機構：內房企違約事件 不會只有一隻蟑螂

 
目前中國房地產行業呈兩極化趨勢，對規模較大、資金充足的開發商有利，而中小城市供應量過剩，增速和利潤率明顯放緩。
圖片來源：中新社/香港文匯報

浙江興潤置業投資有限公司違約事件被曝光，令市場關注內房企和銀行的風險。評級機構與大行認為，不排除行業將出現更多違約事件，不會只有一隻蟑螂，興潤違約事件不過是許多中小房企困境的一個縮影。

據香港《文匯報》報導，浙江興潤置業投資有限公司違約事件被曝光，令市場關注內房企和銀行的風險。於本月18日由奉化市政府牽頭，與多家銀行進行溝通協調，討論興潤置業如何償還35億元(人民幣，下同)債務問題。評級機構惠譽認為，不排除行業將出現更多違約事件。

有消息指，地方銀監部門和人民銀行奉化支行、建設銀行共同參加溝通協調會，討論興潤置業債務問題，但人行澄清指，未有參與該緊急會議，亦未有參與浙江興潤置業相關風險處置。

興潤置業雖是奉化龍頭房企，更曾列於寧波百強企業第33位、建築房企前5位，但如今公司面臨負債超35億元、資不抵債困境。當地已成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。而其開發的高檔法式別墅區「桃源府邸」項目已停工數月，亦因拖欠電費，工地大門已無法電動開啟，售樓處大門緊閉，地上放著一張水費催繳通知單。

興潤置業成立於2000年9月5日，註冊資本4億元，法人代表沈明崇，實際控制人是其父沈財興。截至目前，公司已開發房產面積100多萬平方米，2006年鼎盛時期完成營收更達25億元。

據奉化金融辦提供的信息，沈財興及沈明崇父子倆因涉嫌非法吸收公眾存款罪，於本月11日已被移送至奉化人民檢察院。目前興潤置業及關聯企業總負債35億多元。其中，銀行貸款約24億元，非法吸收公眾存款7億多元，拖欠工人工資和工程材料款等約4億元。在民間借貸的7億多元中，借款利息基本為年利率18%至36%不等。24億元銀行貸款則涉及建行、浦發和農行等15家銀行。其中建行奉化支行放貸額度更逾11億元。

房地產信息及諮詢機構克而瑞信(CRIC)分析師朱一鳴、顧柳菁認為，興潤置業陷入資不抵債的困境有三大原因：一是企業高價拿地埋下禍根。資料顯示，2010年1月興潤置業以6.6億元的價格，拍得奉化一地塊，折合樓面價達7,852元/平方米。高價拿地，一方面抬高了開發成本，企業為獲得利潤不得不抬高項目銷售均價，而高檔項目銷售回款緩慢，使得企業資金層面承壓；另一方面，企業為支付高額地價進行融資，加大償債壓力。

其次，近兩年三四線城市房地產市場低迷，項目去化緩慢，加劇了企業資金層面的壓力。最後，房價下跌引起地價下跌，造成公司資產嚴重縮水，最終資不抵債。

國際評級機構惠譽表示，興潤置業可能無法償還其35億元人民幣銀行貸款及其它債務的情況，正反映行業現狀。目前內地房地產行業呈兩極化趨勢，對規模較大、資金充足的房地產開發商有利，而中小城市供應量過剩，增速和利潤率明顯放緩。

惠譽認為，隨著趨勢持續，行業將出現更多違約事件，但僅限於像興潤置業的小規模公司。大多數境外債券發行人由於規模較大、融資能力較強，將有能力在未來2-3年內保持，或在某些情況下，改善其財務狀況。更多的違約事件可能會使境內銀行在向行業發放貸款時更加謹慎，可能會更青睞大型房地產開發商。

惠譽認為，中國政府處理此類違約事件的方式，將對行業產生重要影響。政府態度將迫使公司股東以及部分貸款方，特別是非傳統行業的貸款方意識到此舉引發的損失。但地方政府可能會採取措施完成並交付在建房地產項目，以避免出現預付房款的購房人相關問題。這可能包括對實力較強的房地產開發商採取激勵措施讓其接管出現問題的項目。 (接下頁)

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房地產企業破產，到未來有可能地方政府的信託難以支付利息。
圖片來源：路透社/香港文匯報

就中國企業近期頻頻爆出債務違約事件，瑞銀證券中國證券研究副主管、首席策略分析師陳李昨在電話會議上，以「不會只有一隻蟑螂」來形容此類違約事件，相信此類事件會陸續有來，在短時期會讓資金價格大幅度上升，對經濟產生不利的影響。

陳李昨在電話會上提到「A股第2季可能是一個重要的轉折點」時，指出第2季會影響A股市場表現的因素，除了經濟增長會否跌破7%之外，另一個重要因素是「信用風險及信用事件」，即是中國企業近期頻頻出現的債務違約問題。

他說，對於信用事件，他的同事有一句經典的話，「如果你在廚房裡看到一隻蟑螂，那肯定意味著你的廚房裡有一群蟑螂。」，現在大家看到了一兩件信用違約事件，意味著社會上一定有大批信用違約事件，從礦產信用違約，到現在房地產違約，房地產企業破產，到未來有可能地方政府的信託難以支付利息，這樣一系列信用事件爆發，在短時期肯定是不好的，會讓資金價格大幅度上升，對經濟產生不利的影響。

不過，他認為，在中期三個月來看卻是非常好的消息，因為這樣才能夠打消降低投資者無風險利率的意識，讓很多投資者意識到現在10%、12%的信託回報率是非常危險的，他們不會參與其中，他們會回來買一些無風險的產品，比如國債，比如股息率非常高的股票。如果那些信託都被兜底了，反而這些投資者不會對股息率很高的股票感興趣。他說，「期望有越來越多的信託事件，這種情況我覺得有可能發生。」

陳李指出，今年到期的集合信託有1兆元(人民幣，下同)，其中有2500億元房地產信託和3000億元地方政府信託，這些信託裡又有70%、80%都是在今年第2季、第3季到期，所以往後看4個月，到期的信託量是成倍的增加，在到期的過程中很可能會出現違約事件。「我自己覺得信託事件的高潮有可能是地方政府的信託無法順利的按期支付利息，或者無法還本金，我覺得是最高潮的事件。」

評級機構標準普爾表示，中國小型房企的信貸環境正在迅速惡化，今年銷售前景不確定，市場競爭也在加劇。對於興潤置業的違約事件，標普信用分析師符蓓表示，這不過是許多中小房企困境的一個縮影。

符蓓指，中國非上市的小型地產商在資本市場融資的渠道有限，銀行貸款曾是唯一的融資途徑。但在過去的3、4年隨著中資銀行提高風險管理標準，小型開發商申請銀行貸款的難度越來越大，即使支付更高的利息也是如此。

事實上，大型房企能夠以6%-9%的利率從銀行貸款用於項目開發，但小型房企可能要支付高達20%的利息，而且貸款資源有限，並且要承擔再融資風險。同時被迫轉向信託融資以替代銀行貸款。

據中國信託業協會數據顯示，去年新增的信託貸款中超過10%流向房地產行業；其中大部分流入那些沒有其他可行的融資渠道的小房企。信託融資的成本通常高於銀行貸款。

標普認為，近期的信用事件將拉大房地產商之間的強弱差距，今年內地房地產行業的整合步伐將因此加快。