政府工作報告中的樓市密碼

經過一年多的暴漲，市場各方都在等待樓市調控的政策方向。結果謎底是:壓根就沒有方向。

這是近十年來，首次沒有在政府工作報告中強調房地產市場調控的重要性。

難怪說今年《政府工作報告》水平最高之處在房地產這塊，就是讓所有人都高度一致地認為報告太好了！唱漲的人說，報告不再提房價調控，房價又要上漲了；唱不漲的人說，樓市調控沒有新政策，還是繼續沿著既定的方向走，交易量腰斬之后，房價已經開始動搖了，看來政府也是見死不救呀！

既然謎底出來了，那謎面是什么？說起這個謎面，倒讓我想起了此前面對媒體的圍追堵截，住建部部長姜偉新給出的四個字——“雙向調控”。

這四個字其實就是今年的樓市政策關鍵詞。

在兩會這樣的重要時刻，任何政府報告以及官員的話語表述可都是非常講究的，一個詞用的有差別，都會在全年的政策中體現的淋漓盡致。難怪今天不少房地產公司的高層都召開了臨時會議，就是為了重點解讀政府工作報告。

這個雙向調控，會有哪些字面含義呢？接下來我把幾乎所有可能的意思都列出來了：

1、與宏觀經濟調控類似，未來房地產調控不會消失，樓市熱時潑冷水，涼時加把柴，雙向運作。

2、將各城市區別開來，熱點城市像一線城市必須嚴調，其他城市可保持平穩，甚至放松部分三四線城市。

3、既調節需求又調節供給。一方面抑制不合理住宅需求，另一方面增加住房用地和住房有效供應。

4、以限購為主的行政化手段與經濟、市場手段並存。

5、一邊調控商品住宅市場，一邊強化住房保障。“托底蓋帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房為市場“托底”，另一方面同時為因過度投機導致的房價過快上漲而“蓋帽”。

6、一邊支援“剛需”一邊抑制投資的雙向政策選擇。

這幾條含義中，哪一條會是最核心的？

我們估計最核心的其實就是第二條。

也就是在城市間區別調控，這是5年來的第一次提法。一二線城市和三四線城市，進行一些分門別類的政策調控，把房地產市場的調控權下放到省一級，不要搞全國一刀切了。

肯定會有很多人認為，這是中央放松地產調控的信號。其實恰恰相反，實際上中央認為不需要進一步調控樓市的風向，恰恰說明了，房地產市場——至少是部分城市的房地產市場——已經從前期的非理性炒作中逐步脫離出來了。

此前三四線城市的崩盤說喧囂塵上，這不就是剛好印證了么！

當然了，崩盤說並不準確。分析一個地方的房地產，不僅要看房價，還要看交易量，如果交易量維持不變，而價格下降，這就說明價格真正跌了，如果是交易量萎縮，價格下降，那就是“假跌”——市場進入一個弱勢的僵持狀態，如果后續需求恢復，那么整體市場仍然有望恢復活性，如果需求持續低迷，那么市場將開始走入熊途。

而三四線城市目前恰恰是出於這種假死的狀態。如果我們承認這種假死，那么顯然，配合著此前政府一直強調調控的背景，和這次雙向調控，等於是宣告了政府對於三四線城市的判斷屬於中性偏空。

估計在高層的眼中，僅靠目前的市場需求，已經可以將三四線的城市房價實現穩中有降的趨勢。但是這種趨勢又必須控制住，畢竟地方政府的身上還背著超過二十萬億規模的顯隱性債務，需要土地財政。

等於說實際上，目前的中國樓市已經可以說是一分為二了，三四線城市已經到了懸崖邊緣，再調就要崩，所以政府開始啟動保護性的措施——必要時限制土地供應，為的就是消化現有的存量房，使三四線城市的樓市在可控的趨勢下歸於理性。同時，也讓過去數年來積累的地方債務負擔得到一個平穩的消化。

三四線城市的狀態是這樣，一二線城市的情形又如何呢？

冰火兩重天，一線城市的土地市場在2014年前兩個月里持續火熱，尤其是北上廣等一線城市一些優質地塊的密集推出，這幾大城市的土地出讓金收入接近1400億元，已經占2013年全年土地收入的三成。

目前，北京土地出讓面積達500萬平米，土地出讓金已經達到620多億，估計2014年一季度北京土地出讓金很可能接近千億，土地市場整體成交額有望突破2000億元。土地出讓金比例中，居住類用地達到了七成，相較之前的歷史最高比例為2013年的57%，又創歷史紀錄。

這就是我們一直強調的，未來房地產領域會經常性的見到一種新現象：就是高度分化。這有點像是股市上漲了之后造成的個股分化。

對比全國的情況來說，一二線城市聚集了過多的資源，聚集了絕大多數的需求，在供給和存量相比短缺的情況下，就此呈現拐點無異於癡人說夢。也因此，一線城市仍然屬於調控的范圍內。

到這里為止，已經可以比較全面的理解所謂雙向調控的的意圖了：所謂的政府的交給政府，市場的交給市場，實際上就是說中國的房地產政策，從全面的調控，變成了一半調控一半呵護。對於政府來說，整個地產領域維持一個平穩的態勢，比大幅度的暴漲暴跌來的都要舒服。因此，雙性調控可以理解為是房地產的拐點到了，但這種拐點，並不意味著未來市場將迎來一個快速的回落。

一個很可能的情況是，未來三四線城市的價格會出現小幅的回落，之后將在政策的控制下趨穩，而一線城市會繼續維持穩步上升的局面，直到三四線城市房價回落以及城鎮化帶動下的人口回流，最終引導著整個中國的地產價格趨於平復。

“雙向調控”簡簡單單這四個字勾勒出未來樓市調控的方向和藍圖。不過調控政策從來不乏新意與創造，真正成問題的是如何將這些政策落到實處。“雙向調控”究竟怎么調？只有時間和實踐能給出答案。