投資一線城市還是大的趨勢

上海（樓盤）土地市場熱度較 2013 年四季度有明顯的削減，但下降的速度並不快。當稀缺性地塊的推出后，整體市場熱度依然有一定表現。從我們對此前 5 年的市場住宅土地供給和住宅銷售的情況看，土地供給一直不能滿足住宅銷售。供給短缺是諸如上海等一線城市面臨的主要問題。市場面臨的主要困惑是，一線城市市場成交量萎縮超出預期，價格雖然沒有明顯調整，但非常明確的是難逃一跌。而土地價格有如此堅挺，沒有和住宅市場同步下滑，所以一線城市土地投資觀望氣氛濃厚。

2、我們必須強調的是本輪的調整是需求的調整，所以對於供給不足的城市遲早會有快速回復的過程。但是這需要對市場回暖的時間的判斷，我們認為市場回暖大約能夠在 2015 年二季度前后出現。第一市場需要等待四季度供給高峰才能夠證實確認底部；第二需求需要足夠時間來恢復；第三價格需要時間來進行調整。對於一線城市來說，如果市場回暖出現在 2015 年二季度，那購地的最佳時間在 2014 年的四季度。

3、從上海市場的土地供給天花板看，我們發現近期上海市土地政策出現了進一步的收緊。特別是 2014 年的土地供給計劃中住宅用地的供給縮減三成，僅供給 700 公頃住宅建設用地，創出五年內新低。當然此前上海市政府曾經通過新聞發布會公布上海土地調查結果，並認為上海的建設用地供給空間不大。我們認為未來很可能更多地鼓勵退二進三，強化工業用地轉化宅地，提升住宅容積率，未來的上海市場還將處於一個供給緊縮的狀態之中，從長期看，投資一線城市還是大的趨勢。