郭艷紅：房地產市場還是處在不太差的配置中

　　編者按：2014年4月，李克強總理在博鰲亞洲論壇上宣布6個月后推出“滬港通”。同時，中國證監會與香港證監會正式批復開展互聯互通機制試點。目前，“滬港通”準備工作已進入最後沖刺階段，兩地市場的測試工作接近尾聲。已經基本完成整體準備工作的滬港通，如今正在等待政策發令槍。對此，金融界股票頻道舉辦慧眼投研究分享會《滬港通：A股資金外逃PK海外大鱷抄底》，希望通過各位專家的解讀能夠為投資者梳理出一個路線圖，更好的把握未來的投資機會。

方正證券首席規則分析師 郭艷紅

　　方正證券(行情,問診)首席規則分析師郭艷紅認為，我覺得得分開討論，地產股和地產行業肯定是要分開的。第二個是期限的問題。長配我覺得是沒有問題的，配個5—10年，平均收益比如6%到7%，不是一個特別高的規格的。股票市場是一個周期性的行業，這是它的屬性。今年從3月份到8、7月份，地產股是一個很好的標的，一個行業的設定，萬科有百分之五、六十的漲幅，這樣配是很好的。往后看，一個是時機，不配可能性是不大的，無非就是等它的催化劑什么時候來，這是一個關鍵的點。我傾向於認為明年的比如說一季度之后，我覺得是可以配地產股的，那個時候會有一個新的認識，像降息這種政策估計會出來，對目前A股4、5倍的公司來說是一個機會，表現不會太差。

　　從房地產這塊來看，比較客觀的說，不像剛才那幾個問題可以相對的給出比較客觀的結論，但是房地產，包括房價，包括各國的房地產我們最近一直都在研究，目前為止沒有得出客觀的結論。中國的房地產市場會繼續朝著大家的預期，就一句話，我們目前的融資體系和整個的運作方式沒有變之前，不會發生顯著的改變，只是浮動的問題。我們能看到例子，很多人肯定會研究日本的房地產，我們也很難見過一個房地產周期能持續40年的時間，但是它出現了。常規經濟學的理解是很難理解的，加上其他的因素可能會很好理解一下，我傾向以認為中國的房地產市場很可能會重走這條路，一條道走到黑，一黑之后就再也沒有天亮的日子了。一個資本性周期7到10年，很可能還是這樣，只不過漲幅上出現了變化。

　　至於目前擔心房地產的，我們也一直在做這方面的交流，最大的一個因素就是人口問題。參考的案例就是參考日本90年代的案例，整個勞動力人口開始老齡化，這是大家擔心的一個核心。對人口我們研究，有一個大的變化需要注意，人口是包括了四個要素，年齡只是一個要素，還包括了知識水平、收入水平、區域結構這幾個要素。區域結構是最不重要的，最次要的，年齡可能是其次的，更重要的是收入水平和技術水平。也就是說，房地產作為一個產品它是滿足人的住的需求的，只要能賺更多的錢，他的欲望是無極限的，他一定會要更大的房子，比如我在北京有一套，我可能還要到海南買一套，關鍵是你還能不能賺到錢，這才是關鍵。但從目前來看我們的收入剛剛到中等收入，和日本90年代是完全不一樣的，他就沒有拼搏的動力了。技術上我們的知識水平還在快速的提高，這是一個大的變化。這兩點變化很可能造成我們不是90年代的日本，而是70年代日本的特征，調了2年以后還有往上走的空間。

　　服務業發展之后，因為你沒有新的產業了，那個時候可能會很難賺到更多的錢，因為你沒有出路了。房地產是一個大的市場，所以我們的房地產市場還會是處在不太差的設定中。