不應夸大限貸放松對樓市的影響 降價空間有限

樓市

中原集團研究總監劉淵撰文指出，從開發商的角度而言，雖然降價確實可以促進銷售，但目前很多在售項目地價過高，降價空間有限。即使虧本銷售，由於地價沒有明顯下跌，資金回籠后也沒有更好的投資渠道，這在一定程度上限制了房價的進一步回落。

近期中國央行、銀監會的通知，改變了10月樓市的走勢。在此次樓市調整中，最值得關注的是央行放松了二套房貸的認定標準，對擁有一套住房並已還清貸款的家庭再次購房，執行3成首付、最低0.7倍基準利率的首套房貸政策。

此次調整一出，市場上出現兩極分化的觀點：有房地產業內人士高呼，“調整力度空前，堪比2008年底的‘四萬億’”；但隨后也有媒體指出，今年十一黃金周期間各地樓市成交慘淡，該政策幾無效果。在截然不同的觀點面前，“限貸”調整下樓市的實際情況到底如何？

媒體報導中引用的黃金周期間主要城市新房成交量數據，並不能反映樓市政策調整后市場的實際情況。通常，新房成交數據來自各地房地產交易中心的網上公示簽約數據，簡稱“網簽數據”。由於從購房者支付定金、簽訂預售合同，再到交易中心網上公示，其間會有1-2周的時間。因此，我們平時看到的每日新房銷售數據，其實反映的是前1-2周的交易情況。同時，各地房地產交易中心也受國慶長假影響，數據更新不及時。因此，黃金周期間低迷的銷售數據其實反映的是9月底的市場情況。

之所以今年黃金周樓市成交量比去年同期也有下降，其實主要是受9月份開盤量少，新增供應不足的影響。

來自房地產市場一線的交易數據顯示，今年黃金周期間，很多大型房企、知名房產代理公司銷售業績均出現大幅反彈。雖然房企官方尚未公告，但業內流傳著這樣一組數據：萬科黃金周期間新房認購量80億元，同比增長120%；保利認購額62億元，同比增長82%；其他知名房企、代理公司也均有相比9月同期20%-30%的增長。單從這點看，“限貸”放松效果立竿見影。業內某機構發布報告指出，“黃金周期間大戶型成交占比達46%，成為需求主力，這是受益於‘限貸’放開后，首付比例降低導致購買力加強”。但事實果真如此嗎？

首先，黃金周期間確實有很多樓盤銷量大增，但並非全市場整體反彈。在一些樓盤熱銷的背后，銷售平平的項目照樣存在。同時，城市間分化明顯，深圳、杭州、武漢等城市銷售回暖，但沈陽、濟南、無錫等城市則基本沒有起色。各地的熱銷樓盤大多符合三個特點：“知名房企、自住產品、價格優惠”。可見低價才是樓盤熱銷的關鍵，市場並沒有出現一窩蜂式的搶購熱潮。因此市場整體回升的幅度，顯然是小於熱銷樓盤和知名房企業績增長幅度的。

其次，由於正值黃金周假期，各地銀行尚未發布“限貸”放松執行細則。因此該期間成交量的回升根本不是受該政策的直接影響，而是它改變了部分購房者的心理預期，使得他們對樓市未來信心增強，從而在第一時間集中出手。從各地熱銷樓盤的情況看，基本以自住類產品為主。隨著節后各銀行細則的逐步落地，“限貸”放松對市場的影響將會逐步體現。

再次，即使現在部分銀行的細則落地，“限貸”放松對市場的影響也並非如字面上看來那么大（二套房首付從6成降為3成，理論上購買力倍增）。因為目前房價高企，限制客戶購買力的瓶頸主要在於貸款承受能力，而不是首付比例。以一個一線城市典型的改善型需求為例，家庭月收入2.4萬元人民幣，月供最高1.2萬元，按最長30年、基準利率貸款計算，能承受的房貸總額為200萬元。如果有400萬元的首付（通常需要賣掉原有住房），則能承受的總房價款為600萬元。“限貸”放松后首付比例降至3成，則400萬的首付理論上可以購買價值1200萬元的住房，但在家庭收入沒變的情況下，可承受貸款總額仍是200萬，因此並沒有提升購買力。

