中債資信：房地產理性回歸 城市分化將進一步加大

2013年，在國內房地產政策總體保持平穩的環境下，全國商品住宅銷售延續了2012年回暖的態勢，並帶動商品住宅銷售價格較上年較快增長，全國土地購置和住宅新開工面積同比改善，房地產投資增速較上年有所回升。同時，我們也關注到一線、二線及三四線城市的表現已出現分化。在企業層面，房地產行業集中度仍處於很低水平，房企特別是大型房企加大在一二線城市的拿地力度並加快項目周轉，一線房企與其他房企在財務風險方面略有分化，一線房企表現出更強的預售管理能力與風險控制能力。

展望2014年，在房地產調控逐漸轉向市場化的預期下，我們認為短期內既有行政調控仍難退出，但中央再次以統一口徑出臺“一刀切”式調控可能性很小，從而確保總體政策的穩定。住宅銷售增速將較2013年下行，房價上漲壓力亦有望在下半年緩解，土地購置面積和住宅新開工面積增速或將在年初沖高后回落，全年保持前高后低態勢。受前期新開工放緩影響，預計2014年全國住宅施工面積同比增速將放緩，住宅開發投資增速亦將放緩並拉低房地產整體投資增速約3.5個百分點。2014年，各線城市的分化水平將因庫存積累、銷售速度、新開工情況的不同而分化進一步拉大，中短期內需關注部分三四線城市庫存壓力及房價下跌風險。企業層面，我們預計隨著政策預期的穩定，房企將逐漸轉向“高周轉”運營，資本實力雄厚、品牌聲譽高、服務良好的大型房企優勢將進一步顯現。

2014年，行業將在市場化預期下理性回歸，一個新的房地產時代可能剛剛開啟，行業信用品質或長期中有向好預期，但仍需要更多一點時間觀察。我們暫時維持行業信用品質較差的判斷，展望為穩定。（中債資信 谷仕平 唐海亮 趙明）