〈經濟〉房地產市場，崩盤？拐點？

近來的幾個動向，讓房地產市場備受矚目，議論紛紛。一是，今年的政府工作報告沒提“房價”，而是首次提出“針對不同城市情況分類調控”。這是自2005年以來，除去2009年，第一次未提“房價”。而這個時間節點正是市場對新一屆中央政府如何調控房地產市場最為期盼的時候。二是，有媒體報導，房屋與城鄉建設部今年已不再要求各地政府上報並向社會公佈房價調控目標，這是2009年以來政策上比較明顯的變化。事實上，今年一季度按國八條向社會公佈房價調控目標的城市不多。三是，杭州、北京等一線城市相繼有樓盤因為各種原因，房價定的比預期要低，市場觀望情緒增加。對此，有市場人士直呼“房價面臨全面失控”，甚至有“崩盤”論在坊間流傳。

如何看待當前的房地產市場？如何理解當前的房地產相關政策？讓我們來聽聽專家和業內人士的觀點。

 “今年以來整個輿論對中國房屋市場地討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認為馬上要崩盤，也有樂觀的認為還有長達十幾年甚至幾十年的高速增長。我們的觀點是，不能說出現了大的拐點，更不同意崩盤論，但是要正視現實。當前中國的房屋市場確實出現了一些新的階段性特徵和趨勢。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲觀點很鮮明。她及她的團隊對此做過深入調研和分析。

 瑞士國家銀行前行長菲利普·希德布蘭德也表示，“不能簡單地說中國樓市有泡沫，要區分一下中國的一線城市、二線城市、三四線城市的情況。”他認為，一線城市和二線城市的基本面比較健康，房價較高的主要原因是供應有限，以及市民財富增長、農民工涌入等，不用太多擔心。同時，杠桿率相對不高，中國對首付有最低比例的要求，對於按揭也有相關規定。但是三四線城市情況就不一樣了，這些城市供應過剩的情況可能性更高。

 很多人總是把中國和日本的房地產泡沫進行對比。瑞穗金融集團總裁佐藤康博認為，從數據上看，雖然中國城市之間存在著差異，但是整體上並沒有發生像日本上世紀80年代那樣強烈的價格上漲。現在不能說是有明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。中國政府迄今實施的政策已經見效，市場已經有了趨穩的跡象。

按照任興洲及其研究團隊的分析，中國的房屋市場出現了新的階段性特徵和趨勢。第一個特徵是，房地產投資增速放緩或者說增速換擋。經測算，1998年到2011年房地產開發投資高速增長，年復合增長率為24.4%，而從2012年起這種高速增長出現了變化，2012年和2013年的增速分別為11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩是符合規律的，是房地產業持續十幾年高速增長以后規律性地回落。這種回落不僅表現在投資方面，還表現在銷售以及其他方面。

 房地產投資增速換擋的原因在于：一是經濟增長進入速度換擋期；二是供求關係發生了明顯變化。據推算，截至2012年常住人口家庭戶均房屋達到1套。從國際經驗來看在這樣的供求關係下，房屋市場會有比較大的階段性變化。十幾年來大規模建房，使得存量規模越來越大，存量房的交易量不斷增大，對新建房地投資也會產生影響。三是從客觀上來講，沒有一個國家，房地產是永遠高歌猛進的，到了一定的程度會規律性地回落，而這種回落並不是泡沫的破裂。

 第二個特徵是，區域市場分化明顯。在東中西部各選一個省份所做的調查顯示，這種明顯分化的特徵不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、產業佈局的因素，也有供求的因素。

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 第三個特徵是，雙軌供給局面形成。“十二五”期間保障房供給大幅度提高，到2015年保障家庭會達到20%左右。雙軌的一邊是市場化供給，另一邊是政府承擔起主導的保障功能。雙軌的形成特別是保障房占比增加，對商品房市場有影響。

 “房地產業已進入到調整期。我相信這個調整期是健康的，過了調整期中國房地產業會更加健康地發展。”華潤集團有限公司董事長宋林如此判斷。他的團隊對房地產業也做過深度調研，其對房地產業新特徵地判斷與任興洲吻合。

 基於這些新的特徵，房地產調控思路必然會轉變，那就是分類調控。“得的不是一樣的病不能吃一樣的藥。”任興洲表示，要發揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產金融政策，同時完善房屋保障機制，特別是要加強預期管理。“出現問題不是在房地產市場快速增長的時候，反而是在供求趨向平衡的時候，所以這時候我們更要防範風險。調控思路要從現實出發，要把握政策的邊界和力度，特別避免在投資規律性回落的時候盲目刺激，盲目地刺激會帶來更多的房地產過剩，過剩的話泡沫的風險可能會增加。”任興洲強調說。

 佐藤康博也建議，要避免採用過度的刺激政策，也要避免突然收緊貨幣政策或者過度控制銀行對於房地產的放貸，操之過急的緊縮可能引發長期的經濟疲軟。宋林也強調，要相信市場的力量，運用市場手段。政府要在宏觀經濟層面、社會層面，以及營造公開公平公正的法治環境上，多引導市場，而不要干預微觀行為。

 “房地產市場處在持續健康發展的新起點，我們對企業、市場和政府都非常有信心。”馮侖是房地產業善于思考的“名嘴”企業家，他的樂觀值得市場更多考量。

作者:文/鐘實

（來源：大陸《經濟》，2014年4月）

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