李劍閣呼吁放開改善型住房需求 十年后樓市拐點將到來

中央匯金投資有限公司副董事長、申銀萬國證券股份有限公司董事長李劍閣

和訊銀行訊息 "2014中國金融論壇"於5月14-15日在北京召開，本次論壇主題為“全面深化金融體制改革與實體經濟增長”。和訊網作為指定財經網(博客,微博)絡媒體對會議全程進行圖文直播。中央匯金投資有限公司副董事長、申銀萬國證券股份有限公司董事長李劍閣在會上表示，中國人民銀行12日召開住房金融服務專題座談會釋放的信號是非常積極的，對今年確保7.5%的增長，保持國民經濟的穩定和保持整個金融體系的穩定是有很大的好處。但這次做的還不是特別夠。城市的首套房貸剛性需求，也有很大的需求，但更多的是改善性住房的需求。

根據相關數據統計，中國的自有住房率城鎮居民的自有住房率已經接近90%，在全世界大概排第二第三，僅次於新加坡。也就是說不管你住的大還住的小，住的好還是住的差，90%的家庭已經有住房了。改善性住房什么時候能放寬政策，這是第二套，也可能是第三套。他小孩大了，沒結婚，但是要分開住，這時候就要考慮改善性住房什么時候能放開，我期待這個。

李劍閣強調，在這個過程當中所有穩定房地產措施當中要防止一個問題，房地產業的價格千萬不能大幅放開，這個反彈會讓整個社會輿論逆轉。另外，從長期來看，到2020年中國人口老齡化程度超過今天的日本，隨著中國的人口結構改變，十年之后房地產拐點一定會到來。

發言實錄：

李劍閣：各位早上好，剛才主持人喬先生已經把我的題目告訴大家，我們事前溝通了一下。我本人擔任肯定不是房地產方面的專家，因為今天是金融論壇，我實際上是講房地產跟金融的關係。如果說要有一個題目的話，我昨天想了兩句話可能是作為我今天講演的一個題目就是釋放剛性需求，穩定市場預期。穩定房地產，其實來講就是穩定金融。剛才喬先生已經把我這個講話的主要內容想說的意思已經說出來了。

當前我們中國的金融業面臨著各種各樣的挑戰，比如說我們前兩天在清華大學開全球金融論壇的時候，大家列舉了很多的金融業面臨的挑戰。例如引資銀行的問題，互聯網金融的問題，社會資本包括外國資本進入的問題，對外開放的問題。還有就是我們整個國家面臨的三個時期的叫疊加，一個就是經濟結構的轉型期，經濟增速的換擋期，以及前幾年刺激政策的消化期。我覺得我們面臨的挑戰有的可能是遠慮，有的可能是近憂。

我覺得目前對當前金融業的近憂可能也有好幾項，我覺得房地產業目前能不能保持一定的穩定的增長或者就保持它的穩定對金融業的穩定是一個迫在眉睫別的問題。剛才也提到央行最近12號開了一個會，我后面會提到。

根據最新的統計數據，當然喬先生說有些專家制造的恐慌情緒，的確從全國范圍來可以看有些宏觀數據的確表明我們房地產確實進入了一個比較困難的時期。例如今年前四個月整個的房地產銷售比去年同期下降7.8個百分點，房地產新開工項目比去年下降22.1%。以往年初往往還是銷售的黃金時期，根據前幾年我們的數據看，特別是2013年的數據看，房地產的建設、房地產的銷售和住房的裝修等等相關產業占中國gdp的23%。這個比例對目前中國的gdp來講增長貢獻率非常高，這個高可能是一個需要調整的問題，但是這是一個現狀。這個比例根據國際比較，確實高於曾經前一段時間世界上也有幾個房地產泡沫破滅的幾個國家最高峰時期的比例還要高，比如高於美國最高峰時期，歷史上最高峰時期，它的房地產業在gdp當中沒有這么高比例。西班牙也是房地產泡沫破裂，高峰時期也高於，還有就是愛爾蘭。

從這個角度來講，我們中國gdp對房地產業的依賴或者是相關性是很高的，以至於昨天看到一個數據我也很吃驚，幾乎不能相信他是真的，但是一個權威的刊物上引用這么一個數據。就是2011年到2012年中國水泥的總產量超過了美國在20世紀一個世紀里所生產的水泥的總量。但是這個也可以理解中國每年新增的城市人口的數量有那么多，每年新建的房屋那么多，可能跟人的基數有關係，跟我們現在的發展階段有關係，但是這個數據的確非常的令人震驚。

由於整個的經濟增速在下降，所以剛才講的經濟增速的換擋期以及整個的社會的心理預期發生了變化，那么這個市場需求疲軟的信號也比較明顯。比如說社會零售總額3月份增長了12.2%，但是4月份就下降到11.9%，克強總理說幾個硬指標衡量gdp增長，電力是其中重要一項，電力消耗4月份也比3月份有所下降。所以要防治經濟增速過快的下滑，導致系統性的金融風險，就是各個方面開始高度關注房地產市場的情況。

