京明確自住商品房共有產權 資金難或成推進阻力

和訊房產訊息 22日，北京（樓盤）市十四屆人大二次會議閉幕，政府工作報告中對於“自住商品房”的表述明確為“共有產權性質”。在涉及自住型商品房性質的條款中，報告做出的具體修改為，將“推行2萬套自住型商品房”修改為“推行2萬套共有產權性質的自住型商品房”。相應在今年的工作中，將“推進自住型商品房建設”，修改為“推進共有產權性質的自住型商品房建設”。

早在2013年前，上海（樓盤）等地實施了共有產權保障房制度，此類共有產權保障房是在經濟適用房的基礎上，更強調政府與居民的共用權，在國家統計局口徑中將其歸入經濟適用房類別。而此次北京明確了自住型商品房的共有產權，即在自住型商品房的基礎上，強調了政府與居民的共用權，其實質是對自住型商品房的“補缺”，其優點有：

首先，從制度上最大限度的避免了較為富裕人群的尋租動力。過去，由於保障房的購置成本與市場化的房價差異較大、當期支出較小，因此北京有部分人群不惜制作假材料、利用人際關係等等通過各種手段獲取申請保障房的資格，而自住型商品房共有產權后，在前期，雖然比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右，但如果在禁售期后轉讓的話，需要按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款，這使得共有產權后的自住型商品房投資價值與市場上的商品住宅價值無異，從制度上杜絕了一部分人群投機的可能性。

然后，較大程度的保護了自住和改善需求，尤其是能夠區分真實改善和投機投資需求。共有產權后的自住型商品房不僅在出售時需要交納30%左右的土地收益款，而且，其首期出資仍然與商品住宅相同，首付至少在30%，更何況在購買后有5年的“禁售期”。一般投資投機類需求的人群不會在較長的“禁售期”內鎖定大量資金。

最後，有利於完善房地產市場供給，促進市場供給市場化，解決“夾心層”的住房問題。此前北京提供的經濟適用房、兩限房、自住型商品房等，根本上說都是商品房，但明確“共有產權性質”之后的自住型商品房，其實質更向保障性住房靠攏。我們認為狹義的共有產權安排是經濟適用房的一部分，但廣義的共有產權制度是住房保障的一部分，並不屬於保障性住房實物的建設，而是和商品住宅供給，保障性住房供給三足鼎立。共有產權形式的自住型商品房填補了那些不符合申請保障房條件、具備一定經濟能力，又買不起市值商品房的“夾心層”的住房供給的空白。

同時，共有產權性質的自住型商品房將也將面臨其他亟待解決的新問題，例如產權不能及時完全變現，也就意味著銀行商業性貸款和公積金貸款不愿意介入，資金方面的問題將會成為“夾心層”較為關注的方面。現有的共有產權房的開發貸款和按揭貸款，基本需要主管部門和銀行溝通個案，一旦市場上銀行資金出現緊張，共有產權性質的自住型商品房的推進也將遭受阻力。