在英國買地你一定要知道的七件事

 英國買地要知道的七件事

現在，不去海外投幾個項目，飯桌上談到國際化三個字，你只有玩干瞪眼了。

或者莞爾一笑，“我們正在看呢，倫敦啊，紐約啊，迪拜啊。”

有位給開發商介紹海外生意的仁兄告訴早報記者， top十房企基本上一半以上都已經走出去了。

現在走出去玩得較high的有萬達、綠地，動不動就宣稱百億元總投資額買了個項目。千萬別認為他們一個項目一下子就砸幾百億人民幣，世界銀行也玩不起的。

筆者近期專訪了萊坊國際投資及資本市場部主管曹建，他對英國市場非常熟（樓盤）悉，接待了來自綠地等眾多房企。

保障房建多少，自己報

一、保障房建多少，自己報

英國也是有保障房的，人家叫affordable housing。一般買塊地，都要求你配建保障房。英國一般保障房比例為整個項目套數的10%~20%，按照項目凈內部收益率（irr）回報不超過20%來計算，假設你的項目irr測算回報是30%，那政府一定要你加大保障房比例了。但是你為了減少保障房故意在測算里加大成本的話，政府會很嚴格地告訴你，你算錯了，重新算。

總之，在英國建保障房也沒啥花頭的，能平進平出就萬事大吉。

二、報規劃，自己談

英國政府不走條條框框，規定你這里多少綠地，多少保障房，總高度不得高於多少。都是開發商自己報規劃的時候和政府去談。眾所周知，英國你買一塊地，它的產權可能是99年、999年和永久性。所以，開發商就是地主了，你可以更改土地性質，一切只要你報規劃，去和政府談。

不過，提醒小伙伴的是，報規劃這個交涉時間至少一兩年。政府會根據你報的規劃，參考你的利潤回報率和預算去批。所以，國內的開發商往往耗不起這么長的溝通成本，買地的時候會盯住那些已有規劃的土地，這事兒就不費力了。

三、土地成本不到1/10

2014年，最不缺的是什么？

地王啊！話說筆者自從在土地交易中心目睹新鴻基217.7億元拿下徐家匯(002561,股吧)(行情,問診)中心地塊以后，幾十億元的地，都覺得沒到那個感覺上。

言歸正傳，國內土地成本一度占到總成本的六成，但英國不是這樣。英國土地的成本只占到十分之一甚至更低。那你要問那成本大頭是什么？是建筑成本、是勞動力、是設計費，就是類似這種。[NT:PAGE=$]

四、談判，往上加價

國內大宗交易是這樣談的，賣家通常報出一個高價，然后買家使出渾身解數往死里壓。這和菜市場大媽買菜還價差不多一個道理。

但英國談判，價格是往上報的。賣家報出的只是一個底價，然后買家各自往上報，價高者得。這和國內買地模式貌似一樣。

五、投資回報率更高

你以為開發商都往外跑是為了什么，當然是因為更賺錢啊！

內部收益率（irr）是15%左右，具體取決於不同項目，這個是比國內高的。國內開發商都在沖千億了，可是毛利潤率也就15%~20%，算不錯了。

而且這個風險系數比國內更低，就說倫敦吧，公認的全世界安全性最強，比紐約還要強。倫敦的房價一直很穩定，人家可是經受住了金融危機和政治風波各種考驗的。神馬中東、俄羅斯的有錢人在倫敦都有房子。

一直有人問筆者，難道中國人不會把英國的房價也炒高么？

中國人目前還沒有那個能力，不是因為沒有那個錢。實在是因為倫敦的住宅太緊缺，每年新房供應量在1900套左右，但需求量在4000套左右。全世界各國的人都在大筆買進，中國人也要排隊的。

在英國當地設立公司，一定要找當地的員工啊。一個公司從開發經驗到稅收財務都懂行的，一個都不能少啊。人家工會體系很強大，對員工好一點。

七、融資便宜

國外的融資成本真心是低，不過一開始不是每個人都能享受到的。

為什么？因為你在當地銀行沒有授信記錄啊。

所以，國內的開發商初期階段還是內保外貸（就是國內談好了，中國銀行(601988,股吧)(行情,問診)海外支行給你貸），這比在當地國家直接貸款要貴1%~2%。英國貸款利息4%以下，可以借到五成左右。

總結一下，倫敦中心住宅市場年售價三年來首次翻倍增長。第一太平戴維斯研究表明，2013年第四季度倫敦中心住宅指數上升2.9%，年平均增長率為11.4%，超出市場預期。

而這一切都歸結於富豪們不斷買進。