剛才喬先生講了媒體有時候會放大某些局部的而且並不見得是真相的一些情況，他講到一些杭州房地產的尾盤銷售，這肯定是房地產銷售一個慣例。但是你把這個局部事件說成是全部性的問題，肯定是放大了房地產目前面臨的狀況加以擴大，因此動搖人們對房地產的信心和整個金融就會出現動盪。的確可能在比較用大面積統計數據來看，中國的二三線城市銷售是確實在下降的，庫存控制力在上升。

根據美國一個盧比尼全球經濟指數一個數據來看，中國的銀行貸款在房地產領域大概占了整個中國金融系統的30%，30%的貸款抵押品絕大多數是房子和土地。今年一季度整個房地產產業獲得資金的來源從去年同期的增長26.5%下降到6.6%，下降20多個百分點。

所以的確出現了一些小型的二三線城市的，當然可能也是局部的一些房地產開發商出現了資金鏈斷裂的情況，出現了債務違約的情況。當然這肯定是個別的和少數的現象，也有可能是在正常情況下這種現象也會發生，並不是說現在突然發生，可能在過去每一段時間。

我記得去年我們在一個會議上上海的一個房地產管理局的老領導在一堆上海的房地產的開發商座談會上他講了一句話，我在上海搞了幾十年的房地產管理工作，我這么多年在上海的房地產商1/3在醫院，1/3在法院還有1/3還活著，那就說明房地產開發商生生死死可能是一個非常正常的現象，但是的確現在可能相對比較集中的發生，而且又被媒體在一定程度上在夸大。

由於個別的房地產的資金鏈斷裂，出現債務違約，那么他可能會產生一個風險外溢或者是出現一個影響社會整個的心理預期。因此銀行對房地產商的貸款變得格外謹慎，他在困難的時候更困難，銀行從來就是下雨天就把傘收回來了，太陽出來之后他就把傘借給你的，銀行就是這樣，全世界銀行都是這樣，嫌貧愛富，你日子好過他就找你要貸款嗎，覺得你日子不好過了就收貸款了。如果這個情況讓他繼續發展下去，會對全國的房地產業產生很大的沖擊。同時也反過來銀行雖然想治我，最後傷的還是銀行自己，金融業本身。也就是說房地產在一個階段如果大幅度的房價下跌，會導致整個社會產生進一步下跌的心理預期。可能原來本來想買的人就不買了，跟股票一樣，他有時候是買漲不買落。當然股票和房地產還是有不同，房地產是一個剛性需求的，股票沒有剛性需求，股票是有可能賺錢我才會買，不賺錢，我可能不會買，我一輩子不買股票可以過日子，我一輩子不買房子，至少還要租房子。如果對於房地產預期遭到很大沖擊的話，對房地產本身可能會帶來一個非常嚴峻的形勢。最後反過來會影響金融系統。

中央現在明確說，因為我剛才講的三期疊加，就是前幾年的刺激政策處於消化期，所以中國的領導人包括黨中央領導和國務院領導和央行領導以及在各種各樣的場合里說，我們不會出臺像2008年那樣大規模的刺激政策。同時，不管你說什么，發生了什么，我們國務院和央行要保持宏觀調控的定力，不敢風吹浪打，我要穩坐釣魚臺。但是實際上中央領導也在各種場合里講，我們面對宏觀經濟當中出現的問題，微調還是要進行的。

特別是前兩天周小川行長在清華大學論壇上講到的時候，有人問他央行在貨幣政策上有沒有進行逆周期的調節，他說其實逆周期的微調可以說是每時每刻，每月每天都在進行。有人說我們還看不見央行有什么行動，周行長不管你看見還是沒看見，我其實每天都在做，當時也引起了大家的笑聲。所以微調其實我們雖然一方面說不出臺大規模的刺激政策，但是微調實際上是在經常發生的。

因此，我的理解就是這個月剛剛過去的12號，央行組織了十幾家商業銀行召開了住房金融服務的座談會，這是一個微調的動作。央行對於宏觀經濟的微調包括很多手段，包括利率手段、價格手段、數量手段，其中還有一個手段就是全世界的央行都要用的，就是視窗指導。視窗指導就是研討會形式、座談會形式，央行表明一個態度，我指導，我什么錢也不出，我什么政策也不出，我表明一個態度，就是視窗指導。我的理解12號央行開這個會，就是用全世界央行通常常用的一個辦法就是視窗指導來給金融系統特別是銀行系統發出一個信號。

那么給銀行一個什么樣的信號呢？這是我歸納的也就是我剛才說的我這個題目，就是叫釋放剛性需求，穩定市場預期。這個市場主要是對房價的預期，穩定市場，整個社會對房價的一個預期。釋放剛性需求，因為央行12號提出的五條要求，他始終是圍繞著城市居民第一套住房的貸款要放松要優惠，要加快，我如果把這五條念念，基本表明這幾個信號。他首先講的第一套，我后面還會講我的看法。

