2014成都樓市前瞻：“鐵三角”爭冠“黑馬”攪局步步驚心

每經記者謝振宇杜冉樂發自成都

2013年在成都樓市的發展史上有著里程碑式的意義——首次晉級“百億”時代。在看似簡單的數字背後，卻承載著成都房企自我超越的百億夢想，它們更以二線城市的銷售規模撐起了一線城市的銷售業績。

市場是殘酷的，既有黯然失意者，也有趁機勝出者。巨頭爭霸的背後，留下來的是商業模式之爭。在樓市均利時代，唯有讓利者生。

樓市競爭沒有終點，只有進行時。2014年，成都樓市注定再現群雄爭霸的局面。在第一梯隊，除了暗戰的藍光、保利，又多了綠地這個搶局者；暫時屈居第二梯隊的万科、龍湖、華潤等品牌房企似乎要開足馬力，奮力直追；而那些名不見經傳的中小房企也暗自扮演著“攪局者”的角色。

2014，成都樓市注定不會平靜，王者之戰已經拉開序幕……

2013年成都樓市的爭奪已經告一段落，但在2014年，成都地產江湖或將再次上演“血雨腥風”，屆時，各大房企的江湖地位也將重新排定。

“（成都樓市）前列領頭人似乎比較穩定，保利有著央企的優勢，藍光近兩年以黑馬的身份加入爭奪。”對於成都樓市競爭格局，成都一位大型地產商負責人如此表示。

新年伊始，保利成都公司已明確130億元的新任務；而藍光在成都去年拿地近56億元，得以“糧草先行”。由此，兩大房企2014年的“肉搏”戰勢必更加精彩。

“綠地有底氣加入第一陣營的爭奪，而万科、華潤、恆大等房企也各有特色，或併不甘心居於當前的地位。”熟悉成都地產界的資深業內人士賴瀚林向《每日經濟新聞》記者表示，如央企中國鐵建去年​​在成都拿地達50億元，預計今年銷售也將直指第一陣營。而擺在“空降兵”成都万科新帥張晉元面前的難題，則是如何帶領公司重振業績。

同時，素來不缺“黑馬”的成都樓市，或將有更多的新傳奇誕生。

樓市競爭更加激烈/

與去年不同的是，今年成都樓市將面臨著較為嚴峻的市場考驗。

2014年初，一份規範影子銀行的“107號文”廣為流傳。業內人士擔憂，原本受惠於影子銀行的房地產業或將受到極大衝擊。近日已有消息稱，部分一、二線核心城市已有多家銀行陷入“房貸荒”。

熟悉成都樓市的鄒玉棠不久前剛離任四川中原地產總經理，並在一家大型房企擔任副總。據他透露，“受金融政策的預期影響，今年成都開發商的資金將受到限制，銷售回款會比較差，開春拿地也會差一些。成都新房供應量偏大，僅住宅部分預計將有200個新增樓盤，也將在今年5~6月集中放量，短期銷售壓力增大。”

新年伊始，藍光已率先出擊。早在開年的第1週，藍光地產便迅速啟動了新年買房活動，推出了600套“返鄉特惠房”。

此外，此前稍顯沉寂的建發房產，今年初在成都也迅速啟動了建發·中央鷺洲、建發·淺水灣和建發·鷺公館三盤聯動，推出了“1000萬購房折扣”等促銷動作。

“春節過後，華宇集團將有8個以上項目面市，貨值在30億元以上，爭取在成都市場佔有一席之​​地。”華宇集團四川公司營銷總監洪濤向《每日經濟新聞》記者透露。

除了在銷售市場的爭奪外，2013年土地的爭奪更為各大房企在今年和未來的發力創造了有利條件。從去年的數據來看，在拿地方面，藍光以拿地734畝、總金額55.98億元居排行榜第一位；綠地、中國鐵建、保利拿地面積總量緊隨其後。

所謂“兵馬未動，糧食先行”，2014年成都樓市各大房企對於土地的爭奪或將更加激烈。

據洪濤介紹，華宇集團2014年在成都投入的拿地資金將達到50億~80億元，地塊面積也要在100畝以上。

即便是所屬公司身處成都樓市銷售排行前10陣營，一位房企人士也深感當今土地市場競爭的激烈程度。據該人士表示，公司目前的任務是要加緊拿地，但由於土地市場競爭格局往往是“僧多粥少”，能夠成功拿地也較為困難，公司已考慮更多地到外省市拿地。

如今，市場份額集中加劇，房產巨頭擁有越來越多的話語權。“競爭加劇很正常，全國品牌房企前20強，目前在成都已經聚集了16家，未來競爭勢必更加激烈。”中鐵二局地產營銷負責人劉斌向《每日經濟新聞》記者表示。如今，房企發展的關鍵在於誰能掌握資源，即主要是土地。在他看來，像藍光這樣的高周轉企業，土地更是其確保業績的關鍵所在。

[NT:PAGE=$]“鐵三角”初具規模/

2013年，藍光、保利銷售額突破100億元，至此，成都​​樓市百億陣容初步形成。同時，綠地西南事業部也宣告破100億元，成為進軍成都百億銷售陣營最有力的爭奪者之一。

在成都連續打造高端地產項目標杆麓山國際社區和麓湖項目的成都萬華投資集團董事、總裁羅立平看來，成都樓市當前的格局中，排行第一陣營的領頭房企已總體比較穩定，其中保利作為央企有著雄厚的實力，而藍光近兩年更是以“黑馬”的姿態發力。

