樓市談崩盤為時尚早 三四線城市仍有盈利機會

　　和2010 年以來一樣，三四線城市在 2014 年依然是市場最為關注的區域。特別是浙江奉化的開發商資金斷裂后，三四線城市的房地產市場再一次受到市場矚目。而稍早之前的常州（樓盤）和無錫（樓盤）項目降價也在市場上掀起波瀾。未來三四線城市房地產市場真的無可救藥了么？開發商真的就可以通過一致行動、回歸一二線來降低風險么？

　　1、 三四線城市房地產市場存在比較大的分化。我們看到 2014 年伊始，市場就出現無錫房地產項目的大幅度降價。但如果追溯看，主要原因在於2010年無錫住宅用地的成交總建筑面積接近 2000 萬平米，而此后幾年，無錫的住宅用地成交面積也保持較高的水平，遠遠高於無錫平均一年不到 500 萬方的商品住宅成交量。無錫市場的問題和部分三四線城市存在的問題一樣，就是土地供給過多，遠遠超過城市每年的需求，造成房地產市場的低迷。而同時我們也看到，部分企業的項目在三四線城市銷售量非常大，而這些城市也由於大型開發商的進入，城市的成交水平呈現上臺階的狀態。這些城市房地產市場的爆發性甚至於比一線城市的市場爆發性要高。

　　2、 戰略版面的邏輯是什么？萬科在 3+x 版面成功后行業內言必稱自身的3+x版面戰略。也有開發商項目個數很少也要按照 3+x 來進行版面，結果真的成就了“3”，這個“3”是只有 3 個項目分屬於三個區域。邯鄲（樓盤）學步，東施效顰。而對於 3+x 的戰略版面的真諦始終沒有參悟透。

    也許會有以下三點： 其一，區域分布的規整只是從管理的角度上來進行切分，而實際的對於區域的傾向性理解並不深刻； 其二， 為發展方向做一注腳，因為在當時所有區域可能都存在機會，而大公司的發展方向需要統一； 其三， 為了平衡風險和均分利益，需要有一個可以劃分的基礎。 而至於什么延續帕爾迪的區域版面的思路，我認為那只是一個說辭而已。從效果來看， 3+x 和散點式版面的差異不顯著，神化無必要。而反觀目前的狀況，妖魔化三四線和神化一線已經成為業內主要任務之一。我認為， 無論是一線還是三四線，作為市場化的開發企業來說，盈利都應該是最重要的目標。而三四線存在盈利機會這是毋庸臵疑的。

　　3、 很多開發企業雖然在市場中歷練多年，也在很多區域和城市取得成功。但往往這些開發企業也會出現形而上學的市場判斷。對於某個區域或者某個城市的刻意回避，或者對於某一類城市的刻意回避，最終企業錯失了很多唾手可得機會。這里我們認為，對於如此龐大的資本開支的行業，任何對於投資前預判的投入都是值得的。 企業在投資方面既要控風險也要不錯過機會，特別對於那些正處於成長期的企業來說，這一點尤為重要。

　　4、 需要補充的是，我們認為在三四線城市做開發需要一些特質，當然開發企業可以說自己並不擁有這種特質，而回避三四線城市的房地產開發。有哪些成功的特質？第一就是執行能力，能夠有深入到一線的執行能力，因為三四線城市的房地產規律更為落地，更需要符合當地的實際。 第二是成本控制能力，因為三四線城市並不會給開發商提供足夠的利潤空間。當然由於利潤空間較小在三四線城市的競爭也比較小。

　　5、 如果進行具體的市場容量測算，三四線城市的市場容量不容忽視。很多三四線城市雖然不能進行深耕，但其市場容量足以承載企業在 1-2 年內集中進行開發。與其在激烈的一二線城市進行開發，不如在比一二線城市更大的市場內尋找機會。而在三四線城市中，人口有一定基數，但房地產市場還處於孕育期的城市不占少數，其中不乏市場機會。