拯救中國房地產經濟就是忽悠剛需

樓市

我在《時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢》中，對房地產的趨勢做了非常系統的分析。為什么對房地產寫那么具體呢？因為，中國這些年走的就是投資拉動經濟增長的模式，某種程度上也可以說是房地產拉動經濟增長的模式。

房地產就是中國經濟的核心與靈魂。

要了解未來的趨勢，就必須知道房地產的趨勢。

今年7月10日，濟南取消限購成為一個信號，各地紛紛效仿，取消限購。所有人都看得一清二楚，在這個過程中，“有關部門”保持著沉默。為什么？“有關部門”的原意是：自己不動口，而由各個地方自己動手來救樓市，既達到了救樓市的效果，也沒有落下朝令夕改的壞名聲。

但沒有想到，各個地方紛紛取消限購以后，效果非常有限。開發商連雇人排隊購房的把戲都不好意思玩了，因為，冰冷的市場已經無法再燃起激情。

隨后，人們看到，中國的一系列經濟數據越來越差。於是，“有關部門”只好光著膀子上了。

9月30日，央行、銀監會發布通知，對我國房貸政策作出調整，其中對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

根據通知，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這個通知當中，最明顯的是下面這一條：

通知明確,在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

它表明的意思是，1）只要能夠把樓市托起來，不惜一切代價。2）認貸不認房，或認人不認房，這其中其實隱藏著另外一個更重要的意思：房價下跌的時候，有的人直接不再償還按揭貸款，而是把抵押給銀行的房產直接留給銀行。如果這種做法被更多的人效法，銀行將因此面臨倒閉的風險。因此，認人不認房，隱含著繼續向按揭者追債，不達目的不罷休的意思。3）“有關部門”想通過信貸政策發出明確的信號，消化開發商手中的庫存，因為這些庫存與銀行的關係息息相關，如果能夠忽悠住一部分剛需購房，就能把風險從銀行轉嫁到新的購房人手中。因此，拯救樓市，從某種意義上來說，就是拯救銀行，就是拯救中國的經濟——房地產經濟，就是忽悠剛需。

那么，央行的政策能否把房價托起來呢？

我在《時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢》中，已經從各個方面做了非常詳細的分析。不在這里啰嗦。只強調一點：如果“有關部門”救樓市引起了短暫的反彈，將是賣房者最後的逃命機會！隨后，面臨的將是漫長的寒冬。想買房的人，可以等等，等出來在今天看來有點不可思議的機會。至於那些土豪就無所謂了。

再說說股市。我最近很少談股市，因為我身邊也幾乎沒有朋友做股票了，很多人都在做外匯，也有少部分人在做股指期貨。但很多朋友關心這個問題，不斷詢問，我就在這里簡單說說股市。

從2009年8月到2013年6月，中國股市經歷了漫長的低迷，但政府遲遲不予關注。其中一個重要原因是，當時房價依然在4萬億的春藥下保持著亢奮的狀態，有關部門完全不會去擔心股市低迷所造成的負面影響。但現在，樓市之高處不勝寒，之寒氣逼人，連有關部門自己都深切感受到了。

在這種情況下，“有關部門”對股市的走向就會變得極其敏感，而一個簡單的常識是：股市要比樓市要好救得多。中國股市從來不是實體經濟的反映。在樓市大調整的前夜，在實體經濟日趨蕭條的今天，股市走牛的基礎並不存在。如果對照上市公司的盈利水平、盈利能力、盈利預期和資產狀況，以及現在的經濟大環境來評估，股市現在的位置可能相當於2007年6千點以上的位置！但是，越是在這種情況下，“有關部門”越不希望股市下跌，因為上漲的股市能夠給人們帶來信心——這一點在經濟蕭條時變得非常重要。尤其，此間還夾雜著打老虎這個因素，“有關部門”更需要民心的支援。

同時，如果銀行救樓市的政策還不能達到預期效果，“有關部門”就可以繼續采取更為激進的行動。這些行動能否把樓市救起來不好說，但無疑對股市會構成強有力的支撐。

因此，對於股市，這個階段，“有關部門”顯然更傾向於讓它上漲而不是下跌。至於能走多遠，很難說。畢竟，這個行情的基礎不是經濟的支撐，而僅僅是“有關部門”的意志在股市中的反映。只能仁者見仁，智者見智。但至少，目前還不適合做空，即使看空，也應該等這波反彈的力量釋放殆盡之后。但有一點我們必須保持著清醒：漫長而冷酷的寒冬並不遙遠。筆者此前反反復復強調的飛漲中的美元指數，正在展現出強大的力量。當人們通過做多美元指數做空非美貨幣獲取豐厚收益的時候，也不要忘了，將來為寒冬之后的這片土地，多做點事，多盡點力。我們雖然被邊緣化，但我們對這片土地的熱愛，永遠藏在心中……