泛豪宅化”來臨 北京五環或現頂級別墅群

在普通商品房進入量價齊跌的頻道的同時，北京（樓盤）高階住宅市場卻開始逆轉一季度呈現出的頹勢，穩步回升。

據龐博國際地產綜合服務機構統計，截至6月15日，北京3000萬元以上的高階商品住宅的成交套數已經超越了去年同期的成交量，別墅成交價格同比上升了14.5%，成交單價10萬元以上的套數是去年同期的2倍。

為什么在整體樓市表現疲軟的情況下，高階項目能夠逆市走俏？未來豪宅的發展趨勢如何？6月19日，北京青年報、法制晚報聯合主辦“解密2014京城高階住宅熱銷之謎”專題論壇，邀請住房和城鄉建設部房地產決策咨詢專家牛鳳瑞、建筑規劃專家開彥、中國豪宅研究院院長朱曉紅、中國健康生態人居聯合會執行會長兼秘書長馮國亮、耀江集團北京公司總經理周國美、龐博國際地產綜合服務機構執行董事劉泳、亞豪機構策劃中心副總經理崔民等業內專家，以及東匯置地ceo劉東、龍湖地產北京公司營銷總監王勐，做客華墅山，一起就高階住宅市場的現狀及發展趨勢進行了深入探討。

據龍湖地產北京公司營銷總監王勐分析，中國的別墅市場每年的銷售額大約在300億元左右，比較穩定，但是價格呈現出逐步上升的狀況。而且，隨著地價的逐步攀升，很多新近拿地的項目都在準備做豪宅項目，預計未來北京的五環附近很可能會出現頂級別墅項目。

華墅山全園精裝園林大獨棟即將面世 豪宅市場面臨新競爭格局

據亞豪機構統計數據顯示，包括旭輝·御錦、龍湖雙瓏原著、泰禾·北京院子等項目在內，5月北京共有11個別墅項目同時入市，創過去5年時間里月度供應新高。

而這僅僅是個開始，位於亞奧別墅區與中央別墅區交匯處的獨棟別墅項目華墅山也預計近期開盤，作為老牌豪宅別墅東方普羅旺斯的四期來說，華墅山其將推出大尺度精裝園林的獨棟別墅，大步提升豪宅標準，由32套全精裝園林大獨棟組成的樣板間，也堪稱北京罕見。。

另外，據記者了解，亦莊板塊的房價標桿楓丹壹號的別墅也預計本月入市，而融創與去年拿下的緊挨著楓丹壹號的另外一塊地紫金壹號院也預計下半年上市。

這樣看來，北京的別墅項目以及高階住宅在炎炎夏日開始了爭奇斗艷，而在這種供應大幅增加的情況下，房企要想獲得市場認可恐怕不是單單營銷規則能解決的問題，產品主義在如今這個大市下顯得尤為重要！

銷售額基本固定 每年約300億元

在普通商品房銷售受挫的情況下，越來越多的人們開始把注意力轉移到高階住宅上。據龐博國際地產綜合服務機構統計，截至6月15日，北京3000萬元以上的高階商品住宅的成交套數已經超越了去年同期的成交量，別墅成交價格同比上升了14.5%，成交單價在10萬元以上的豪宅銷售套數是去年同期的2倍。

一時間，關於豪宅逆市熱銷的訊息成為了人們關注的焦點。對此，據亞豪機構策劃中心副總經理崔民介紹，當前豪宅的銷售談不上熱，但也談不上冷，應該說是平穩。可能存在階段性的波動，例如，上半年的銷量少一點，下半年的銷量高一點，但總體的銷量變化不大。

崔民分析，其實，影響豪宅購買者的因素和影響剛需項目購買者的因素不一樣，其受國家大的經濟的調整和波動比較明顯。而且，購買豪宅的人群，在某個階段的組成也是不同的，例如，某個階段從事能源行業的比較多，再過一段時間，可能就換成別的行業了。由此可見，豪宅市場受政策的影響並不大，主要受的是經濟層面的影響。