如今，成都保利已為2014年定下130億元的年度任務，而保利進入成都僅數個年頭，從2008年5億元到2013年收穫超百億元的成績單，業績增長迅速。

而綠地集團對成都市場的看重，從其董事長張玉良的言行就可見端倪。2013年6月，張玉良就曾表示，當年綠地集團將在成都追加投資100多億元。

在綠地西南事業部董事長、總經理孫志文的帶領下，成都綠地也正向著百億目標邁進。2013年12月底，孫志文就曾表示，目前綠地西南事業部已經佈局了未來3年的樓市走向，2014年西南地區突破150億元，成都朝90億元方向去努力。

由此，成都樓市第一陣營的格局已呈“鐵三角”之勢：保利、藍光的長袖善舞，背後則是綠地的強勢襲來。

“保利作為央企，房地產也是其主要業務板塊之一。藍光更在於規模，兩者之間的競爭已明顯白熱化。”賴瀚林指出，藍光目前是以現金流為主，加大優質土地儲備和供應量，佔據成都樓市數一數二的位置。

“二線軍團”的反擊/

2014年，哪些企業又有機會踏入成都百億俱樂部？“万科、恆大等企業各有特色，都具備向一線陣營衝擊的實力。”賴瀚林向記者說。

但眼下的事實在於，近兩年，這些房企在成都市場的表現稍顯沉寂。作為最早進入成都市場的全國性房企，成都万科不久前還剛剛換帥。

成都透明房產網的統計數據顯示，2013年成都万科以39.86億元的備案金額排名第7。而其2012年還曾以52.07億元的銷售備案總額排名第2。

據一位接近成都万科的業內人士向《每日經濟新聞》記者介紹，去年成都万科多個項目都是下半年推出，因此銷售業績受到一定影響。在該人士看來，“有了多個新盤的推出，2014年成都万科衝業績並不存在大問題。”

昨日，万科地產成都公司營銷策劃部相關人士向記者透露，今年万科將有包括6個新項目在內的15個項目入市，推售時間節點將集中提前至二季度以及秋交會左右。

業內人士認為，就國內而言，万科拿地往往相對保守，這也讓成都万科重振行業地位較為困難。“重回一線，拿地策略首先需要更加大膽，項目開發週期步伐也要加快。”業內人士表示，這是擺在成都万科，以及張晉元面前的難題。

不過，前述万科營銷策劃部相關人士亦表示，“張總（張晉元）原本就屬於万科總部負責營銷體系的，到成都適應當地市場沒有問題。”

從2013年銷售額排行來看，排行前10的房企還有龍湖、華潤、和記黃埔、中鐵二局、置信、花樣年等房企，銷售金額從30億至60億元。

“今年，成都龍湖將按照計劃繼續推出4個項目，包括時代天街、金楠天街兩個商業項目，還有"世紀風景"大平層項目及"悠山郡"別墅項目。”龍湖地產成都公司營銷策劃部主管姜波燦告訴記者。

1月20日，中鐵二局地產營銷負責人劉斌表示，公司目前的戰略是面向全國進行佈局，成都作為公司主力市場，接下來公司希望增加土地儲備，特別是成都市區的土地。

此外，一些有著央企背景或成都本土知名房企也在積極發力，如中糧和國嘉地產。中糧地產成都公司營銷總監陳萬青亦向《每日經濟新聞》記者表示，預計今年3月後，中糧在成都將會5盤齊發。“成都樓市已是完全競爭的格局，大家比拼的是公司實力和運營水平，較早的低價地塊開發已經基本淡出，現在是看綜合和運營能力。”陳萬青說。

“今年目標是50億元。”國嘉地產一位人士表示，公司2014年將會有兩個新項目推出，在拿地方面，“有合適的地塊也會出手”。

攪局的“黑馬”們

“100億元左右為主流開發商，與此同時，房企之間的差距也會越拉越大，主要看每家公司的土地儲備情況。”上述國嘉地產人士對2014年成都樓市競爭格局給出了這樣的預判。而有了土地的大量儲備，便有望從名不見經傳一躍成為樓市“黑馬”。

記者了解到，進入成都僅3年左右的中鐵建是去年土地市場上的最大贏家之一。據相關統計，去年中國鐵建在成都拿地總金額為約50億元，僅次於藍光的約56億元。在2013年中國鐵建數次出手，拿下東2.5環、東2環和城南錦城湖等多個地塊，加速佈局。

據成都透明房產網發布的2013年數據，中國鐵建成都公司以近35億元的銷售額，排名第12。去年底，中國鐵建成都公司也發布了未來的藍圖：“我們計劃到2015年每年在成都區域同期開發8~10個項目。”

2013年藍潤在成都南、東、北三個方向上拿地9塊，2014年6盤齊發。領地集團成都公司營銷策劃部經理李海波表示，“目前，整個集團已經制定了破百億進百強的戰略，今年成都區域下半年將有4個項目同時啟動。”

合力達集團深耕成都多年，其公司董事長羅劼亦透露，受制於土地手續，公司原本去年推出的項目一再延後，而今年上半年紅牌樓、食品城、雙流縣均有項目入市，貨值50億元。

“這些企業可能有很偶​​然的點，在成都市場上，也曾出現過一些一段時間發展很迅猛的企業，但很快就沒了聲音。想要做到百年老店，並非簡單地靠規模取勝。”針對成都樓市“黑馬”頻出的現象，賴瀚林指出。