中投顧問：住建部松綁樓市 銀行態度是關鍵

在一次次的試探、否認、叫停、暗松之后，影響中國房地產市場四年之久的限購政策，即將淡出。近日有訊息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，住建部終於表明自己的態度，除了北上廣深之外的城市將允許地方政府放松限購、限貸等樓市調控政策。樓市進入調整期，甚至未來會經歷寒冬期，這對宏觀經濟是一個威脅。在整體經濟結構面臨調整、產業轉型升級的階段，房地產行業如果過快的萎靡將對國內經濟增長造成很大的威脅。

而當前房地產行業的相關數據，顯示樓市行情很不妙。4月70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落，價格環比上漲的城市數量降至2013年以來新低，26個城市房價環比止漲。其中房價下降的有8個，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，持平的城市有18個。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。

房價漲幅趨緩，越來越多的城市房價持平、滯漲，行情進一步發酵，會有更多的城市房價不漲反跌。樓市成交量明顯下降，市場觀望情緒濃，雖然各路大佬鼓吹不斷，但是人們已經很難被忽悠繼續蜂涌買房。誰都不想在樓市最高點入市購房，正如股市面臨調整期一樣，拋物線頂端的徘徊微調，很難說明未來趨勢的走向，明顯面臨較大的風險。2013年相對寬鬆的貨幣環境、不斷被突破的限購、限貸政策等造就了房價的突飛猛漲。樓市明顯存在一定的泡沫。現在泡沫雖然不會立馬被刺破，但是市場規律已經開始制約其繼續膨脹和囂張。

樓市行情倒逼樓市調控政策開始放松，另一方面，在政府工作會議上提出的“分類調控”的指導思路也與當前政府的態度相吻合。國內樓市行情出現分化，未來恐怕很難出現全國普漲普跌的行情，各個地區庫存量多少、人口結構、經濟發展狀況有很大的差別，樓市也會發生相應的變化，不同地區的人們對房子的態度也會有微妙的調整。中央出臺全國性的樓市調控政策的幾率很小。

放棄樓市調控政策會對樓市有怎樣的影響？首先，從宏觀環境上來看，調控政策的放松在某種程度上表明了中央的態度，整體環境和氛圍是有利於樓市發展的；其次，從樓市預期來看，限購、限購的松綁對普通老百姓而言，有可能是一種潛在的威脅，一些人連首套房都買不起，另一些人卻可以光明正大的出手買第二套、第三套房子了，這有利於托市，房價下降的速度或放緩，坐不住的人們只好再次出手買房；最後，從信貸方面來看，銀行的態度是關鍵，如果銀行不放松房貸，限制房貸業務，那么剛需購房者的購買力很難發揮出來。因此，未來樓市調整幅度的深淺，很大程度上取決於銀行對房貸業務的態度。目前看，商業銀行不會做出很大的調整，除非央行放松銀根，下調準備金率，否則已經成為銀行雞肋的房貸業務不會得到商業銀行的青睞。　（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）