中投顧問：房企們主動自救好於等待被救

近期，樓市行情不被各方看好。各種數據顯示出樓市低迷的市場行情。最為直接和明顯的是樓市成交量的明顯下滑。數據顯示，4月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。一線城市成交量的下滑，雖然並不伴隨房價的下滑，但是可以反映出市場情緒。很明顯，一線城市購房者不積極，市場觀望氣氛較濃，房價雖然不下跌，但是上漲的空間較小、面臨的壓力較大。

此波樓市下滑的行情不僅僅是行業周期性的波動，更有一些外圍因素的影響。反映在市場上的表現為，不僅一手房庫存較大，二手房源也不斷涌現出市場。除了之前投資者囤積的房產外，因為反腐倡廉，不少官員手下持有的多套房也爭相出現在市場上且出售意愿較強，盡快售出的意圖較為明顯。這無疑導致二手房源市場整體行情不佳，房價有明顯下滑的跡象。數據顯示，自1月以來，北京二手房掛牌價持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。對於有學位的房產，在價格上稍微讓步，盡快出手還不是難事，但是對於一些區位不好、交通不便、戶型不夠方正的房子則明顯難以在短時間內出手。市場上漲的行情與下跌的行情一樣，席卷而來；雖然一線城市不缺乏剛需的支撐，但是市場觀望的氣氛明顯讓樓市難以持續原有的行情。

深圳近期更是頻頻出現拋售大宗房源的情況。33套，88套，150套……這些二手房源多由投資公司持有，大手筆拋售之前，投資公司會像正規的房地產公司那樣，對二手房源進行“包裝”。這些突然涌入市場的二手房來源五花八門，有幾年前從舊改的村民手中收購的一手新房，也有去年剛剛從另一個法人業主手中接手的員工宿舍。五年前囤積的二手房源，現在面向市場，繳納的二手房源交易稅費並不多，加上成本相對較低，房子現在出手利潤空間還是相當的客觀。不過二手房源的集中入市，對原本庫存就處在高位的樓市而言，可謂是雪上加霜。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，樓市行情下滑，一些地方政府沒有袖手旁觀，而是積極采取措施干預樓市發展，對於地方政府而言，土地財政依然十分重要，“保房價就是保地價”。從地方相關債務的統計當中就可以看出，地方債務的膨脹跟賣地收入的增長正相關。2010年全國賣地收入2.9萬億，地方相關債務規模10.7萬億，到了2013年，全國賣地收入上升到了4.1萬億，而地方相關債務規模上升到了17萬億。三年間，全國賣地收入增長了42%，地方債務規模上升了58%。兩者互為推力，導致地方債務一發不可收拾。

在這樣的現實情況下，不少地方出臺了促進樓市發展的政策，通過限購、限貸的放松，財稅方面的減免和支援來緩解樓市的壓力。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放松樓市調控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費；杭州蕭山區則通過下調土地競買金為開發商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關意見，並在住房公積金貸款、契稅補貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據市場形勢，對購房政策適時進行調整。

筆者認為，外圍政策的放松可以為樓市發展提供有利的環境，但是樓市行情復雜，政府可以在市場火熱的時候，限制人們的購買行為，但是無法在市場冷清的時候，強制人們去買房子。因此房企僅僅依靠政府救市就想挺過難關的無疑是癡人說夢。主動自救遠遠好於被動他救。在職場上的“要么忍，要么狠，要么滾”的法則對於房企而言恐怕還真可以運用。要么忍受寒冬，縮衣減食；要么狠下決心，降價跑量。至於“滾”則不太好說，這需要房企另謀出路了，進行多元化擴張或者進軍國際市場謀出路。（作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）