誰解物流地產的“黃金時代”之憂？

當前，中國物流地產市場呈現“一超多強”的市場格局。普洛斯處於行業的領先地位，本土物流地產運營商和其他外資物流地產運營商的市場份額旗鼓相當。激烈的市場使得物流地產領域帶有一些“紅海”意味，拿地能力以及高階客戶資源成為企業未來競爭的關鍵。地方政府由於顧慮物流地產對當地的稅收貢獻率普遍收緊了土地供應。對此，物流地產運營商可以通過“曲線救國”的方式，聯合其他能為當地政府創造巨大稅收收入且需要高階物流地產服務的大型企業，組成聯合體，一同和地方政府商討拿地問題。這將大大提高地方政府在土地供應方面的變通性。對此，物流地產運營商可以根據不同的實際情況，分別采取結社策、朋黨策以及化蝶策。

如果要問哪個行業愈來愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業肯定是其中一個答案。基於此，作為密切關聯的產業，物流地產也獲得難能可貴的發展機遇。近日，商務部出臺的《關於促進商貿物流發展的實施意見》便是對物流地產給予大力支援的最新佐證。該檔案明確規定通過倉儲用地稅收減半等辦法，支援物流行業的可持續發展，因此社會輿論不斷歡呼，物流地產正在步入“黃金時代”。

冷靜觀察，若企業想在新一輪市場契機中崛起或者創造更為廣闊的市場空間，並非一蹴而就、輕而易舉。在看似“黃金時代”的市場環境中，物流地產已經面臨拿地以及高階客戶等方面的市場瓶頸。唯有對這些瓶頸的有效突破，才堪黃金時代之重。因此，與其說樂觀、憧憬是物流地產在“黃金時代”的主題詞，不如將突圍、創新視為其在下一階段中國市場的關鍵命脈。

“一超多強”格局

早在2002年左右，隨著一些外資物流地產運營商踏足中國市場，中國物流地產行業便悄然發生嬗變，朝向更為標準化、高階化的方向發展。這第一家“吃螃蟹”的企業就是普洛斯。正因為它的提前版面及其釋放的市場效力，中國物流地產漸具“一超多強”的市場格局。

普洛斯進入中國市場的時間大概為2002年至2003年，此時正是地方政府引進外資企業的黃金階段。可以說，憑借引人矚目的外資身份以及地方政府的特殊禮遇，普洛斯在步入中國市場初期便迅速地掌握了大量對於物流地產運營商而言最為關鍵且最為基礎的資源，即在全國多地成功拿地。僅以普洛斯於今年第二季度在華東地區的土地儲備情況看，在上海（樓盤）和江蘇的土地儲備皆超過2,000,000平方米，遙遙領先於其他市場競爭對手，領導地位難以動搖。不僅如此，普洛斯所推行的高階倉庫，因彌補了市場空白而迅速獲得一批高階客戶的認可，進而產生了極大的市場影響力。

可以說，在拿地以及高階倉儲建造方面，普洛斯走到了市場的前列，奠定特殊的市場領跑者地位。於是，一些本土企業逐漸地學習普洛斯的市場運作模式，尤其在高階倉儲方面的經驗，逐漸成為市場的后來居上者。以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產運營商在2005年左右相繼加強在該領域市場的投資、版面力度。除了積極地在不同區域拿地，他們也瞄準了高階倉儲業務，在借鑒普洛斯等外資企業的國際經驗基礎之上，紛紛利用新物業形態撬動市場增長點。更有甚者，如宇培，正在積極推進國際化規則，進行國際性募資，不斷壯大自身實力。可以預見，在多種舉措的合力下，本土物流地產運營商的擴張速度在2015年將更為強勁。

dtz戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵表示：“正是由於本土物流地產運營商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產運營商之間，無論在建筑面積，還是市場份額，抑或是建造質量等方面，旗鼓相當、難分伯仲。由此，也形成現時中國物流地產的鮮明市場格局——一超多強。”

