沒有依據表明樓市突然惡化到“降價大甩賣”的程度

沒有跡象表明樓市突然惡化到“降價大甩賣”的程度

渣打銀行的經濟學家在最近的評論中說：“對房地產部門而言，最糟糕的情況也許還沒結束，但我們未發現有跡象表明，情況會突然惡化到‘降價大甩賣’的程度。”中國的樓市就像一部懸疑片，過程是個迷，結局誰都無法預知。

中國房地產指數系統稱，8月新房平均價格環比下降0.6%，比7月0.8%的降幅有所緩和。新房平均價格6月環比下降0.5%，5月下降0.3%，5月份是自2012年6月以來首次出現環比下降。

在被調查的100個城市中，有74個城市呈現住房價格下降的趨勢，比7月的76個有所減少。

中國房地產指數系統的分析人員說：“隨著政府出臺有針對性的刺激政策，盡管下行風險仍然存在，但宏觀經濟已穩定下來。更多的城市在放寬或取消限購政策，而總體的信貸政策尚未放寬，部分城市的抵押貸款環境有所改善。”

該調查顯示，與去年同期相比，8月新房平均價格上漲了3.15%，比7月4.72%的增速有所放緩。這是自2013年2月住房價格同比上升2.5%以來的最低增速。

最新數據出臺之際，恰逢杭州和西安等一些地方政府在之前的努力幾無成效后，開始加大力度放寬限購政策以促進銷售。在杭州，購房者可以在市中心購買第二套住房，而之前放寬的范圍僅限於特定地區；在西安，購房者在購買第二套房時可以選擇面積較大的住宅。在過去幾個月，各地方政府一直在放寬限購政策，以支援住房市場。

今年迄今為止，中國的住房市場一直呈疲軟態勢，住房供應過剩迫使開發商減價促銷，尤其在二、三和四線城市。銀行在上半年也減少了抵押貸款，盡管有些銀行已開始為首次購房者提供抵押貸款優惠。與去年同期相比，1至7月住房銷售額下降了10.5%。

渣打銀行的經濟學家在最近的評論中說：“對房地產部門而言，最糟糕的情況也許還沒結束，但我們未發現有跡象表明，情況會突然惡化到‘降價大甩賣’的程度。”

今年以來，房價下跌、限購政策放松成為樓市看點。告別黃金十年，房地產的未來依然眾說紛紜。

事實上，有人說，中國的樓市就像一部懸疑片，過程是個迷，結局誰都無法預知，我們只有透過重重迷霧，看清某些現象背后的本質。

甚至有傳言稱，買了就準備做炮灰吧！

1、中國各地房價，基本將在最高點下降50%左右，下跌的時間是5-10年，這是大謊言。

如果房價下跌50%，不要說銀行吃不消，政府也吃不消，企業更不用說，更加吃不消。未來房價，要看城市和區域，一線城市：核心地段不會降，遠郊肯定降；二三線城市，緩慢增長。

中國房價是個復雜問題，不是簡單的經濟規律可以分析的。有政治需求，有通脹影響，有中國傳統居住文化影響，還有經濟實體狀況的影響。這些綜合因素，不是誰敢說調控就能怎樣。但首先中國是官方經濟，更多需要考慮政治因素和宏觀通脹的壓力。

房價走了10年牛市，跌半年就到底，也許在火星上會發生，在地球上不會發生。參考日本房價下跌14年左右，跌70%，及香港從亞洲金融危機跌到非典疫情，6年下跌65%的實例。

2、土地稀缺、房價必漲是謊言。

這種說法從表面上看是正確的：中國只有960萬平方公里的土地，並且大多數土地(新疆、西藏、內蒙古、青海等省自治區的不少地方)不適合人居住；拿城市來說，上海、北京、深圳，法制環境、人文環境、創業環境、就業環境，特別適合人居住的地方是有限的。而人們向往好地方的欲望卻是普遍的。

所以，很多在環境不好的地方居住的人，不少想到大城市、好地方來。而這些地方的面積是固定不變的，用於建房的土地，用一塊，少一塊，越用越少。比如北京的三環以內，或是上海的內環以內。這都是基本事實。

正是這個基本事實，讓很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房價、土地價格應該不斷上漲的預期，並且不少人認同了目前高房價。

土地稀缺、有限，房價上漲其實根本就是胡扯，是特大謊言。只是正因亨利福特（不是法國隊的那個亨利）說的：思考是世界上最艱苦的工作，很少人愿意從事這項工作。於是造成一個現象，就是毛澤東說的：真理總掌握在少數人手里。

中國的人口密度不如日本、香港地區、德國等地方。中國人口多，所以蓋的大多是高樓，上海18層以上的高樓，超過美國東海岸的總數。房價再漲1萬倍也是稀缺的，但不要忘了：人民幣是稀缺的。

3、城市化房價必漲是謊言。

農民的收入遠不如城市人，城市人都買不起房子，居然還有人幻想農民進城維持高房價。

城市化從供給與需求兩個方面對房地產價格產生促進效應，但是，這種效應主要表現為長期效應且較為穩定。而前一段時間我國房價出現短期的快速攀升，顯然就不單單是城市化的作用了。

其實，近年中國城市化進程相對平穩，速度較前幾年已有所趨緩，帶動的房地產需求並未明顯增加。因此，房價的短期快速上漲，可能更多地與城市化之外的因素，諸如利率、稅收、投機等影響有關。

