精裝修代替毛坯的背后市場問題

　　據沈陽當地媒體3月9訊息，沈陽市規定，2014年全市商品住宅全裝修比例要達到30%左右，二環路以內的主城區，新開工商品住宅開發項目必須全部實行全裝修，禁止毛坯房入市。

　　據上海（樓盤）市住房保障和房屋管理局訊息，2012年，上海市市將繼續嚴格執行全裝修住宅建設比例要求，新出讓地塊嚴格執行外環線以內60%以上、其他地區30%以上的全裝修住宅比例。

　　目前，政策驅動精裝正在逐步代替毛坯。比如深圳（樓盤）、成都、廈門（樓盤）、石家莊（樓盤）等省市已將精裝房建設納入重要地位，有些城市已經規劃逐步取消毛坯房。而在房地產市場中，不少企業已將精裝房納入不二選擇，比如萬科、恒大等全國知名品牌房企已經將精裝修作為其差異化市場競爭的賣點之一。

　　精裝修or毛坯？ 精裝修優劣勢簡析

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，政策驅動、項目定位差異化、節能環保、精裝修溢價收益等因素成為開發商選擇精裝修的主要驅動因素：

　　第一、便於營造產品的差異化。借精裝修給戶型附加一定的風格和概念，從而營造產品的差異化，進行差異化市場競爭。

　　第二、提升項目的形象及檔次，提升開發商的品牌形象。

　　第三、帶精裝修銷售可將裝修成本算進房價，可進行按揭貸款，一定程度上可降低消費者購房門檻。

　　第四、開發企業通過精裝修的產業化操作，並且可以通過裝修標準化、集約化的操作降低項目裝修成本，為開發企業在精裝修領域贏得一定的溢價收益空間。

　　第五、精裝修集約化操作，節約購房者裝修時間，相對於個人裝修也節省環保。

　　但是，精裝修具有一定的不足，需考慮開發企業技術及市場承受力，尤其是對於初次做精裝修的開發商，風險較大：

　　第一、前期投入相對較大。（對於客戶對精裝品牌的調研、精裝修各品牌商家的洽談等，都將投入大量的人力、時間及財力）

　　第二、具有一定的風險性 。因精裝投入較大，因此風險較大，客戶對於精裝質量的質疑、對於后期的管理與服務、對於用材用料的不信任、對於開發商的可依賴度、對於精裝價格的接受度與排斥度等等，都屬於不可控因素。

　　第三、精裝修對於開發企業的管理要求提高。開發企業可采用品牌裝飾公司合作，並且聘用監理進行質量把控，以此降低因采用精裝給開發商帶來的管理壓力

　　第四、精裝交房勢必會晚於毛坯交房，一定程度增加了項目的開發周期，放慢了企業資金的周轉速度。

　　第五、價格增加，增加了客戶的首付及按揭還款額，一定程度上略微提高了購房門檻。

　　“限價令”“限售”背后的精裝修房價遭遇尷尬

　　當前來講，包括一線城市、部分熱點二線城市在內，已經有10多個城市明確提出2014年限購政策將延期繼續執行。在限購延期樓市調控持續執行的市場背景下，精裝修有可能進一步推高整體商品住宅市場的成交均價，對於樓市調控來講，精裝修為樓市調控帶來一定的市場價格阻力。如現在各地出臺的“限價”政策，對於房價較高樓盤限制預售許可證的發放的限售政策等，均有可能使精裝修望而卻步。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“限價”及“限售”等政策對於遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是這些政策對於精裝修的執行有可能起到負面的市場作用：

　　第一、 “限價令”“限售”導致部分城市開發企業開始放棄精裝修，改為毛坯房入市，

　　樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價或高於當地的“限價令”，為了規避限價令的價格限制，部分開發企業已放棄精裝修的做法，或以適度減配的方式進行精裝修。這樣，相關部門對於樓盤精裝修比例的規定也就難有執行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。

　　第二、“限價令”也使市場上出現各種措施規避限價進行銷售。如限價之后，精裝修與毛坯分開銷售。廣州（樓盤）不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發商要求購房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價范圍以內，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規避限價令。