“二十字方針”應對樓市危局

和訊房產訊息 長期以來，國內樓市“崩盤論”、“暴跌論”等輿論層出不窮。進入2014年，國內樓市分化下行的特征明顯。如果樓市從持續降溫轉入加劇下行，將對行業和宏觀經濟產生哪些影響？該如何應對？

對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示，如果樓市下行，持續出現問題，通過“適度調整、區別對待、整體統籌、加強預案、制度創新”將有助於樓市協調健康發展。

樓市加劇下行的兩方面影響

胡景暉認為，如果樓市加劇下行，將對兩方面產生較大影響。

一是對實體經濟的影響。房地產行業關聯到數十個實體經濟行業。如果房地產市場出現驟冷、驟降，將對實體經濟產生較大的沖擊。在目前國內部分行業產能過剩、正在調結構的關頭，房地產市場的驟冷驟降將會對這些行業雪上加霜，造成行業萎縮、失業率增加等。

二是對金融體系的影響。胡景暉認為，如果房價下跌，樓市大幅降溫，短期內個人按揭貸款出現風險的可能性不大：原因一是房貸是在近幾年陸續放出的，而不是在房價的頂點放出的；二是很多貸款不是100%放出去的，二手房按評估價的七成放貸，相當於房價的一半，新房至少也打了七折。所以，如果房價出現20-30%的回調，購房按揭貸款出現大風險的可能性不大。

金融系統風險將主要集中在房地產市場上游，銀行的開發貸和大量表外業務透過信托基金、理財產品等流向開發的錢，將出現壞賬風險。目前國內不同城市已經出現了一些開發商破產、倒閉的問題。如果房價大幅度回調，這種情況很可能會蔓延，對我國的金融體系產生系統性的影響。

胡景暉認為，我國的情況和美國次貸危機的不同之處是，美國是讓根本買不起房的人購房按揭了，在房地產下游引爆風險；而我國的風險則集中在金融體系上游。

“二十字”概括應對機制

胡景暉認為，從2014年兩會中所釋放的政府意愿來看，在確保市場平穩的情況下，通過結構調整和市場基礎性作用的發揮，促使國內房地產市場持續健康協調發展，是未來國內房地產市場所取向的長遠目標。

因此，一個基本的判斷是，各方都不希望市場出現大起大落的情況。既不希望重蹈08-09年期間“4萬億”政策調控的覆轍，突然從限制買房到鼓勵買房，“180度”的政策掉頭。也不希望不采取任何措施，任由市場下行，影響行業的同時影響到宏觀經濟和金融體系。

基於此，胡景暉認為，“適度調整、區別對待、整體統籌、加強預案、制度創新”的二十字方針將有助於國內市場的良性發展：

1.分類施策，分城施策。（區別對待）在研究好市場后期供應情況的前提下，對於產品過剩、庫存偏大的城市，可以適度取消限購或限貸政策。適度放寬，以便消化庫存。

2.鑒於房地產問題與我國經濟體系的高關聯度和復雜程度，國內房地產市場問題的整體解決就十分需要將房地產行業與更宏觀的層面聯系起來整體考慮。（整體統籌、制度創新）比如與城鎮化、區域經濟一體化（京津冀一體化、長江經濟帶等）、環保、產業版面、人口版面、公共資源版面等問題相聯系來考慮，不能就房地產談房地產，頭痛醫頭。所以，房地產問題的整體解決需要擴大范圍，建立以類似國家安全委員會、網絡資訊安全委員會等的機制來解決問題。至少國土、住建、發改委、財政、環保、銀監、證監、金融、教育、衛生等多方面主管部門都應納入這一體系，通盤考慮，否則很難系統性、整體性地解決問題。

3.在按揭方面，可以適度放寬。（適度調整）一方面，我國一季度gdp增速下滑，cpi通脹壓力減緩，4月份cpi回歸1時代，僅上漲1.8%；如果二季度cpi通脹壓力依然較輕，可以通過央行降低存款準備金率，提早釋放一定的流動性，給予市場一定的支援。另一方面，以前國內在信貸領域一直比較照顧首次置業，壓制改善型需求，造成市場改善型需求的積壓。在銀行業防范系統性金融風險爆發的現階段，也可以適當支援改善型需求。支援改善型需求的好處一是這部分人群的購買力和信用能力相對較好，出現壞賬的的風險很小；二是可以促使這些換房需求將中小戶型房源供應市場，通過存量市場的變化來對房地產市場產生積極影響。

4.如果未來真的面臨房地產市場的震動，出現滯銷、爛尾的情況，應“加強預案、制度創新”：

（1）對於建成了，賣不掉的情況。需要盡快推出reits，即房地產信托投資基金。特別是針對旅遊地產、養老地產以及目前一些城市核心區域的大型居住型公寓。如果真的出現滯銷，可以通過reits這一機制來進行“兜底”。

（2）對未建成爛尾的樓盤。胡景暉認為，可以通過政府支援一些具備實力的大型品牌開發商的方式，在政策、資金上給予一定的優惠，由他們來接盤，避免市場資源的浪費。

（3）是金融方面，如果出現了一些呆賬壞賬情況，也需要提前做好對策準備，確保風險來臨時，有子彈可用。做到“防范系統性金融風險發生”的底線不能突破，如果被突破，有對策、有預案。

（4）對於保障性住房。主管部門應當向老百姓清晰地披露市場的供應量到底有多少，能解決多少人的問題，到底什么樣的人可以買。不要讓很多人望眼欲穿，從希望到失望，最後依然只能從保障性住房市場回到商品房市場，造成房價的報復性上漲，再度釀成一輪悲劇。