學者駁任志強:你算錯了 4898萬套空置房仍是低估

日前中國家庭金融調查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁發布報告稱，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4％，城鎮空置房為4898萬套；而華遠地產（行情，問診）董事長任志強表示，通過相關的數據計算可以發現，絕不可能有近5萬套或更多的空置房。今日甘犁在其博客上發文，反駁任志強的計算方法，同時甘犁稱其報告中的4898萬套空置房仍是低估。

以下是甘犁博客全文：

《城鎮新增住房到底有多少——回復任志強先生》

自我們6月10日公布中國城鎮自有住房空置率以來，引起了社會各界的熱烈討論。其中，任志強先生按照1998年至今新增住房套數7000萬套以及新增7000萬家庭數，得出中國住房空置不可能超過5000萬套的的結論。我對此回復如下：

任志強先生推算1998年至2013年間城鎮地區新增住房面積106億平米，拆遷30多億平米，住房凈增面積約為70億平米。這與各方統計數據不符。根據中國經濟資訊網數據（db.cei.gov.cn），1998年，中國城鎮地區人均建筑面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建筑面積已大幅增至32.9平米。住建部姜偉新部長在2010年12月表示城鎮家庭人均住宅建筑面積在2009年底已經達到約30平米，與中經網數據一致。據此推算，1998年至2012年間，城鎮地區凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的凈增住房面積80億平米。

那么，到底這80億平米的差距在哪里？

首先，任志強先生的新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積，總量為106億平米。國家統計局統計的竣工面積來源於轄區內房地產開發企業申報的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮地區的自建房一部分是該地區被劃為城鎮地區之前就已建好的住房，另外，也存在違規修建的現象。我們的數據顯示城鎮地區1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2％，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。

其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計范圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房。根據我們的數據，除自建房外，98年之后購買的小產權房占比1.83％，約400萬套；農村集體土地使用權住房占比1.89％，約415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8.3億平米。

第三，任志強先生高估了拆遷面積。他在計算98年至今的總拆遷面積時，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米（未能找到該數出處）乘以16年計算。根據我們的數據，98年至2013年經歷過拆遷的城鎮家庭比例為8.4％，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮地區經歷過拆遷的家庭中，30％的家庭為農村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷並不應納入城鎮地區住房凈增量的計算。即使以70％任志強先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。

綜合以上三項因素，任志強先生僅用城鎮住房竣工面積及簡單估算的拆遷面積，低估了城鎮住房凈增面積60億平米。雖然這仍然低於前述計算中80億平米差距，也潛在反映了我們數據仍然有可能低估中國空置住房的總量（空置率應該沒有問題），但是，至少我們可以得出，任志強先生關於我國絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的。

中國家庭住房數據極為缺乏，尤其是對存量房，國家也缺乏準確的估計。中國家庭金融調查數據為存量房提供一個驗證。我們界定空置房的標準簡單易懂，就是全國有代表性的28000受訪戶自述的城鎮地區無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產權、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮住房竣工面積的住房。在空置率的計算上，我們填補了的空白。

中國住房市場的爭論激烈，持續久遠，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數據以后，任志強先生以數據為基礎表達觀點，我認為這是住房市場討論的一個很大進步。希望更多的專家學者業界人士以數據為基礎參與討論，多辯則明。

任志強駁空置率22.4％：空置房不可能有5000萬套

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4％，城鎮空置房為4898萬套。這一報告發布后引發了大量的爭議，部分專家認為這個空置率過高。華遠地產董事長任志強在昨晚也就此發表意見，稱通過相關的數據計算可以發現，絕不可能有5000萬套或更多的空置房。

任志強表示，盡管自己手里沒有國家統計局的數據，但是可以從住宅竣工數量推算。自1998年開始房改計算，至2013年共竣工住宅95億多平米。加2013年的11億，約106億平米，約1.1億套住宅。其中房地產（行情，問診）開發為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平米推算，16年間約拆除30多億平米。凈增約70億住房面積。按1998年的城鎮化率計算，至2013年城鎮新增人口約2.2億人，折算為6000多萬個家庭。其間年結婚與離婚新增的家庭量為年800萬對結，300萬對離到年1300萬對結，380萬對離。按城鄉對半計，城鎮新增約7000萬個家庭。（當然不一定都有獨立住房）可以肯定城鎮新增家庭住房戶數，要超過新建住房套數。五普與六普調查數據中一代人單獨居住的比例從27％上升到38％，提高了11％。僅此就增加3000多萬戶家庭。從1998年計，增量就更高了。根據統計局的數據，即使計算上約非成套住房（住房成套率10年六普數力76％）戶套比為1:1.01。因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。如果說小城鎮中有較長期無人居住的住房，或許是全家外出打工，但這是他們的根，不可能放棄的根。任志強的意思是這個不應該算為空置。

此外，任志強還補充稱，許多人認為每年新增住房很多，住房自有化率應年年上升。但實際上是年年下降。因為家庭分裂速度大於住房自有化速度。即每年新增的家庭數大於商品房供應數。分子，分母的變化導致住房自有化比例下降。尤其是城市之間的差別巨大。原有分配制時的基礎不同。保障的情況也不同。

任志強還表示，當無法查清完全空置的情況時，我們用擁有第二套住房並偶爾居住的情況類比空置。因此用了個詞叫“空屋率”。也由此可以推算出全國城鎮中的空屋情況並不嚴重。他還分享了一份《2012年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個城市》的資料，資料顯示，比例最高的前三名為南京的11％、天津的9.8％、福州的7.6％，比例最低的為太原的0.6％、蘭州的0.7％、鄭州的0.8％，而前段時間網上盛傳的空置率高達85％的深圳，在任志強出示的資料中的數據是2.6％，排在最低城市清單的第十名。不過任志強沒有標明這份資料的出處。