當然，這是較為極端的例子。實際情況下，即使購房總預算不變，但客戶仍可以減少首付，而把剩余的錢用於裝修、家具等其他開支，以減輕短期的資金壓力。加上貸款利率從此前的1.1倍降回基準，總體來說依然有利於需求釋放，但購買力顯然不會因為首付降低一半而翻倍。因此，盡管國內購房者整體杠桿使用率普遍較低，理論上未來加杠桿空間很大，但實際購買力可實現的增長卻沒有想像中那么多。

最後，此次“限貸”調整中另一個關注點是，首套房貸款利率下限為基準利率的0.7倍。其實這並非新政策，早在2008年10月，央行發布的“銀髮［2008］302號”文中就提出0.7倍基準利率的房貸利率下限。時至今日，這個理論下限都沒有調整過。實際上，實際市場利率是銀行根據自身業務情況和市場風險調整，從2008年底的7折，到2012年的85折，再到今年年初的優惠取消甚至上浮。

因此，不能根據這條就認為房貸利率將大幅降低。目前貸款基準利率7折后，將低於很多理財產品的預期收益，根據目前銀行的資金成本和行業形勢，銀行執行7折利率的可能性很小。

整體來說，房地產行業內對“限貸”放松的樂觀程度超過普通購房者。黃金周期間，“中原二手門店經理指數”（反映全國主要城市二手房市場信心的指數體系）大幅跳升，幅度堪比2012年初。而反應市場買賣雙方心理的指標，如“二手房報價”和“門店客戶來訪量”，卻都只有小幅回升。這反映出在整體市場供大於求的情況下，當前樓市趨勢不會受“限貸”調整的影響而出現拐點。

目前住宅市場的低迷，主要原因依舊是房價增長超過收入、購買力不足導致的；且市場存量高企，整體供大於求，加上理財產品分流了投資需求，使后者大幅減少。在這種情況下，房價下跌或購買力大幅提升，才有可能改變樓市的低迷。顯然，“限貸”調整並不能大幅提升購買力，同時市場上二套房貸比例不高，僅20%左右，因此，它對樓市的影響更多的體現在提振市場心理預期，而實際的直接影響有限，所以業內不應過分樂觀。

此外，從開發商的角度而言，雖然降價確實可以促進銷售，但目前很多在售項目地價過高，降價空間有限。即使虧本銷售，由於地價沒有明顯下跌，資金回籠后也沒有更好的投資渠道，這在一定程度上限制了房價的進一步回落。

從本次“限貸”放松出臺的市場背景看，是在傳統的“金九”成色全無，9月市場成交量僅與8月持平，今年累計新房成交量持續同比負增長的情況下發生的。從開發商與政府的博弈看，似乎政府的耐心更差。從6月央行約談商業銀行支援房貸，到7月起各地陸續放松限購，再到9月底的“限貸”放松，這期間房地產政策的讓步要大於房企在價格上的讓步。這也折射出宏觀經濟“穩增長”所面臨的壓力。不過，和2008年底的一系列救市政策相比，此次樓市“限貸”調整的力度緩和很多，也體現出中央政府並不希望樓市反彈。這與本屆政府對房地產“健康穩定發展”的目標是一致的。

總的來說，根據我們已掌握的黃金周期間各地新房銷售情況，及后市新開盤計劃，預計“限貸”放松后樓市成交量整體將出現回升。受市場供求關係影響，房價總體企穩，但不會出現大幅反彈。部分供應集中、存量壓力大的城市、地區仍有價格下降風險。而一些熱銷項目則有可能出現優惠減少。