客戶、拿地是關鍵

政府對物流倉儲等領域的扶持性政策，無疑為相關企業的下一步市場拓展給予充足信心以及美好愿景，更令一批非物流地產企業蠢蠢欲動，欲涉足該領域。在目前“一超多強”的市場格局下，中國物流地產還將有多大的市場空間供新來者挖掘，以及當前的市場門檻是否過高而對新來者造成阻礙？對於這些問題的解答，關鍵在於判斷中國物流地產市場是否屬於純粹的“藍海”。

蘇智淵認為：“中國物流地產依然擁有良好的增長空間，同時它的行業準入門檻也不高。即使作為市場主力的高階倉庫由於其較高的硬體透明性以及可復制性，難以成為向競爭對手設置門檻的籌碼。但是，激烈的市場競爭使得其非人們想像般的純粹‘藍海’，甚至帶有了一些‘紅海’的意味。對於市場的新來者，考驗其市場競爭能力的最為重要的兩個問題，是客戶資源以及拿地能力。”

具體而言，當其他競爭對手已經和眾多高階客戶建立了密切的合作關係，新進入者如何獲得高階客戶資源，或者是否能夠攜帶一些高階客戶資源進入物流地產領域，直接影響其基本生存狀況。此外，隨著地方政府對土地供應的管控愈加嚴格，加之市場競爭對手已經占據了眾多優質地塊，新進入者將能以哪些創新方式、哪些優勢資源獲得倉儲地塊，同時滿足地方政府對於稅收等方面的期待，也是一個重要問題。

此外，當業界，競相模仿普洛斯的高標倉庫和租賃收益模式時，實則是一種誤解。蘇智淵解釋道：“除了最早在中國市場提出高標倉庫概念，普洛斯的核心競爭力還在於將現有眾多項目做成一個資產包，嫁接海外基金，實現更大資本回報率。這對新進入者如何借鑒普洛斯模式做大做強提出了新的要求。”

可以說，對於任何企業而言，要想從物流地產市場分得一杯羹，都比以往需要更大的市場耐力以及市場智慧。

地方政府的擔憂

商務部於近日出臺的《關於促進商貿物流發展的實施意見》，無論是將商貿物流作為政策抓手，延伸到電商物流、冷鏈物流、綠色物流等物流形態，還是對整合全國各物流公司的系統平臺的考量，抑或是降低物流用地投資強度以及降低大宗商品倉儲設施用地稅收等問題的明確闡述，不難看出物流行業的大變革正在徐徐開啟，物流地產運營商的前期投入以及后期運營成本將大為下降。這不禁令人猜想作為競爭力關鍵要素的拿地是否也將隨之變得更為容易。

其實，隨著政府對物流地產行業的重新認知以及政策的重新調整，土地供應的難度相比於此前大大提高。而這背后既有地方政府對當地財政收入的現實考量，也有中央政府和地方政府在不同層面的利益博弈。因此，借助系列新政，物流地產運營商如何順利地拿地不僅關切自身的市場競爭力，而且關係不同級別政府對經濟發展的戰略版面。

蘇智淵介紹道：“大約從2009年開始，地方政府對物流地產的認知和態度發生了鮮明變化，從曾經的積極引入物流地產運營商到收緊對物流地產的土地供應。這其中最為關鍵的原因是，相比於其他行業，物流行業對當地稅收的貢獻率較低。而將具有重要增值價值的土地出讓給物流地產運營商勢必壓縮其他產業的增長空間，可能在不同程度上影響地方政府的財政收入。”

正是這種擔憂也在一定程度上影響了中央和地方對支援包括物流地產在內的整個物流行業的積極性。蘇智淵表示：“一方面，中央政府希望中國物流產業徹底從低階走向高階；另一方面，地方政府限於土地指標的有限，難以衡量對物流行業的土地供給。雖然一些中央政策表達了對發展物流行業的戰略決心，但是具體在實踐中能夠對物流地產運營商拿地起到多大的推動作用，依然需要拭目以待。”

