？說明你的產品可能不對路。所以在即使形勢開始回轉的時候，產品也決定你適合不適合市場，也許你還是變成庫存，而不是暢銷貨。不能單從某一個項目或者某一個城市，某一個局部來看，要從整體來看。

我們認為從新的政策落實情況看，落實的不好可能是一個底部延長線，但是再向下的可能性不太大了。如果落實得好，就出現了李教授剛才說的u型，逐漸開始回升的一種狀態。這種回升狀態非常緩慢，不是迅速的u回去，因為還有5億7千萬平米的大量庫存，消化庫存至少有9到10個月左右的時間。

如果新開工不增長或者嚴重的負增長，持續到明年9月份的時候，這個局面可能發生逆轉和變化，才可能出現繼續比較好的回升的一種條件。如果大家看到形勢好了，錢也有了，融資條件也有了，迅速擴大投資和擴大生產，那就不一定出現明年9月份以后持續回升的一個局面。因為供求關係始終在決定著市場。即使出現了，一大部分人把資金轉入到金融而不是轉入到房地產，但無論如何房地產的實際需求和每年我們只能提供700到800萬套的住房之間還是有巨大差距的。

美國在正常市場是800萬到880萬套的市場消費，按照3億人口1億個家庭計算，占的比例是非常高的，而中國僅在城市大約就超過了它的3倍，我們6億多人口，他們3億多人口，1倍的人口數量，家庭數量可能就是2倍到3倍的數量。

我們現在如果說商品房只有700到800萬套，這個銷售量占比例只有2%和3%，如果我們100個家庭里頭美國是17%，我們只有2%和3%，大概有7倍到8倍的差距，所以盡管相當一部分人把它轉移到金融資產上去，住房和需求仍然沒有因此而發生巨大的變化，這個基礎還在。雖然我們從人口學上，從其他方面講都有很多很多放緩的地方，但是城鎮化速度仍然在加速，而不是減慢，住房需求仍然是巨大的。從全世界情況看，上世紀60年代的時候，住在城市的人不到10億，但是現在住在城市人口超過40億人口。如果全世界所有城市都在高速發展，中國也不可避免逃離這個過程。所以我們仍然處於人口急劇向城市集中發展的年代，特別在50%到70%城鎮化率的發展過程中。

60年的時候全世界只有4個城市超過一千萬人口，現在有28個城市，其中亞洲有16個城市，中國有6個城市超過一千萬，這樣發展速度在未來20年中，中國千萬級以上人口城市還會繼續增長，也許僅中國就可以超過16個，全世界的這種發展趨勢是中國無法脫離的一種背景。那么房地產在國民財富分配中的比例，不管在任何一個發達國家也好，還是在發展中國家也好，都經歷了一個逐步擴大的過程。中國也不可豁免。

從全世界發展經歷看，盡管未來可能房地產市場仍然有波動，但是總體而言維持在一個相對穩定的11到12億左右的供應水平可能10到15年左右時間，現有的基礎從翻一倍，滿足70%的城鎮化率的水平，這可能是一個大的格局，不管大並購時代，還是小並購時代，我們都得看看中央采取什么樣的金融政策。

自從十八大以后，“黨管經濟”的這篇文章告訴我們，你得關注黨在說什么，共產黨領導下會要求我們或者向左或者向右，經濟或者上漲，或者下降，如果不重視gdp就會放緩，如果他們重視，gdp對經濟結構調整的影響就會采取相應的貨幣政策或者財政政策。我們如果能夠正確把握住經濟運行的規律和政策相衝突之間的規律，我想我們就不會誤判經濟的前端形勢，也能在市場上取得較好的業績，謝謝。