這三個條件缺一個 中國的房價就不會真正下跌

最近中國一些城市的房價開始下跌，一些房地產商、專家也說房地產市場正在下行，很多讀者對這些房價就要大跌的訊息欣喜非常。但在這里筆者必須說，大家高興太早了，最近的房價下跌只是部分開發商需要回籠資金，而主動作出的降價行為，房價下跌的趨勢是不會維持太久的。

為什么？因為中國房價並沒有持續下跌的空間，只要中國人的觀念不改變，中國的房價就不會真正下跌。什么時候房價才會跌？恐怕只有在大家做夢的時候才會跌。

至於有什么觀念需要改變，才會導致房價下跌？筆者認為至少有以下三個？

第一個要改的觀念是，必須多數人都認同房子主要是用來住的，不是用來作其他用途的。

大家如果到過一些歐美國家工作、旅遊，會發現發現當地的民眾買房子最主要的用途是用來住。即便擁有房子的當地人，也不大希望房價漲太高，為什么？因為他們每年都要交一筆相當於房價總額1%至3%的物業稅，房價漲了，交的錢也就多了。所以，歐美大多數國家的房價是比較平穩增長的，漲太快民眾反而擔心。

房子是用來住的

但在中國，房子住的功能反而弱化了，大多數人對房子賦予了“擁有重於居住”的觀念，導致房子承擔了代表事業有成、代表財富、甚至代表權力和占有等等的功能。近年來，房子還成了能否喜結良緣的關鍵，導致大開發商任志強都看不過眼，認為“房子變成婚姻的條件，是因為愛情不再存在”。

由於房子在中國的責任重大，甚至是已經不堪重負了，才使得房子炒作橫行，投機泛濫。如果大家觀念不改，這種投機、炒風就不會休止，房價要想下跌就很難。

而且，筆者還要告訴讀者一個不得不面對的事實，那就是在歐美國家的房子住七、八十年都非常穩固，但中國的多數房子住三、四十年就會出現問題。

讀者有想過為什么會這樣嗎？那是因為歐美民眾買房子是用來住的，因此對房子的要求是質量好價格低，房地產開發商自然不敢馬虎，會把房子建好些，要不就買不出去。但在中國，由於房子住的功能減弱，其它功能增強，房價上漲才重要，房子質量是次要，不少發展商搶到地皮就足夠了，建房子就可以馬馬虎虎應付一下。說到底，還是中國人的觀念有問題。

第二個要改的觀念是，大家必須真正認識到，高房價是大家造成的，而且多數人也不反對高房價。

要談高房價問題，必須要解釋個經濟學概念“租值”，所謂租值，現代產權經濟學創始人阿爾欽（armen alchian）解釋稱：“租值是使用資源須支付的代價。”阿爾欽的弟子、著名經濟學家張五常進一步解釋為：租值是收入減去（機會）成本的數值。具體到房子，其租值的大小，是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。

高房價並沒有罪

把上述語言翻譯成讀者們都懂的話，那就是房子值多少錢，關鍵是看讀者愿意花多少錢去買，房子才能值多少錢，房子是不會說自己值多少錢的。套用句最近很時髦的詩，那就是：你買，或者不買，房子就在這里，不來不去。正是因為你想“讓房子住進自己的心里”，對房子產生了需求，而且需求非常殷切，房價才會水漲船高。

因此，當讀者們都有這樣的需求時，房子的供應就一定承受不了，房價必高。更重要的是，我看到有媒體報導說，中國有七成的民眾已經擁有一套或以上的住房，筆者不知道這個數據是否準確，但超過半數的人擁有住房估計是沒有問題的。

既然如此，要問讀者一個非常簡單的問題，大家愿意自己的房子價格下跌嗎？筆者相信大多數讀者都不愿意，中國是很講究少數服從多數的國家，既然多數人都不愿意房價下跌，房價怎么會跌？

有讀者可能會問，可以要求政府幫忙壓抑房價，促使房價大跌嗎？按我說，這種想法非常錯誤，想了也白想，政府怎么可能會為了少數人的要求，而去得罪大多數人？

買房不必買市區

第三個要改的觀念是，大家必須真正認識到，買房不一定都要買在市區。

很多讀者都認為，買房買在市區才能保值，甚至還可以多升值，正因為讀者有這樣的觀念，導致市區尤其是中心區的房價一漲再漲。

實際上，這種認知並不一定正確。買市區或者郊區的房子，關鍵是要看自己喜歡哪一種生活方式，而非取決了房子是否升值得快。而且，如果讀者不是已經五、六十歲的話，買郊區的房子更劃算。

香港有專家研究出一個“買房10+25公式”：買房前10年，要注重房子的增值功能，可以購買當前價格較低、但長期有增值空間的郊區房子，為了賭10年后所買的房子價值翻倍。買房后25年，則要注重房子的保值功能，可以鎖定價格比較穩定的市區房子，想賣的時候，至少不會讓銀行、買家低估了房子的價值，這樣就可以在65歲以后“以房養老”了。

第四個要改的觀念是，大家必須真正認識到，銀行加息，房價並不一定會下跌。

隨著美國聯邦儲備局（美聯儲）今年初啟動縮減量化寬鬆政策（qe），以及在未來可能加息的預期下，不少專家、媒體都在鼓吹如果美國加息，游資就會撤離中國，房價就會大跌。這些專家們有關加息打擊樓市的觀念，已經被不少人讀者視作金科玉律。

加息房價未必降

筆者不去猜測這些專家、媒體們為何要散播這種論調。但筆者要告訴讀者的是，美國加息，中國房價下跌這個觀點是不正確的。

數據會說話。在過去20年，美國經過三次加息，第一次是1994年、第二次是1999年，第三次2004年，美聯儲先后三次加息，美國的房價跌了沒有？答案是沒有，美國的房價從1994年開始一直漲到2006年，上漲時間高達13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。

美國加息，自己的房價都沒有跌。而且，美國加息的那三個年頭，就連實施聯系匯率，跟隨美國加息的香港，房價也不跌反升。因此，筆者不明白美國加息關中國房價什么事？美國加息，可能會對中國民眾帶來心理影響，導致房價短暫出現波幅，但對中國房價長期走勢是不會造成太大影響的。

在這里筆者也順便更正讀者們另外一個錯誤觀念，事實上，政府加息是好事，而非壞事。政府為何要加息，那是由於經濟增長不俗，市場資金充沛，乃至於可能帶來通脹，政府才會出動加息這個貨幣政策來遏抑。經濟增長不俗難道不是好訊息嗎？只有經濟好了，大家的收入提高了，才愿意更多消費、投資，從而也推動房價進一步上漲。

總之，只要多數的中國人觀念不改，房價是不會下跌的。而且，這種畸形高房價現象或許比房地產市場出現泡沫更有危害，因為房地產市場形成泡沫過程中，還有人賺錢有人虧錢。但在中國這種畸形高房價現象下，會讓有房之人無房之人都很焦灼，只有房地產開發商才是贏家，大家都輸了。

不想輸怎么辦？只有等到多數讀者都認識到“水不轉，山會轉”這個道理，中國的房價才有可能下跌。

（來源：bwchinese中文網，作者梁海明系香港財經評論員，著有《中國經濟新政策與我們》。文章僅代表作者觀點)