樓市“雙向”調控的三大特征

　　2014年“兩會”開幕，期間，住建部部長姜偉新提出：今年房地產政策“雙向”調控。

　　如何理解“雙向調控”？基於上述信號的市場背景下，2014年房地產市場將呈現出哪些特征？

　　其實，早在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新在部署2014年工作時，明確表示：“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”，同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導，探索發展共有產權住房和強化市場監管。

　　不言而喻，“雙向調控”不可能到了2014年年初再憑空出來什么政策，歸根結底，“雙向調控”還是和這三個政策信號密切相關的。

　　那么，這三個信號透露出什么樣的“雙向調控”思路？ “雙向調控”思路對於2014年房地產市場來講意味著什么？在這樣的市場背景下，2014年房地產市場將呈現出哪些特征？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“雙向調控”思路基本與2013年年底住建部工作會議強化對於不同城市的“分類指導”的思路一致，具體來講“雙向調控”思路主要有三點：2014年調控政策仍將呈現“差別化”的特征，熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會定向寬鬆；在這個階段，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，總體上繼續落實保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂；在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段會並存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。

　　第一、2014年調控政策仍將呈現“差別化”的特征，熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會定向寬鬆。

　　2014年政策層面將強化“雙向調控”思路，對於不同城市的“分類指導”，導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。

　　就“雙向調控”思路而言，具體來講，如果2014年一線城市、部分二線城市表現相對較熱，房價有持續上漲和反彈的市場風險，那么就需要進行對市場投資性需求、投機性需求進行適度調節和控制；而三四線城市相對來講由於市場供應量充裕，市場表現相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是蕪湖（樓盤）、舟山（樓盤）、溫州（樓盤）、徐州（樓盤）等這些城市，市場成交量低迷，房價還處於下跌或停漲的狀態，政策層面或許繼續允許一些定向寬鬆的措施出臺，鼓勵這些樓市成交量逐漸好轉。

　　其實，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市已經在這么做，並且出臺了定向寬鬆措施，而北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市、鄭州（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）等部分熱點二線城市則在2013年年底出現“階段性”收緊的政策，合理調節市場需求結構，以完成年度房價控制目標。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總體來講，在“雙向調控”思路指導性，2014年調控政策強化對於不同城市的“分類指導”，導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。

　　第二、強調保障房工作，“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂

　　2013年年底住建部工作會議上姜偉新說：“鼓勵地方從本地實際出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房。” 同時他指出，2014年城鎮保障性安居工程建設的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區改造370萬套以上。

　　此前，中央經濟工作會議也提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。

　　因此，“雙向調控”思路勢必仍然會包含保障性住房這一環節。在這個階段，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，總體上繼續落實保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂。

　　從新型城鎮化的角度來講，現階段仍然堅持調控，做好住房保障和房地產市場調控工作，其實是在為積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。

　　原因很簡單，新型城鎮化規劃出臺，城鄉二元結構勢必會逐漸破除，在這個過程中，農民轉化為市民勢在必然。但是，農民在城鎮化過程能夠享受現代化的成果還是未知數，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡設定等等在操作環節都還是未知數。

　　盡管從保障性住房領域來講利好訊息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當低於同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；最近相關部門也提出2014年會探索共有產權房的保障性住房模式；新華網記者調查的16個城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫（樓盤）、大連（樓盤）7個城市提前超額完成2013年障房建設計劃。但是，這些“數字遊戲”將在農民轉化為市民的新型城鎮化過程中顯得更加力不從心。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，住房保障和房地產市場調控工作，是為積極穩妥推進土地管理制度改革與完善城鎮化健康發展體制機制的一方面，從其作用和目的來看，不可懈怠。具體來講，一方面，要切實落實各地住房保障計劃，不能玩“數字遊戲”，切實可以做到保障低收入群體在積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化過程中的居住問題（不一定是購買住房的問題），確實落實“雙軌制”當中保障性住房的作用；另外一方面，也要繼續做好房地產市場調控，既要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長的作用，但是，也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化的門檻再度提高。

　　第三，在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段會並存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。

　　樓市火熱背后帶來“階段性”的政策不確定性，尤其是當前一線城市、部分二線城市房價上漲過快，導致部分熱點城市2013年年底已有“階段性”救火收緊措施出臺。同時，房地產調控長效機制又在醞釀之中，“階段性”的收緊措施為長效調控機制出臺做鋪墊，使整個調控呈現出長效調控逐步接棒行政化調控的趨勢。

　　十八屆三中全會的召開，其中提及市場對於資源設定的決定性作用、建立城鄉一體的建設用地市場、不動產登記制度背景下的房地產稅費改革等等，其目的通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。從趨勢來看，盡管短期內北上廣深等一線城市、部分二線城市出臺了階段性的收緊措施，甚至大多數熱點城市還強化了限購措施，但是，這畢竟屬於短期內為了遏制房價過快上漲的“救火”的臨時性措施，從中長期來看，限購等行政化的手段和措施勢必會退出歷史舞臺，長效調控機制或將從2013年十八屆三中全會之后開始接棒以行政化為主的調控手段，這就給未來房地產市場發展環境帶來了一些不確定的機遇與挑戰。

　　尤其是近日，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案的訊息頻頻曝光，十八屆三中全會之后，有關市場對於資源設定的決定性作用、建立城鄉一體的建設用地市場、不動產登記制度背景下的房地產稅費改革等等的討論也見諸報端，這也就意味著十八屆三中全會之后中央對待房地產的態度已經從“強調調控”轉為“建立長效機制”，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從未來發展趨勢來看，今後房地產市場調控的改革方向便是調控更加市場化，堅持“去投資化”，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。

　　從調控思路來看，經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產市場的格局及未來走勢。從短期內來看，在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段會並存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。在經濟手段、市場手段逐漸突出的市場背景下，最終極有可能先期形成一個可以操作的簡單的長效調控體系，然后逐步向土地、金融、財稅等多方面進行改革，最終形成樓市長效調控機制。