前一段時間各個地方出臺了一系列的限制，為了調控房價，上一屆政府大家都知道每年都說調房價，每年房價都在漲。所以可能有一些剛性需求就會一直租房，他本來想買，覺得國務院說話是算數的，等你調下來再買。很多第一套首貸的需求就被壓住了，再加上我們銀行對於房地產貸款的條件越來越苛刻，所以剛性需求被壓抑了。我認為12號的專題座談會釋放出一個首先的信號就是把老百姓現在被壓住的剛性需求把他快速釋放出來，也給房地產業和社會一個明確的信號，如果央行采取這個政策之后，我們希望看到就是房地產不要出現太大的波動，不要出現斷崖式的跌落。

央行提的五條要求我在這里簡單說一下，一個就是優先滿足首次購買自住普通商品房的貸款需求。第一是首次，第二是自住，第三是普通住房。過去對所謂普通以外，比較高級的房子，限價限購對房地產和開發商有一堆的要求，這個暫時是一個平緩的過渡。

第二合理確定首貸的利率，實際上就是講在你商業銀行能承受的范圍里考慮薄利去考慮這個貸款水平。也就是說要能多優惠，你們自己看著辦。因為大家原來知道為了抑制房子需求，前幾年對房屋貸款利率不斷在提，包括首貸都在提。現在告訴各個商業銀行，你們要考慮民生，對於首次貸款要能多低就多低，在你承受范圍內。

第三要快，及時審批，及時發放。這個我覺得也是感覺到房地產市場出現狀況之后，央行要有比較迅速的反映。

第四要嚴格執行各項規定，防范風險。你們還是要按照有關規定執行，防范風險。

第五在央行網講的比較簡單，有的媒體報導比較復雜，在這個過程當中要關注社會熱點，如果發現媒體對商業銀行有不利的這種輿論，央行要及時的作出回應。有人說你刁難，你馬上說我沒有刁難，你符合規定我可以貸，及時做出反映。免得商業銀行在這部分成為熱點，成為大家批評的對象。

我個人認為這個12號的專題座談會釋放的信號是非常積極的，對今年確保7.5%的增長，保持國民經濟的穩定和保持整個金融體系的穩定是有很大的好處。也有利於把剛性需求，把貸款放開以后也有利於老百姓的改善民生。但是我覺得這次做的還不是特別夠，這是我個人的觀點。我個人覺得其實現在城市里首貸雖然是一個剛性需求，也有很大的需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。我已經有房了，根據我看到的統計數據，中國的自有住房率城鎮居民的自有住房率已經接近90%，在全世界大概排第二第三，僅次於新加坡。在這種情況之下，其實也就是說90%的城市居民不管你住的大還住的小，住的好還是住的差，你90%的家庭已經有住房了。這里改善性住房什么時候能放寬政策，這是第二套，也可能是第三套，他小孩大了，沒結婚，但是要分開住，這時候就要考慮改善性住房什么時候能放開，我期待這個。改善性住房需求再釋放出來有幾個好處，在提出新型城鎮化運動當中，新進入城市的居民他和原來的居民有一種梯次需求，你條件好的住好一點的房子，騰出一個相對比較差的房子，相對差的房子對於剛剛入城的人購買力恰恰符合他的購買力，不是不能住人的房子，而是很不錯的的房子，形成一個梯次需求。有利於搞活二手市場和租賃市場，這樣對整個房地產業會帶來更好的形勢。

最後我想個人講兩個觀點，一個在這個過程當中所有要穩定房地產的措施當中要防止一個問題，就是千萬不能出現房地產業的價格大幅度的放開，這個反彈，社會輿論就會整個逆轉。第二，在座我也注意到有很多房地產商，因為我們現在國務院采取房地產措施，他是相對前幾年房地產熱，以及刺激政策的消化期而采取的一個短期應對措施。從長期來看，再過十年，房地產這個拐點一定會帶來，中國的人口結構。我昨天在研討會上講，到2020年中國人口老齡化程度超過今天的日本，日本大量房子空置，什么原因？就是人老了，不住那么多房子，年輕人少了，房子多出來了，這個情況在中國十年之后一定會出現。我曾經跟房地產商講，你這個公司要想做成百年老店，你不可能一百年永遠在那蓋房子，房子再差有50年壽命，如果房子飽和之后，50年之后才會倒了舊房子，蓋你們的新房子。全世界有百年老店的房地產商嗎，李嘉誠早就轉型了，他就開始涉足其他行業了。房地產商轉型是遲早的事，這次為了宏觀經濟的穩定，為了房地產穩定、為了金融穩定，房地產商和房地產業采取措施是必要的，但是房地產商的轉型也是遲早要進行的。謝謝大家。