房地產價格可以大致分為兩部分：一部分是經濟因素決定的基本價格；另一個部分是非經濟因素決定的非基本價格。

所謂非基本價格，主要是指由政策、投機等因素造成的價格變動。這些因素雖然不是價格長期走勢的主導因素，但在特殊時段的影響不容忽視。

4、人民幣升值房價必漲是謊言。

人民幣對美元是升值的，對加元、澳元、歐元是貶值的。日本房價泡沫從1990年后破滅，可日元對美元一直升值到1995年。美元對歐元前幾年一直在貶值，可是在此期間，美國房價上漲近一倍。

此外，人民幣升值不是房價上漲的原因有4個：1.國際熱錢流入中國數量較小，在熱錢流入規模最大的2009年也僅有619億美元，不足以推高樓價。2.中國樓市交易額巨大，2012年全國新建商品房銷售額為6.45萬億元人民幣，即使一半熱錢去買樓，也是杯水車薪。3.熱錢流入與樓價並不存在直接（1～2個月內）正相關關係。4.現在對外資購房有各種限制，外資熱錢不可能成為買樓主力。

5、中國的房子質量較差，但同樣是房子的特性，這些質量問題可能要過20年甚至更久才暴露。

中國住房私有率雖高，但房屋質量較差。國家統計局住戶調查辦公室公布的報告顯示：至2010年底，城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。

也就是說，占比最高的是房改房，也即原來的老公房，由居民低價認購，這類房屋破舊、功能不全、面積小，居住舒適度非常低，未來幾十年多為舊改和拆遷對象。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%。而美國是以獨棟為主。

中國的房子質量較差，但同樣是房子的特性，這些質量問題可能要過20年甚至更久才暴露。這時房產商、建筑商可能已經關門大吉了。或者因為特別的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人裝修，敲開墻，發現應該是兩根鋼筋的，居然被兩根竹子取代。

連王石都認為目前中國房子質量不夠好，更不用說一些二三流開發商的房子的質量了。

6、不要因為存款負利率就買房。

中國的經濟蕭條不是不可能的，這種情況下，現金最值錢，因為經濟走弱，什么東西價格都要跌。看看日本，經濟蕭條，於是房價、股價、物價全部下跌，現金相對就升值了。

7、中國的房地產業就是一個地方政府掠奪普遍居民財富的一個行業。

開發商只不過是依附於地方政府，或是地方政府權貴的代言人罷了，所有與掠奪相悖的東西，如經濟適用房、廉租房、集資建房，都是地方政府的眼中釘。

8、開發商、地方政府、經濟學家是利益共同體，是買房人的敵人，所以這三個主體永遠不會說房價有泡沫，房價會下跌。

所以樓市中的言論，先要看看它代表誰的利益。參考毛澤東的話:敵人贊成的，我們就要反對；敵人反對的，我們就要贊成。作為開發商，李嘉誠和王石是例外。

9、房價上漲的時候未必會死人，房價下跌時卻一定會死人。

這是李嘉誠的話。股市在十年內，有兩次下跌超過60%，自殺的人全國也沒幾個，可是樓市，會有很多。以后走路的時候，盡量不要在高樓下面走。

10、中國房價真的很貴。

美國目前房價中位數是20萬美元，約200平方米的別墅，相當於美國中等家庭收入的4倍，而北京上海這些地方，房價是家庭收入16倍。

11、房價的持續下跌，一定會造成大量銀行壞賬、爛尾樓，建材、鋼鐵等行業將遭受重災。

中央政府除了銀行業，從來沒有拿出真金白銀挽救一個行業，更何況房地產業現在這個地步，都是地方政府的昏頭官員造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本質上就是要通過高價賣地來收錢的，怎么可能反過來出錢救這個行業？

12、一定會有部分房產商卷款潛逃，留下一些對天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦這個屁股，有可能不擦。

13、從長期來看，房價一定上漲，但扣除通貨膨脹，增值非常少。

美國100年來，扣除cpi，每年漲3%。最近30年同樣如此。英國從1965年到2004年，房價從不到4000英鎊漲到14萬英鎊，但不要急，同期cpi上漲12倍，就是說相當於房價每年漲2.9%。其中上漲集中在19958年之后，因為1995年只比1965年漲了40%，算是cpi，房子是不斷貶值的。

14、房價長期上漲，不代表永遠上漲。

短期上漲速度超過長期上漲速度，必然有下跌。日本在33年內，地價上漲100倍，隨后14年下跌70%，2005年前后有所上漲，但好象日本房價最近又跌了。希望在中國房價5年之后下跌比如60%時，打算自殺的人，有人發個簡訊給他:房價長期來看是上漲的。

15、房產商會破產、倒閉、解散50%以上，房產中介門店會消失80%以上。

16、2014年買房是做經濟炮灰，是一種愛國行為，房價將暴跌。

17、用父母的錢買房，不可恥，特別是父母有錢，反而更合理，盲目向社會捐款很愚蠢。

但如果是掠奪父母數十年積蓄，是比較可恥的。試問，有幾個子女在父母有重病時，會賣房為父母治病的？這和同中國父母的奴性有一關的關係。

18、當房價是家庭收入的10倍以下時，房價比較合理。

這個10倍已經考慮了中國人喜歡房子的小農思想，以及父母對子女的資助等因素。

19、目前一套房子年租金一般在3%以下，首付3成、7成貸款買房，則損失的存款利息及付出的貸款利息，約為6%。

買了房，很多人都失去了創業的機會，也許在50歲，會有激情當個老板吧。

20、炒房人、外資熱錢越多的地方，樓市泡沫越大，房價下趺時會越慘。