郭施亮：樓市降溫會否促進股市回暖

各路專家學者紛紛放話，觀點不一。不過，從近期的言論獲悉，關於樓市崩盤的言論明顯增多。那么，中國樓市真的要面臨崩盤的危機嗎？隨著樓市降溫，又會否促進股市的回暖？

根據數據統計，4月69城房價同比上漲，僅溫州同比下降。從環比的數據分析，房價環比上漲的城市數據有了一定幅度的減少。此外，與3月相比，70城中有8個出現了環比下降的走勢，分別是杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、贛州以及惠州。

實際上，自今年年初以來，各種不利訊息陸續沖擊中國樓市。其中，管理層的政策態度轉向是最明顯的信號。

按照前期管理層對樓市的態度，將逐漸采取減少行政干預的手段，以促進市場化的改革進程，讓市場歸還給市場自身來調節。另外，從管理層的意向獲悉，未來將逐漸將限購放松與否的權力交還至地方，由地方自行決定。

至此，地方對土地財政的依賴度一直存在。適逢管理層的政策轉向，也符合了部分地方放松限購的意愿。

從近幾個月的數據可以分析，中國樓市確實較前期有了一定的降溫。但是，就此盲目認為樓市將崩盤未免缺乏一些有力的依據。

事實上，影響未來房價的走向主要存在幾點因素。其一是地方對土地財政的依賴度；其二是中國樓市的剛需需求；其三是市場的整體利率走向。

針對第一點，地方對土地財政的依賴度依然明顯。根據數據顯示，45個限購城市中，有多個城市對土地財政的依賴度達到50%以上。其中，杭州對土地財政的依賴度高達156.4%。值得一提的是，因長期存在的分稅制差異化發展的影響，地方的事權與財權的嚴重不匹配，加速了地方的政績考核壓力。因此，在此背景下，多數地方借助其他渠道籌集資金。近年來，大力發展房地產業，增加地方土地財政收入成為主要的資金籌集渠道。顯然，就目前而言，地方依然沒有擺脫土地財政的束縛。

針對第二點，中國樓市的剛性需求量是判斷未來房價能否有效支撐的一大因素。實際上，經過近幾年的房價大漲行情，各地的樓市剛性需求出現了一定的分化。不過，從一線城市的樓市剛需情況估算，目前仍然沒有衰退的跡象。究其原因，主要在於上述地區的政治優勢、經濟優勢、技術優勢凸顯，全國每年大量的高校畢業生仍然會優先選擇到一線城市發展，也為當地帶來充足的剛性需求。

針對第三點，可以理解為近期樓市降溫的主要因素。近年來，管理層大力推動利率市場化改革，市場整體的利率水平出現了水漲船高的走向。2013年，以余額寶、理財通、陸金所、ppmoney為主的各類理財平臺的迅猛崛起，吸引了大量的投資資金參與其中。不過，影響最大的莫過於傳統金融機構。

互聯網金融的興起對傳統金融機構的沖擊是巨大的。以儲蓄存款為例，長期以來，儲蓄存款是中國銀行(601988,股吧)業最穩定以及低成本的資金來源。其中，活期存款是占一國貨幣供應的最大部分，也是商業銀行的重要資金來源。對此，互聯網金融吸走了大量的銀行活期存款，銀行的貸款需求卻不見下降。於是，銀行為保證基本的存貸比比率，推出了各類“類余額寶產品”，來應對互聯網金融的強烈沖擊。

更為關鍵的是，面對日趨高漲的利率水平，銀行為了滿足保本盈利的需求，推高了相應的房貸利率。更有甚者，還出現了停貸的局面。面對房貸利率的波動，買房的人數有所減少。如今，雖然處於打破剛性兌付的關鍵時點，但是互聯網金融對利率市場化的進程存在很大的促進作用。因此，相應利率仍將維持在相對的高位水平。

綜上所述，因多個因素的綜合影響，從而促使近期樓市的降溫。不過，從主要城市房價運行趨勢以及地方土地財政依賴程度等因素分析，樓市崩盤論似乎站不住腳。

針對樓市降溫的現象，股民最關心的問題莫過於炒房資金會否回流至股市。

相比近幾年的樓市行情，中國股市的表現明顯遜色。四年來，股市累計回報率仍然錄得負數。期間，股市經歷了多次的股市改革，但最終的結果卻令市場大跌眼鏡，此舉也是股市吸引力大幅下降的主要原因之一。

進入2013年，互聯網金融的迅速崛起，不僅對傳統金融機構構成影響，而且對股市形成強烈的沖擊。按照投資回報率計算，四年間，股市投資回報率錄得負數。而以余額寶為主的理財平臺卻能夠獲取5%左右的年化收益率，確實對深陷股市的股民們帶來了福音。

筆者郭施亮認為，目前存在兩大問題，其一是樓市降溫還能延續多久；其二是炒房的資金能否進入股市。

其實，對於部分地區而言，其樓市降溫的趨勢或許已經確立。但是，對於主要的城市而言，目前仍然處於持續上漲的趨勢，從具體的價格趨向判斷，仍然找不到有力的轉折依據。因此，樓市降溫的延續性仍然有待觀察。

再者，對於部分的炒房資金而言，面對眾多的投資渠道，他們必然會選取能夠獲取最大投資回報率的投資品種。余額寶被打壓，或許不會產生前期巨大的資金分流能力，對上述資金的吸引力也有所下降。不過，除此以外，符合上述資金投資的渠道也是非常充足的。

其中，類信托資管產品、銀行理財產品以及部分理財平臺的理財產品明顯強勢於股票市場。以某款在售的專項資產管理計劃為例，其預期的年化收益率較大多數信托產品高。如果資金量達到300萬以上的客戶，其預期年化收益率有望高達12%以上。

於是，在此環境下，即使樓市呈現出持續降溫的格局，資金也未必會流進股票市場，更無法促進股市的回暖。

筆者郭施亮認為，雖然中國股市成立至今僅有20余年的歷史，但是因長期的扭曲性發展，股市中存在的漏洞確實很大。股市缺乏新增流動性是股市長期走熊的一個原因，但並非根本原因。要從根本上提升股市的吸引力，還得需要長期性的對症治療。