房價見頂要城市化率達到70% 中國樓市兩三年內不會崩盤

　　在2014年來臨之際，新浪財經邀請了投資領域約百位專家“展望2014”，和投資者一起分享股票、基金、黃金、外匯、理財等方面的投資意見。以下為南方基金投資總監邱國鷺對2014年展望文章。

　　南方基金投資總監 邱國鷺

　　2013年藍籌股和成長股的分化幅度史無前例，反映出資本市場對新經濟(310358,基金吧)的無限樂觀，以及對傳統經濟的絕望悲觀。這種情緒在2014年的前兩周時間里進一步蔓延。

　　當前，宏觀經濟與資本市場中存在著一些矛盾與悖論：貨幣超發與“錢荒”並存，世界上最高的儲蓄率與最高的融資成本並存，穩健的貨幣政策與上竄下跳的利率水平並存，居民搶購房產、開發商巨資囤地與股民拋棄地產股並存。

　　這些矛盾的背后反映出市場對地方政府債務、房地產泡沫以及潛在銀行壞賬的擔憂。

　　許多人認為經濟將“不破不立”，等待著一次危機的到來使市場出清。然而，危機往往是在意料之外時突然降臨，而不會在你做好充分準備的等待中到來。

　　2011年歐債危機令世界恐慌，大家普遍認為歐洲未來前景黯淡，然而大家擔憂的危機和系統性風險並未出現，之后短短兩年半間，歐洲股市早已走出危機，許多市場指數紛紛創出新高。

　　以溫州作為典型案例來看中國的債務壞賬的擔憂。過去三年溫州發生民間借貸危機和房價暴跌以來，溫州市銀行不良率目前達到4.3%的水平。考慮到在過去兩年許多溫州許多銀行的負責人都已經發生變更，之前信貸業務所產生的壞賬應該已經體現較為充分。

　　我們做一個最壞的假設，即使溫州的不良率達到10%的水平，而且全國有20%的城市發生溫州這么嚴重的問題。在這個極端的假設下，銀行整體的不良貸款率將會上升2%(約1.4萬億)，目前銀行貸款損失準備金有1.6萬億，而且稅后利潤也有1.6萬億。

　　在損失準備金和稅后利潤這兩道防線被突破前，銀行凈資產的安全還不需要擔心，然而銀行股價早已紛紛破凈。

　　目前市場中所蘊含預期的是壞賬將出現幾何級數的增長。但是，從宏觀經濟來看，過去7個季度gdp在7.4-7.9%之間窄幅波動，意味著經濟處於企穩的狀態。

　　2014年雖然看不到經濟有大幅反彈的動力，但是下行的風險也不大，一方面目前經濟庫存處於低位，暫時沒有大幅去庫存的擔憂，另一方面政府依然為經濟增長速度明確了的不容突破的下限。

　　另外，2013年政府賣地收入有了大幅增長，財務方面有了很大的好轉，系統性危機在近期內爆發的概率較小。

　　關於市場普遍擔心的房地產泡沫的問題，目前房地產開發貸款存量4萬億，個人購房貸款存量9萬億，房地產信托存量規模不超過4萬億。相比目前地產的存量規模(約80-120萬億)，房地產行業杠桿依然風險可控，不會出現美國次貸危機類似的多米諾骨牌效應。

　　龍頭地產公司在海外發3年債的利率低至2-3%，就是最好的證明。現在中國的城鎮化率剛達到52%的水平，如果按照戶籍人口來計算，城鎮戶籍人口只占到全國人口的35%。

　　從國外經驗來看，房價見歷史大頂往往出現在城市化率達到70%以后，以中國目前的狀況，房地產在兩三年內出現崩盤的概率很小。

　　目前藍籌股和成長股的分化程度巨大，市場對成長股的樂觀程度已經接近1999年科技股泡沫的水平，而藍籌股估值縱比歷史最低，橫比全球最低。技術是不斷變化的，會不斷有新的技術涌現，但喜新厭舊、對於新生事物過於樂觀的人性是不變的。

　　站在這個時點，我們維持對藍籌股樂觀，對創業板謹慎的觀點。

　　【文章來源：新浪財經】