正是這種利益的博弈使得物流地產運營商遭遇了比以往更為困難的拿地瓶頸。這對於外資物流地產運營商而言更為嚴重。

3種“曲線救國”之策

從地方政府對待物流地產的利益考慮點看，繼續沿用此前的拿地思路，僅僅以物流地產項目進行說服恐怕難以讓地方政府就范。時過境遷，物流地產運營商可以從真正打動地方政府的利益訴求著手，在滿足地方政府對稅收期待的基礎上順利地拿地。而要做到這一點，“曲線救國”勢在必行。

蘇智淵指出：“所謂曲線救國，即指物流地產運營商在和地方政府商談拿地之時，應該和其他企業組成一個聯合體，以其他企業項目的物流服務配套商的身份出現。這些聯合企業可以在當地投資一些重要項目，這些投資項目既能夠為地方政府創造符合期望的稅收收入，也可以有效地使用物流地產運營商所提供的服務。如此，地方政府對土地供應的變通性將大大提高。”具體而言，有三種“曲線救國之策”可供選擇：

（1）結社策

“結社”指的是物流地產運營商找到一家具備較強稅收貢獻能力的實體性企業，以幫助其定建為條件，在項目層面結成合作關係，一起向地方政府提出土地需求，從而在滿足政府的稅收強度的前提下，達到成功獲取土地的目的。在目前大量外資企業尋求輕資產化的趨勢下，此規則具備相當的成功概率。不過，由於“結社”的項目往往基於企業的項目訴求，單獨項目居多，因此其復制性不是很強。

（2）朋黨策

“朋黨策”瞄向長期合作伙伴關係，主要指物流地產投資商可以考慮從臺前走向幕后，與一些掌握優勢資源、具備較強拿地能力的企業進行長期合作。這樣一個新投資聯合體不宜讓政府聯想到純粹的物流地產，可以規避一定的市場風險，同時由於長期合作關係，能夠在聯合體的能力范圍內多多獲取其他資源。對於這樣的收益，即使物流地產運營商在股權上做一些拆讓，也是有益於長遠發展的。此外，這種規則適合項目較多的情況，可復制性強。

（3）化蝶策

除了聯合其他企業進行拓展之外，結合二手存量土地資源也是物流地產可以考慮的“曲線救國”規則之一。這是指對於那些早期已經獲取了工業用地的企業，因為經營不善或其他種種原因導致土地閑置，又不愿意被政府收回的，物流地產商往往會通過前期研判后考慮接手，將物業或空地改造成高階物流倉庫，從而“變廢為寶”、“破繭化蝶”。

如果能有效地利用閑置工業用地資源，對政府、企業以及物流地產運營商來講都是一件彼此皆贏的好事。但是，我們也發現一種有意思的情況：如果沒有項目落地時，地方政府很少管理那些閑置資產，待物流地產運營商看中某塊地之后，政府就要實施各種監管。這也提醒物流地產運營商在利用存量資源時，只要不違背城市總體規劃，“化蝶策”是具有較強的可操作性的。

目前，處於快速發展的電商產業，其不僅需要強有力的物流配套服務，而且由於其稅收貢獻以及未來發展潛力普遍獲得地方政府的歡迎，就是一個“曲線救國”的不錯選擇。若物流地產運營商和電商企業一道以整體項目的形式，和地方政府商談土地供給等事宜，拿地成功率將大幅提高。為此，一些物流地產運營商組建了大客戶部門，其主要任務就是洞悉、對接一些大型制造企業的高階物流服務需求，從而能夠抓住機會，以聯合體的形式，作為該企業的配套商，和地方政府商討土地供給事宜。

其實，對於物流地產而言，黃金時代既是最為有利的時代，也是最具挑戰的時代，市場競爭的加劇、拿地成本的提高、客戶資源的稀釋等都影響著物流地產運營商的市場版面以及規則節奏。若欲立於不敗之地，黃金時代的最佳選擇就是因時因地的創新之舉。