高端樓市全面回暖 朝陽公園重啟大盤攻勢

10月北京（樓盤）高階住宅市場再添“勁旅”，東四環朝陽公園板塊迎來體量超百萬平方米新盤入市，城市核心的珍貴地緣和百萬平米的超大體量，讓近年來逐漸淡出新房市場的朝陽公園板塊重新成為市場焦點，而頂級居住品質和定位，也令總價在3000萬元級高階房地產市場火藥味愈發濃厚。

高階市場快速回暖

隨著頂級居住市場戰團的不斷壯大，市場成交也在快速升溫。據亞豪機構統計，9月份北京64個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目中，共有25個項目實現成交，累計成交289套，環比8月大漲61%；成交總面積達5.1萬平方米，環比上漲60%。兩項數據均創下了今年的新高。9月份北京公寓豪宅市場整體成交均價為66686元/平方米，環比上漲23%，也創下有統計數據以來的最高記錄。

業內人士認為，高階客群受市場波動的影響比較小，而出於資產設定等考慮，高階客群更希望有一個穩定的市場環境，這在一定程度上保證了高階市場的需求量。

數據顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅，同比去年同期少售出404套。不過，在總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的頂級住宅領域，則分別同比各多售出了4套和16套，呈現出“結構性逆轉”的態勢。這充分說明頂級住宅市場的穩定走勢。

朝陽公園大盤重現

2014年已成為名符其實的“豪宅年”，截至目前已有泰禾中國院子、望京綠地國際中心、北河沿柒拾柒號、保利海德公園等頂級住宅項目入市，10月18日，位於朝陽公園畔的泛海國際也加入頂級住宅戰場，除此之外，2012年地王項目萬柳書院也進入開盤倒計時，頂級住宅市場競爭愈加激烈。

盡管如此，各大項目對銷售前景仍保持樂觀態度。泛海國際項目負責人認為，雖然這些項目在價格上有一定的重疊之處，但每個項目都有無法復制的特質，所針對的也是特定的人群，因此不存在正面的激烈火拼。

從這些頂級住宅的表現來看，無可替代的地段優勢是所有項目的共性，如北河沿柒拾柒號緊鄰北京心臟紫禁城，保利海德公園所在的海淀區薊門橋區域亦匯聚眾多城市核心資源，萬柳書院占據海淀核心，泛海國際則在朝陽公園東側占位，這些項目所在區域均已斷供多年。

作為最具國際化居住氛圍的區域，朝陽公園似乎更符合現代精英人士的居住審美。在業內，朝陽公園板塊被冠以北京“上東區”的名號，其更具備國際化社區的土壤。業內人士認為，國際化的社區首先在功能分區方面要明確，同時區域在功能上相對獨立，不僅能滿足本居住區消費者需求，同時也能為周邊區域服務。

朝陽公園板塊不僅有亞洲最大的公園綠肺，沒有大型工廠所造成的污染，也沒有大商場大娛樂城的喧囂，它提供一種在現代化的大都市中最稀缺的“綠色生活”。更重要的是，朝陽公園與北京的多個核心功能區保持適當距離，其北部背靠第三使館區，毗鄰燕莎商圈，與中央商務區比肩而立，東部則緊鄰東四環路，機場路的貫通將東四環路和亮馬橋路緊緊地聯系，無論是到燕莎還是cbd都瞬間可達，是城市核心難得的出則繁華入則寧靜的居所，區域樓盤因此成為精英人士及國際化人群的追逐目標。2009年北京銷量前十的高檔住宅項目中，超過半數的項目集中在東部地區，其環繞朝陽公園的分布態勢一目了然。

價值前景被廣泛看好

朝陽公園周邊是北京開發最早的高階居住區，區域內最早的高階項目是2002年入市的棕櫚泉國際公寓，區域住宅用地供應集中在2003-2004年前后，其后基本是‘老推新’在維持，即便是cbd東擴也並未為區域住宅帶來更多供應，而泛海國際二期的重新回歸，無疑令朝陽公園板塊再度站在聚光燈下。

10月18日，泛海國際二期的盛大回歸吸引了近百組對泛海國際產品充滿期待的前期積累客戶到場，更有國際著名小提琴家呂思清、著名鋼琴藝術家孫穎迪、中國第一女沙畫表演藝術家卞之琳慕名出席，並為現場嘉賓即席獻藝，呂思清更是從藝術角度對泛海國際所展現出來的居住尺度大加贊賞。

作為沉寂五年后的再次起跑，泛海國際帶來了全面升級的產品和居住體驗，將中國傳統建筑的“意”與西方建筑的“形”完美相容，致力於打造高品質生活，將業主居住的舒適度，與具有時代科技感的前沿設計完美結合，舒適人居體驗全面接軌國際。

從時間節點上來看，泛海國際的入市恰逢央行松綁限貸政策出臺，改善型購房者的購房首付門檻及資金成本將顯著降低，大幅增強了高階置業者的出手欲望，泛海國際的開盤熱銷也確實印證政策利好的推動作用。

目前泛海國際開盤售價在9.5萬元/平方米左右，對比國外公園頂級住宅，業界普遍認為該項目還有較大的升值空間。亞豪機構市場總監郭毅認為，北京的城市價值、資源價值，以及隨著它的經濟地位、政治地位的提升，逐漸與紐約、倫敦等地位趨同。國外頂級住宅扎堆的地區都是公園周邊，包括像倫敦的海德公園、紐約中央公園，它們的單價基本還是在50-60萬元/平米的價格區間，對比之下，上升空間顯而易見。這也從某種程度上預兆了北京等國內一線城市頂級住宅的銷售前景，其售價還遠遠沒到天花板，頂級住宅市場正穩步迎來發展的“黃金時代”。