深圳處理“小產權房”方法及背后的思考

和訊房產訊息 近期，一條有關小產權房轉正的訊息引起了人們的高度關注：深圳（樓盤）市宣布正式開始試點處理“歷史遺留違法建筑”，一小批被民間稱為“小產權房”的住宅將獲事實上的“轉正”機會。

納入首批試點的是深圳近兩萬兩千棟違法建筑。根據《實施辦法》，深圳試點將根據建不同情況，采用不同處理辦法。其中，住宅類違法建筑將“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”。

深圳處理“小產權房”方法四點特征

第一、住宅類違法建筑將按照“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”原則進行確權轉正，而非外來人口。

在這樣的實施細則中，我們可以看到一個關鍵詞“原村民”，也就是說，只有本地村民的住房可以確權后給予正式的入市資格。而如果有外來人口想鉆空子，是不大可能的。外來建房行為仍屬於違法，將嚴厲處罰。

第二、根據違法建筑的“違法程度”，給予確權、臨時使用、拆除或沒收等不同的分類處理。對違法建筑按建筑性質進行分類，分為住宅類、經營類、商業類、配套類等。對不同用途違法建筑，處理方式不一樣，完善手續方式也不同。對於可轉正的違法建筑，只需補繳“差別化”比例地價就可轉正。

其中，住宅類違法建筑將“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”。其中，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內，按申請補繳對應公告基準地價的10%即可轉為商品性質的房產證。

另外，“一戶一棟”之外多棟中的兩棟，符合規劃的，依此補繳20%和25%地價和不同罰款后，也可發放商品性質的房產證。這是這是此次試點當中唯一有可能轉正的住宅類違法建筑。

生產經營類、商業、辦公類違法建筑的處置原則比住宅類寬鬆。《方案》規定，只要符合規劃，原農村集體經濟組織繼受單位、原村民之外的，其他企業單位或非原村民接受一定罰款和補繳地價后，均給發放非商品性質的“綠本”房產證。

針對上述類型的違法建筑，想要申請轉為商品房性質紅本房產證的，當事人無論是原村民、其他企業單位還是非原村民，只要按商品性質的市場評估價補足地價，即可實現。

第三、深圳最終試點確權條件有所放寬，打破原有的原農村非建設用地紅線，原村民除了一戶一棟外，還可以確權“多棟中的兩棟”，承認原村民有3棟樓可合法化，打破了原有每戶100平方米的紅線限制，這是一個較大突破。

第四、深圳采取循序漸進的原則，納入首批試點的只有2.2萬棟違法建筑，僅占到2010年深圳違法建筑總量6.16%，避免試點范圍過大或處理速度過快沖擊商品房市場。

根據2010年深圳違法建筑資訊普查數據統計結果，深圳市違法建筑普查總量35.69萬棟，總建筑面積3.92億平方米，總用地面積131.45平方公里。按當時市價粗略估算，總價值接近萬億元，超過2009年深圳gdp總量。

從違法建筑套數來講， 2014年納入深圳市首批試點的只有2.2萬棟違法建筑，僅占到2010年深圳違法建筑總量6.16%，應該來說，深圳市采取了循序漸進的原則，避免試點范圍過大或處理速度過快影響到當地市場供求關係，進而沖擊商品房市場。

深圳處理“小產權房”方法及背后的思考

雖然“小產權房”作為“非正式”形式可以解決一部分低收入人群的居住問題，但是，“小產權房”仍然會不停地遭受“非法”的輿論與市場的爭議。從未來發展趨勢來看，遲早還是要解決“小產權房”的不合法身份，以一種合理的方式“轉正”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，試點處理“小產權房”大致有三個辦法：

第一、購房者通過支付“轉化費用”將“小產權房”轉正，從而使“小產權房”擁有合法的商品住房身份和地位。深圳試點處置小產權房的做法就是“補繳一定比例土地出讓金就可轉正”，而補繳的土地出讓金則可稱之為小產權房“轉化費用”。這樣對於政府來講，政府還有可能從“小產權房”轉化合法的商品住房過程中獲得部分“轉化費用”收益。

第二、地方政府購買大量“小產權房”，通過內部流程轉換使“小產權房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設任務。但由於購買商品需求資金量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜，導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。

第三、直接拆除小產權房，以杜絕類似事件發生，但是，這樣的操作面臨市場、社會等諸多風險，並不是最佳的方案。

總的來看，無論是深圳市對於可轉正的違法建筑，只需補繳“差別化”比例地價就可轉正的做法，還是以其他繳納“小產權房”合法化的 “轉化費用”這種方式，還是政府購買大量“小產權房”沖抵保障性住房指標，均突顯了當前由於常態化的樓市調控導致的土地財政的尷尬。

因此，政府試點處理“小產權房”，還是要把握好“土地財政與照顧民生”一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產權房”做一些民生工程。但是，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，試點處理“小產權房”還有些問題值得我們關注和思考：

首先，從以上試點處理“小產權房”的方法來看，地方政府購買大量“小產權房”抵保障房任務，從完成2014年480萬套保障房任務來說可以節省保障性住房的開發時間周期，作為政治任務和保障民生住房的一種手段，有可能短期內會為保障性住房帶來更多的市場供應量，但是這是一種“急功近利”的做法。

從購房者通過支付“轉化費用”將“小產權房”轉正這種方法來說，說的明白一點，以深圳為例，如果交錢（補繳一定比例土地出讓金）就可以將“小產權房”合法化，也就意味著這些“轉化費用”就是違法成本，如果違法成本不是很高，那么，有可能會導致在執行層面更多的集體土地上建設“小產權房”。因此，要防止“小產權房”現象的發生，還需要制度上和執行上根治這種現象的發生，比如，要集體建設用地審批標準更加規範、杜絕審批過程中腐敗現象等。