3月房價持平或下跌城市增多 未來樓市不容樂觀

和訊房產訊息 4月18日，國家統計局公布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動數據，數據顯示：與2月份相比，新建商品住宅價格持平和下降的城市增加了1個，達到14個。價格上漲的城市減少了1個，為56個，其中，上漲幅度超0.3%（含）的城市從2月的43個減少到33個，最高漲幅為0.6%，較2月的0.7%下降了0.1個百分點，較1月最高漲幅1.2%收窄了一半。二手住宅也表現出同樣的趨勢，價格與上月持平和下降的城市數量增加了4個，達到28個。價格上漲的城市減少到42個，上漲幅度超0.3%（含）的城市從2月的24個減少到18個，最高漲幅為1.1%，最低跌幅為1%。

對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示，從三月份的數據來看，住宅市場整體價格持平和下降的城市數量進一步增多，環比漲幅繼續收窄，更多的城市房價出現橫盤局面。3月份通常為國內樓市回暖時間，目前卻顯示出樓市整體趨冷的勢頭，表現為價格上漲乏力，市場分化，漲幅持續收窄的情況有進一步加劇的趨勢。

多方因素促使市場偏冷

胡景暉認為，目前國內樓市整體趨冷的原因有幾個方面：

一是經歷了2013年樓市的火熱之后，一些二、三線城市市場需求已得到相當程度的釋放乃至透支，在供應未減甚至有所增加的情況下，供需關係發生變化，此類城市的房價、成交量呈現出橫盤或下跌的趨勢，並在3月份持續發酵。

二是年初至今銀行信貸從緊，限購限貸政策始終限制了市場的改善型和投資型需求，首套房利率優惠的取消和貸款審批難度的增加也限制了剛需人群的購買力。而部分銀行限制開發貸款使一些開發商資金鏈壓力增加，回款需求迫切，降價走量的營銷帶動了部分城市市場成交價格的走低。

三是一線城市年初市場明顯偏冷，復甦緩慢，一些全國版面的開發商主動調低價格入市，樓市觀望待跌情緒十分濃厚，成交疲軟。

四是受共有產權住房試點、住房資訊聯網、不動產統一登記、房產稅立法等多方面資訊的綜合影響，二手房市場房源量明顯增加，供需關係由之前的賣方市場逐步向更加均衡的市場格局演變，使得越來越多的二手房業主對后市看跌情緒濃厚。

胡景暉表示，由於國內樓市市場逐步分化的客觀實際，兩會時政府提出的關於市場分地施策、分城施策的調控思路在未來一段時間內不會發生變化。上漲壓力較大的一線城市依然是限制漲幅，增加供應，分流需求；二三線城市由市場調節。在對樓市中長期的思路方面，依然是在限購、限貸政策不放松，增加市場供應的情況下確保市場穩定，在既不出現暴漲、也不出現暴跌的市場環境中加快長效機制（土地市場、房產稅、不動產統一登記、共有產權住房、收入分配改革等）的出臺和落地，促使市場健康穩定發展。

因此，胡景暉預計，如無特殊的政策因素影響或刺激，國內樓市市場趨冷、價格漲幅收窄、橫盤和價格下跌城市增多、市場進一步分化等一系列趨勢在未來一段時間仍將會有所發展。一季度以后，樓市整體的復甦將很緩慢。

三類城市價格已出現橫盤或回調

胡景暉認為，國內房價出現回調，從目前的市場實際來看，已從三類城市率先開始：旅遊地產聚集的城市、區域供應量與人口基數不匹配的三四線城市，房價上漲過快的城市。

旅遊地產從建成到繁榮的周期較長，其市場需求也有很大彈性，一旦地產市場整體遇冷，旅遊地產價格的回落將首當其沖，因此旅遊地產占比較大的城市的房價面臨較大的下行壓力，杭州（樓盤）、海口、大理（樓盤）、無錫（樓盤）等城市均是如此。局部三四線城市，因為人口基數少，購買力弱、供應階段性過量以及本地小型開發商集中等因素的綜合作用，在市場遇冷時，更容易出現價格橫盤或下跌，濟寧（樓盤）、安慶（樓盤）等城市即如此。價格上漲過快會的城市在短期內吸引較多的投機需求和后市供應量的激增，形成區域市場價格虛高，背離供需基本面，市場風險增加，形成價格泡沫，房價在一個周期內上漲過快的城市也預示著更多的風險。杭州即是此類城市的典型。

在一線城市，胡景暉表示，價格的下跌一般會先成交量持續走低開始，從遠郊區縣開始，從高總價大戶型的房屋類型開始，逐步向市中心蔓延。這一點在近期一線城市市場成交的情況中出現了苗頭。