3月北京豪宅量跌價漲 千萬級豪宅強勢搶灘7成市場

1季度公寓豪宅成交量同比銳減7成

和訊房產訊息 據亞豪機構統計數據顯示，2014年3月份，北京（樓盤）57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交135套產品，同比下滑7成，處於波動曲線的低位，創下了除今年2月份以外、連續15個月以來的第二低值。至此，2014年1季度，北京公寓豪宅市場僅成交了399套產品，同比、環比分別降低了68%、100%。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，3月份，在樓市整體預期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是剛需項目“平價跑量”的現象擴圍並漸成趨勢，令剛需客群的觀望情緒加深，伴隨著預期的前置性特點，承載了部分投資屬性的公寓豪宅市場，其客群也出現了一定的觀望情緒。另外，今年前2個月高階市場供應乏力，缺少新項目的刺激，成為1季度成交低迷的直接原因。數據顯示，1、2月份北京雖然有紫辰院和五礦萬科•如園兩個項目入市，但是截至3月底，紫辰院項目僅成功網簽了9套產品，而五礦萬科•如園在2月份僅放量40余套房源，雖然3月份以21套的成交量位居公寓豪宅市場榜首，但是小幅放量的規則也難以對整體市場銷量造成實際拉升。

千萬級豪宅強勢崛起，帶動3月成交均價破歷史新高

據亞豪機構統計數據顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科•如園、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內，共有16個項目的套均價格超過1000萬元，而96套的累計成交量在整體公寓豪宅成交中占比高達71%，同時高於1月份53%及2月份68%的占比。

同時，3月份，單套天價房源也頻頻出現。根據住建委簽約數據顯示，3月17日，釣魚臺七號院以14萬單價成交一套370平方米大宅，位居3月北京商品住宅成交單價榜首. 除此之外，紅璽臺在3月份也成交了2套9.5萬元左右單價的住宅，霞公府雖僅有一套成交，單價也達到8.8萬元/平方米。

在高價房源與千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價也強勢上揚。據亞豪機構統計數據顯示，繼1、2月成交價格連續微降3%后，3月份，北京399套公寓豪宅產品的平均成交價格高達60026元/平方米，環比、同比分別大漲12%、20%，這也是有統計數據以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關。

在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，2014年以來，在整體市場及豪宅市場成交縮水的整體態勢下，公寓豪宅的成交結構卻反向單價的上游偏移，更彰顯出客群對高凈值豪宅產品抗跌保值優勢的認可。任啟鑫分析，在剛需市場進入以價換量頻道的同時，抗跌屬性較強的公寓豪宅產品反而會因為對稀缺資源的獨占性價值，而被買賣雙方看高預期。對賣方而言，優質項目地段難尋，成本居高，降價反而會降低項目品牌價值，所以越是頂級項目，越不存在輕易賤賣的可能。對買方而言，高凈值豪宅產品所帶來的稀缺復合資源以及圈層優勢都是不存在貶值之憂的，因此其出手置業也並不會受到行業趨勢的影響，反而會在整體行業景氣指數下滑的趨勢下凸顯其增值避險能力，更受到財富人群的青睞。

另據亞豪機構統計數據顯示，3月份，北京公寓豪宅產品成交量雖然同比銳減7成，但是在整體市場中占比5%，比1、2月份3%的占比上揚了2個百分點。市場份額的增加趨勢也表明，與整體市場相比，公寓豪宅市場目前仍處於一個相對穩定的階段。

多方因素下供需或將回暖，后續走勢可期

雖然1季度開局不利，任啟鑫仍然對公寓豪宅市場的后續走勢表示了樂觀預期。一方面，高階市場面臨的政策環境將長期向好。無論是1月底高價項目預售管制的逐漸開閘，還是兩會期間對樓市的雙向調控定調，都預示著一旦房價壓力走低，市場化定位的高階市場的放行趨勢將先於剛需市場。而伴隨自住商品房的大量上市，整體市場走向也將趨於明朗，帶動客群預期波動性特征走弱。其中剛需市場雖然進入以價換量頻道，高階市場卻很有可能保持量跌價增的態勢，而隨著高階項目價格堅冰的穩固，高階客群的市場信心也將有所恢復。另一方面，土地成本高企、融資環境不暢令房企資金壓力加大，越來越多的高價地正在走向高周轉模式，因此今年房企對高階項目的推盤積極性都將增高。今年，包括融創農展館地塊、中赫•萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內，一批高水平的豪宅項目與昔日地王項目都有可能啟動入市，在現有老豪宅項目水平參差不齊、處於緩慢去化期的現狀下，新項目的出現將重新定義豪宅標準，以更具品質化、個性化的產品滿足新興財富階層的需求，屆時或將對市場形成強烈刺激，從而引發成交反彈。最後，2014年兩會期間政府制定的經濟增長預期目標為7.5%，通脹目標為3.5%，與去年持平，在穩定增速的經濟預期下，財富人群的置業需求也將出現部分回流。

據亞豪機構統計數據顯示，3月份，公寓豪宅市場有亞奧•金茂悅和望京•金茂府兩個明星項目在月末入市，新增供量144套，兩個項目分別以54000元/平方米及70000元/平方米的均價入市，提價幅度雖然均在10%以上，但是致力於改善市場的金茂系產品一向擁有不錯的市場表現，據稱此次兩個項目的樓王放量也取得了熱銷，在新開盤項目的帶動下， 4月份公寓豪宅市場的成交反彈也將成為大概率事件。