就北京近3年的市場狀況來看，豪宅市場的整個銷售狀況是平穩的，盡管有階段性的變化，但總的需求量不變。

同樣，龍湖地產北京公司營銷總監王勐透露，其實，高階住宅市場每年的銷售額是恒定的，大約在300億元左右，在3000萬元以上的高階項目中，別墅產品占70%，而在1000—1500萬元之間的高階項目中，城市公寓產品占70%，每年的變化幅度並不大。

價格仍將看漲 建議放開市場管制

雖然銷量變化不大，但是豪宅每年的價格呈現出逐漸上漲的趨勢。而且，業內人士相信，作為一種稀缺資源，高階項目的價格未來仍將看漲。

崔民表示，豪宅未來的價格肯定是上漲的，從現在來看，預估未來10萬元以上的項目在北京會很多，現在這些10萬元以上的項目之所以沒入市，主要是受政策的影響，銷售受到管制。

崔民認為，我國應該放開對豪宅市場的管制，實行“雙軌制”，把 豪宅市場與普通住宅市場分開，而不是把豪宅市場與普通住宅市場捆在一起，這才是一個健康的市場體系。因為對於某些階層的人來說，高階項目也是必需品，屬於剛需項目。

同樣，建筑規劃專家開彥表示，我國目前已經是世界第二大經濟體，未來很可能會成為世界第一大經濟體，人才和錢財實力雄厚，對高階項目有著巨大的需求，但是我國的住宅和國外相比卻差遠了。

開彥指出，有些人以中國土地奇缺為由來論證中國不適合做高階項目，其實這是不對的，中國的土地並不少。而且，日本和歐洲的一些國家的土地比中國更少，但是這些國家在高階項目的建設上依然比中國強。所以，土地少不是根本問題，問題是規劃和發展方向的問題。我國應該放開豪宅市場，鼓勵人們去做高階住宅。

前景依舊樂觀 別墅需回歸居住屬性

隨著地價的提高，越來越多的新開項目開始定位於高階住宅。據統計，2014年北京將有融創農展館項目、中糧孫河項目、保利首開東壩項目等多個售價超過10萬元/平方米的項目入市，豪宅市場的競爭將更加激烈。但在王勐等房企一線營銷負責人看來，高階住宅市場的前景依舊樂觀。

王勐預計，由於目前拍出的地塊的總價都比較高，很多項目都在考慮做低密度的別墅項目，預計未來2000萬—4000萬的別墅的比重會比較大，未來，在五環附近很可能會出現頂級別墅這樣的業態。競爭可能會比較激烈，但總體來說還比較樂觀。

但王勐同時表示，在競爭比較激烈的當下，別墅需要一改以往只注重外表的做法，回歸到居住屬性。

據介紹，現在別墅的土地價格非常貴，每平米可能有將近10萬元的成本，因此，開發商以后再設計別墅時，不能只顧著美觀，而要回歸到居住屬性，爭取在有限的面積內，能為業主設計出更多的功能。只有將功能性和美觀性兼顧，才有可能會贏得客戶的信賴。

王勐的觀點在華墅山的實踐中得到了很好的印證。據華墅山的全案一站式服務公司龐博國際執行董事劉泳介紹，華墅山從拿地到現在已經有11年得時間，總共開發了4期，前三期的銷售狀況每次都很好，這皆是源於華墅山對注重使用價值的一貫堅持。

劉泳認為，對於獨棟別墅而言，首重的就是居住價值，居住價值的一個衡量標準就是尺度。在華墅山這個項目中，宅間的道路至少6米寬，最小的門前停車位有6長，這是華墅山堅守了11年的原則，因為它可以使業主非常快捷方便的出行和停車，享受居住別墅的從容與意境。可能在其他的獨棟別墅中，首先考慮的是增加綠地的面積，但是華墅山首先考慮的是滿足業主的使用價值。

劉泳透露，華墅山的第四期產品即將於近期開盤銷售，在吸收前幾期經驗的基礎上，該項目又做了大量升級。以該項目優美的自然環境，以及鄰近城區、位於朝陽、順義、昌平交匯處，隔岸即是國家級戰略高地未來科技城的區位優勢，加上稀缺的全園精裝園林和未來不再有的低容積率，必將會成為高階客戶的終極居住夢想。