交行：房價連續4月環比下跌 預期不動產投資意愿回升

金融界網站訊 10月9日，交通銀行(行情,問診)在北京舉辦《不動產市場趨勢與財富設定——交銀中國財富景氣指數第25期發布會》。交通銀行自2010年10月起，對國內中高收入人群經濟、收入和投資的感受與信心持續地進行每兩個月一次的調查，形成交銀中國財富景氣指數並向社會公布。

四年來，金融市場和大眾投資者投資理念都發生了一定的變化，因此，在本次發布的第25期報告從指標體系到調研方法都做出了調整，以更好地保證指數運行效果：一是在指標體系上，基於小康家庭對就業形勢的關心和投資景氣對經濟形勢的客觀反映，經濟景氣一級指數下增加了投資景氣指數和就業形勢指數；二是進一步豐富指數反映的內容，比如在投資產品種類中增加了互聯網金融產品，細化基金、期貨的種類，在不動產投資中增加了商鋪、寫字樓等商業地產；三是調查方法上，改進了區域劃分方法和抽樣條件，以提高調查的科學性和準確性。

第25期交銀中國財富景氣指數報告是對國內1856戶小康家庭調研基礎上編制而成。調研時間為9月12日到9月23日，覆蓋全國26個省市地區。本期交銀中國財富景氣指數報129點，比上期上升4個百分點。其中三個一級指標，經濟景氣指數119點，收入增長指數149點，投資意愿指數114點。表明本期小康家庭對收入增長的滿意度最高。從不同區域家庭對財富景氣的樂觀程度來看，本期南部地區和北部地區家庭對財富景氣樂觀程度高於總體，東部地區和中西部地區家庭對財富景氣樂觀程度相對偏低。從二級指標來看，本期投資收益和家庭財務狀況是上升最顯著的兩個二級指標，不動產投資意愿仍處於不景氣區間，本期繼續下滑但降幅已經有所收窄。

一、小康家庭經濟景氣樂觀程度下滑

受國內經濟結構調整和淘汰落后產能影響，本期經濟景氣指數報119點，下滑7個百分點。從投資和就業兩個二級指標來看，投資景氣指數報124點，其中預期行業投資景氣129點，現在行業投資景氣120點。據調研了解，雖然國內去產能仍將繼續，但由於受訪家庭預期未來產業轉型和新興產業等扶持類政策會更多更好，因此更多小康家庭認為未來行業投資景氣會好於現在。但是，從就業形勢來看，認為未來就業形勢會好於現在的小康家庭比例提升並不明顯，更多家庭認為未來就業形勢較現在不會發生明顯變化。

二、投資收益顯著提升推動小康家庭收入增長

收入增長指數報149點，比上期提高10個百分點，是本期提升最顯著的一級指標。從投資收益和家庭財務狀況兩個二級指標來看，本期投資收益指數報151點，家庭財務狀況報148點。其中投資收益是帶動小康家庭收入增長的最主要原因。從各類投資產品的投資收益來看，得益於近期滬深股市的上漲，本期股票、基金、債券、銀行理財等多數產品的投資收益均有不同程度的上升。特別是股票是本期投資收益最好的投資品。與各類投資產品收益指數保持一致，更多小康家庭表示將在未來增加對股票、基金、期貨的投資。相比之下，銀行理財產品投資熱度有所減弱，但仍是小康家庭投資首選。此外，小康家庭對寶類理財、P2P等互聯網金融理財和境外股票、基金等投資產品均有一定的認知，並且投資熱情也很高。

三、預期不動產投資意愿今年以來首次小幅回升

統計局公布數據顯示，8月全國70個大中城市住宅均價已連續4個月環比下跌，跌幅繼續擴大至1.15%，表明樓市仍處於調整周期，房價繼續下行趨勢。這在本期小康家庭不動產投資意愿當中也有所體現。本期不動產投資意愿指數報95點，繼續處於不景氣區間。其中，小康家庭對當前的不動產投資指數已是連續第12個月下滑，本期下滑3個百分點，達89點。小康家庭預期不動產投資意愿止跌回升，從上期的100臨界點，小幅回升2個百分點，本期報102點。

從持有不同房產套數家庭來看，預期不動產投資意愿的回升主要是受到了剛需家庭未來入市意愿增強的影響。具體來看，本期無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意愿比上期上漲了20個百分點，是拉動預期不動產投資意愿小幅回升的主要原因。目前，有換房需求的改善型剛需受到“認房又認貸”和二套房首付60%以上等規定的掣肘。目前二套房的認定放寬在此輪政策調整中已有所涉及，若能落實將有助於促進改善需求入市。但從目前的資金環境來看，二套及以上住房貸款難以大增，購買能力不足仍將成為制約入市的一大因素。未來小康家庭不動產投資意愿能否鞏固上升勢頭，還有待進一步觀察。

分城市級別來看，8月北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格延續全面跌勢，環比降幅分別為1.2%，1.3%，1.3%，1.1%。與房價表現一致，指數跟蹤的北京、上海、廣州、深圳等核心城市不動產投資意愿指數同樣延續前三期的下滑態勢，本期下滑至95點，創歷史新低；非核心城市不動產投資意愿為96點，與上期相比無顯著變化。

隨著城市化的發展以及居民消費的轉型，未來商業地產的發展空間也會越來越大。總體來說，小康家庭對商鋪的投資興趣略高於寫字樓。不同區域家庭對商鋪和寫字樓的投資意愿又各有特點，中西部地區家庭未來會增加在商鋪方面的投資，而東部地區家庭未來將更多會增加寫字樓方面的投資。從商業地產投資數量來看，在有商鋪投資的受訪家庭當中近七成只投資一套商鋪，投資3套以上商鋪的家庭僅占6%；在有寫字樓投資的受訪家庭中，76%投資一套，僅4%投資3套以上。