中國杭州樓市降價是肥皂劇

察哈爾學會研究員張敬偉撰文：中國樓市，還需要大幅度地真降價和狠狠地擠泡沫。

據《華夏時報》報導，進入4月份，杭州樓市進入了“降價第二季”。浙江華元房產集團近日高調宣布，公司在杭州的三個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價力度最大的樓盤。此外，濱江集團(行情,問診)的武林壹號采取了暗降的方式，其一季度的成交均價從去年的7.36萬元/平方米，降至5.8萬元/平方米。

中國經濟“第一季”出爐，增長7.4%，比海外機構預期的稍高，也在中國政府認可的“合理區間”。中國經濟“第一季”的下行，和整個房地產業的不景氣息息相關。

雖然房地產的不景氣是系統性全覆蓋的，但是樓市的典型性降價並非始於京滬廣深四大一線城市，而是從準一線城市杭州開始的。從2、3月份開始，市場就一直頻傳杭州樓市降價訊息。由此引發的市場恐慌，並導致一些一線城市房地產大佬的“辟謠”---杭州是杭州，我們是我們。

但“我們”（房地產商）的確遭遇到共同的難題，資金鏈難以為繼。杭州樓市進行降價“第二季”，隨后還有三線城市常州跟進，還有一些被輿論評定為“鬼城”的大中城市，樓價也同樣不可樂觀。

值得一提的是，樓市刺激經濟的政策靈藥已經失效，政府應對經濟增長的“微刺激”也不包括給地產商挹注資金，而是聚焦於鐵路和保障房等“民生項目”等，當然也包括針對農村金融機構的定向降準。樓市成為中央調結構改革的重點，短時期內不可能再像以往大開大合地拿地，長袖善舞地融資。

矯治各地的土地財政依賴，扭轉各地靠房地產提振增長的政績觀，已是篤定的頂層決策。各地政府只有執行的份，沒有打擦邊球的空間。調結構的壓力，只有傳導至各級執行層面，並通過實實在在的執行力貫徹才得實效。這是一個痛苦的轉型過程，各地必須戒斷對房地產的政績依賴。

而且，中央已經在考核層面給地方開了減壓閥門，改革元年的中國，不再有GDP增幅增量“論英雄”的排行榜 ，只有調結構的艱難跋涉。

就此而言，杭州樓市無論是“第一季”的降價還是迎來了“降價第二季”，抑或全年都在降價，樓市波動震盪看似造成恐慌，但也是結構調整的必然結果。整個過程對地方和地產商或許是殘酷的，但樓市“降價進行時”也是擠去泡沫的過程。

以杭州的“降價第二季”為例，6.8折的降價幅度，看似驚人，但要預存款項才能享受降價待遇。這是地產商為了高效回籠資金而采取的“暗降”營銷規則，而非實打實的明降。除了暗降，還有原本價格偏高，譬如武林壹號，屬於7.36萬元/平方米的“天價房”，即使降至5.8萬元/平方米，也還是一般人難以問津的高價房。何況，降價房的位置和環境，也不是最好的。可見，杭州所謂的“降價第二季”並非真降價，而是擠水分壓泡沫。

從開發商的表現看，其回籠資金的目的，也不是從此退出樓市“江湖”，而是為了購買更高更多地塊。由此也釋放出令人不安的信號，地方土地財政依賴依然。

去年是地方頻出的一年，包括杭州在內的大城市，土地財政都在玩“最後的狂歡”去年杭州主城區土地出讓金為841.6億，創近五年新高。2013年，杭州樓市均價為2萬元/平方米，全年城鎮居民家庭人均總收入為4.4萬元，杭州房價收入比在40左右，而合理的房價收入比的取值范圍為4-6。

照此計算，即使考慮到地價推升因素，杭州房價還有相當大的降價空間。杭州如此，其他城市也是這樣。中國樓市，還需要大幅度地真降價和狠狠地擠泡沫。杭州當下的“降價第二季”，不過是愚弄市場的肥皂劇。

本文作者張敬偉為國際時事、財經專欄作家，察哈爾學會研究員，天大研究院特約研究員（BWCHINESE中文網）