大陸樓市限貸鬆綁 首套房貸利率打7折 第二套房比照

 
中國人民銀行、中國銀監會公布對房貸政策作出調整。
圖片來源：中新社/香港文匯報

面對經濟下滑、樓市低迷的困局，中央決策層出招催谷樓市。人行、銀監會昨日(9月30日)發布通知，對於購買首套房的自住家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率打7折。已有一套住房，但已付清貸款的家庭，同樣享有貸款7折優惠。

《星島日報》報導，人行及銀監會出招催谷樓市，除放寬首套房貸款限制外，在已取消或未實施「限購」措施的城市，擁有兩套或以上住房、並已還清購房貸款的家庭，可以申請貸款購買住房。人行要求商業銀行，要根據借款人償付能力、信用狀況等因素，決定貸款利率水平。

人行要求銀行業金融機構縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房，和改善型普通自住房的信貸需求。此外，通知鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善房普通住房貸款投放。

積極支持房企有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

交行首席經濟學家連平表示，限貸政策放寬的力度超出市場預期。早前市場流傳，必須還清銀行貸款及出售該單位，手上的第二套房才享有首套房的優惠。

央行現在是「貸清不認房」，即還清貸款、但不要求出售，第二套房即符合首套房的定義。

連平稱，過往的第二套房貸款政策過於苛嚴，包括首期要60%至70%，按揭利率較基準利率上浮10%。這些行政色彩濃厚的限制措施，大大限制了用家的需求。這些在樓市火爆、炒風熾熱時期遺留的措施，早已不合時宜。

他說，新措施對「金九銀十」樓市有利好作用，但目前樓價、投資及成交下跌的局面仍難以扭轉，因政策落實仍需一個過程，預期明年上半年樓市會開始好轉。

上海有地產中介亦表示，新措施將提升居民首次置業的需求，尤其是結婚用房及放開二胎政策後的樓換樓需求最明顯。目前房價整體偏高，成交仍持續下滑，樓市氣氛不會即時好轉。

以上海為例，普通房是指90平方米以下、樓價240萬元人民幣以下的商品房，按此條件，已難以買到上海市區樓。同時，買家購買普通房需支付1.5%契稅，非普通房則為3%；另外，非普通房賣家須按樓價差額的20%支付個人所得稅，普通房則豁免個人所得稅。

香港《文匯報》報導，有分析師認為，放鬆限貸旨在幫助開發商消化庫存、回籠資金，避免資金鏈斷裂，從而維護房價，保障個人與企業向銀行提交的抵押品價值，最終是保護銀行體系的穩定。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平認為，這是迄今為止最具力度的救市政策，複製2008-2009年救市的做法，將利好地產，利好經濟。民生證券研究院執行院長管清友稱，認房不認貸如期兌現，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

儘管意圖清晰，但放開限貸穩樓市的效果仍存疑。分析師指，因為目前二線城市的限購已經普遍放開，銷量並沒有大量增加，一線城市以下需求疲軟，放開限購限貸也沒太大用處。新政策規定還清貸款之後可以再買房，可能帶動一些改善需求，但因此增加的銷量不會太大。任澤平也指，後續實施效果有待觀察。由於貸款優惠執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵，資產證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項。

管清友提醒，當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬鬆，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，第4季債市風險加大。